Какой вид налогообложения выбрать владельцам готового арендного бизнеса

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какой вид налогообложения выбрать владельцам готового арендного бизнеса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Продажа недвижимости: 6 или 13%?

2. Что выбрать, чтобы платить меньше

3. Вариант для самозанятых

4. Регулирование разногласий

5. Сдача недвижимости ИП: с каким налоговым режимом работать?

6. В каких случаях ИП платит налог на имущество в 2022 году?

7. ИП, недвижимость и налог на имущество для граждан

8. Расчет суммы платежа ИП на «упрощенке» 6 процентов

9. Кто должен уплачивать налог в 2021 – 2020 годах

10. Как разобраться с кадастровой стоимостью

11. Налог на имущество при УСН: учет, пример расчета / Налог на имущество при упрощенке — Контур.Бухгалтерия

До 2019 года имуществом в целях взимания налога считались разные активы, в том числе движимые. Теперь же облагается платежами лишь недвижимое имущество. Юридические лица платят с него налог на имущество организаций, а индивидуальные предприниматели – налог на имущество физических лиц. Оба этих платежа относятся к региональным, что означает множество нюансов налогообложения в каждом конкретном субъекте РФ.

Итак, кадастровая стоимость является обязательным условием, при котором по объекту начисляется налог на имущество в 2023 году. Она не является константой, то есть может меняться в зависимости от различных факторов. Для определения этой стоимости проводится кадастровая оценка недвижимости.

Какие именно объекты должны быть оценены по кадастровой стоимости в целях налогообложения, указано в статье 378.2 НК РФ. К ним относятся:

административно-деловые и торговые центры;
помещения под офисы, для торговли, заведений общественного питания и оказания услуг;
некоторые типы объектов иностранных юрлиц;
жилая недвижимость, гаражи, машино-места, дачные дома, хозяйственные постройки на участках под ИЖС или подсобное хозяйство, а также объекты незавершённого строительства.

Это общий список типов объектов. В каждом регионе по решению властей проводится оценка их кадастровой стоимости. В текущем году подавляющая часть российсикх регионов оценивает недвижимость по кадастровой стоимости. Такая оценка может быть проведена как выборочно, так и в отношении всех видов объектов недвижимости. Как пример – администрация субъекта РФ решает провести оценку в отношении всех многоквартирных домов.

После определения кадастровой стоимости издаётся закон о том, что налогообложение объектов должно проводиться на её основе.

С налогом на недвижимость предпринимателей, которую они используют в бизнесе, всё намного проще, поскольку считать его самому не приходится. Этим занимается ИФНС. Всё точно так же, как и с личной недвижимостью гражданина. Нужно лишь удостовериться, что налоговый орган знает об объекте недвижимости, а когда придёт квитанция – уплатить указанную сумму.

Платёж налога производится 1 раз, поскольку установлен только налоговый период. Крайний срок – 1 декабря следующего года. Никаких отчётов подавать в налоговый орган не нужно.

Максимальная ставка, по которой взимается налог на имущество при УСН – 2%. Власти конкретного субъекта РФ могут снизить её до нуля либо увеличить, но не более, чем в 3 раза. Как и в случае с налогом на недвижимость организаций, ставки могут быть дифференцированы.

Приведём пример ставок в Санкт-Петербурге:

гаражи и машино-места облагаются по ставке 0,3 %;
дорогостоящая недвижимость (более 300 млн рублей) – по ставке 2%;
жилая недвижимость – по ставкам от 0,1 до 0,25% в зависимости от типа и стоимости;
некоторые иные объекты – по ставке 0,1%.

Продажа недвижимости: 6 или 13%?

Только что мы установили, что с льготами и имущественным вычетом все достаточно непросто. Далее возникает такой вопрос: каким налогом облагать выручку от продажи недвижимости физлицу, зарегистрированному в качестве ИП?

Если речь идет о квартире, т.е. жилой недвижимости, которая ранее не сдавалась в аренду, выгоднее провести такую продажу как личный доход (тут можно либо вообще не платить налог, если гражданин владел квартирой больше 5 лет, либо воспользоваться имущественным вычетом, если сохранились документы на покупку). На наш взгляд, это можно сделать без особых налоговых рисков. Главное, чтобы в договоре купли-продажи гражданин был указан не в качестве ИП и чтобы в заявленных кодах не был указан код вида деятельности по продаже недвижимости.

Если же продается объект нежилой недвижимости, ранее сдаваемый в аренду, то, учитывая отсутствие налоговых преференций, выгоднее провести такую продажу как предпринимательский доход, уплатив с дохода 6% налога на УСН (вместо 13% НДФЛ). Это тоже можно сделать, выполнив определенные условия. Как следует из последних разъяснений Минфина РФ (письма от 20.02.2020 № 03-11-11/12407, от 18.08.2022 № 03-11-11/80782), чтобы доход от продажи недвижимости облагался в рамках УСН, необходимо одновременное выполнение следующих условий:

наличие в заявленных при регистрации в качестве ИП видов деятельности по продаже недвижимости;
использование реализуемого объекта в предпринимательской деятельности.

Что выбрать, чтобы платить меньше

Сравним все три вышеперечисленные ситуации и определим в каком статусе гражданину придется платить меньше всего.

Исходные данные:

Листьев С.В в 2019 году сдавал в аренду свою квартиру в районе м. Бибирево (муниципальный округ Бибирево) и получил с этого доход 654 600.

Как физлицо (без регистрации в качестве ИП) сумма НДФЛ к уплате в бюджет составит 85 098 руб. (654 600 * 13%).
При применении УСН «доходы» (только для физлиц, зарегистрированных в качестве ИП) сумма налога, уплаченного за год, составит 62 477 руб. (654 600 * 13%) — 22 261 (обязательные страховые взносы в ПФР и ФОМС).
Стоимость патента (тоже только для ИП) на год составит: 30 000 тыс. руб. + 22 261 руб. страховые взносы. Итого: 52 261руб.

Как видно из примера, наиболее выгодным в данной ситуации будет приобретение патента для деятельности по сдаче квартиры в аренду, но тут необходимо помнить, что вмененный доход напрямую зависит от места расположения сдаваемой недвижимости, и если, например, квартира будет располагаться в ЦАО, то налог возрастет в разы. Для каждой ситуации необходимо проводить отдельный расчет, и наш дежурный юрист онлайн готов вам в этом помочь.

Вариант для самозанятых

С 2020 года в РФ, сдавая жилье в аренду, можно оформиться как самозанятый и платить налог на профессиональный доход (НПД). Эта система подходит только тем, кто работает без работодателя и без нанятых работников. Годовой доход от сдачи жилья при этой системе не может превышать 2,4 млн руб.

Правовая база: Закон № 422-ФЗ о налоге на профессиональный доход для самозанятых.

самая низкая процентная ставка из представленных. Она составит 4%, если ваш арендатор физлицо, и 6%, если вы сдаете жилье юрлицу или ИП.
Не нужно заполнять налоговые декларации.
Не требуются онлайн-кассы.
Легко перейти на самозанятость и с ИП, и с патента, причем во втором случае неиспользованное время действия патента вам пересчитают, а остаток суммы сохранится на вашем счету в ФСН.

Не нужно вносить средства в пенсионный и страховой фонд.
Государство дает самозанятым бонусный налоговый вычет в размере 10 000 руб., который равномерно отнимается от суммы месячного налога, уменьшая его — на 1% для ставки в 4% и на 2% для тех, кто платит по 6%.

нет пенсионных начислений.
НПД нельзя сочетать с другими налоговыми режимами.
Налог на имущество нужно платить, как и физлицу.

Главным законом, которым необходимо руководствоваться, является Налоговый кодекс. Чтобы разобраться в вопросе, следует ознакомиться с определениями.

№ п/п	Понятие	Объяснение
1.	Упрощенная система	Комплекс обязательных к уплате налогов с представлением отчетности в сокращенном варианте со сниженной налоговой нагрузкой.
2.	Налог	Обязательный принудительный индивидуальный платеж для финансового обеспечения деятельности государства.
3.	Юрлицо	Организация, обладающая имуществом, обязательствами и правами в обособленном порядке.
4.	База налогообложения	Объект, к которому применяется налоговая ставка, выраженный в различных характеристиках (стоимостной, физической).
5.	Ставка налога	Размер начислений.

Регулирование разногласий

Если оценка имущества не устраивает руководство юрлица или ИП, то оспаривание данного вопроса происходит во внесудебном или судебном порядке. Первый вариант – обращение в комиссию, которая решает подобные вопросы. Срок подачи обращения – не позже 6 месяцев со дня включения помещения в реестр. Основаниями считаются:

неправильно определенная площадь;
несоответствие стоимости рыночной оценке.

К обращению прилагаются:

Свидетельство о праве собственности с заверительной подписью нотариуса.
Паспорт на недвижимость (кадастровый).
Документальные доказательства необъективности оценки.
Экспертное заключение о рыночной стоимости.

Если после подачи обращения стоимость в реестре изменена, то налог подлежит пересчету. Его делают с начала отчетного периода, если решение вынесено до января.

Сдача недвижимости ИП: с каким налоговым режимом работать?

Даже если объект недвижимости был приобретен физлицом в статусе ИП (например, по коммерческому договору купли-продажи с другим хозяйствующим субъектом), то в свидетельстве о праве собственности будут приведены личные данные владельца без каких-либо поправок на наличие у него статуса предпринимателя.

При использовании недвижимости в предпринимательской деятельности, то есть при сдаче его в аренду, доход от этой деятельности будет облагаться налогами в соответствии с той системой налогообложения, которая выбрана у ИП. Это может быть ОСНО, УСН или ПСН, если патент приобретен на сдачу помещений в аренду.

Какой режим лучше выбирать для такой деятельности, зависит от многих нюансов и факторов: регион ведения деятельности, размер ожидаемого дохода и расходов и так далее.

Режим «самозанятости» по сдаче нежилых помещений в аренду применять нельзя, что прямо запрещено законом.

В каких случаях ИП платит налог на имущество в 2022 году?

Все основные нюансы по уплате налога на имущество для организаций и ИП, которые применяют Упрощенную систему налогообложения, достаточно подробно рассмотрены в НК РФ (статья 378.2).

Случаи, когда упрощенцы обязаны исчислить налог по кадастровой стоимости, перечислены в письме ФНС от 06.04.2021 БС-4-21/4581:

Объекты включены в региональный перечень
Ннедвижимость указана в абзаце втором п.10 ст.378.2 НК РФ
Объекты поименованы в пп 4 п 1 ст.378.2 НК РФ при наличии соответствующего регионального закона (жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства).

В числе имущества, с которого подлежит уплате налог, следующие объекты:

торговые объекты и объекты общественного питания;
объекты бытового обслуживания;
нежилые помещения;
жилые помещения и жилые дома (те, которые не учитываются на балансе основных средств);
административно-деловые, а также торговые центры.

Итак, кадастровая стоимость является обязательным условием, при котором по объекту начисляется налог на имущество в 2021 году. Она не является константой, то есть может меняться в зависимости от различных факторов. Для определения этой стоимости проводится кадастровая оценка недвижимости.

административно-деловые и торговые центры;
помещения под офисы, для торговли, заведений общественного питания и оказания услуг;
некоторые типы объектов иностранных юрлиц;
жилая недвижимость, гаражи, машино-места, дачные дома, хозяйственные постройки на участках под ИЖС или подсобное хозяйство, а также объекты незавершённого строительства.

Это общий список типов объектов. В каждом регионе по решению властей проводится оценка их кадастровой стоимости. В текущем году подавляющая часть регионов (74 из 85) оценивает недвижимость по кадастровой стоимости. Такая оценка может быть проведена как выборочно, так и в отношении всех видов объектов недвижимости. Как пример – администрация субъекта РФ решает провести оценку в отношении всех многоквартирных домов.

ИП, недвижимость и налог на имущество для граждан

Не так часто, но, бывает, встречаются письма чиновников, в которых они не дают конкретного ответа, а предлагают изучить судебную практику. Подтверждением этому является письмо ФНС России от22.03.2021 № БС-4-21/3726@. «Изюминкой» этого письма является то, что его составители полагают целесообразным проработать судебную практику 2007 и 2008 годов!

В письме № БС-4-21/3726@ рассматривается вопрос, как предпринимателю, применяющему УСН, облагать налогом имущество, если оно используется в предпринимательской деятельности лишь частично.

Как отмечено в начале наших пояснений, никаких конкретных советов (кроме как по изучению решений судов) чиновники не дали. Будем изучать источники, и делать это будем сами.

Начнем с письма Минфина России от 12.05.2014 № 03-11-11/22083. Применение индивидуальным предпринимателем УСН предусматривает (п. 3. ст. 346.11 НК РФ) освобождение его от обязанности уплаты налога на имущество физических лиц (НИФЛ) в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности.

В силу статьи 2 ГК РФ предпринимательской деятельностью признается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицам, зарегистрированным в этом качестве в установленном законом порядке. В частности, к предпринимательской деятельности относятся не только сдача имущества в аренду, но и действия подготовительного характера

. Это, например, проведение ремонтных и строительных работ, поиск потенциальных арендаторов. При этом финансисты сослались на постановления ФАС:

Западно-Сибирского округа от 16.12.2009 № А70-4191/2009;
Центрального округа от 31.08.2009 № А64-6950/08;
Восточно-Сибирского округа от 09.09.2009 № А33-6383/09;
Центрального округа от 15.08.2007 № А36-2300/2006.

Расчет суммы платежа ИП на «упрощенке» 6 процентов

ИП на УСН должны уплачивать налоговые авансы и налог за год (ст. 346.19 НК РФ). Авансы перечисляются по итогам I квартала, 6 месяцев и 9 месяцев до 25-го числа месяца, следующего за истекшим отчетным периодом. Налог за расчетный период в размере года уплачивается до наступления срока сдачи декларации (п. 7 ст. 346.21 НК РФ). ИП декларацию сдают до 30 апреля года, следующего за отчетным (п. 1 ст. 346.23 НК РФ). Поэтому внести годовой платеж нужно до указанной даты. В целях расчета налоговой базы доходы определяются нарастающим итогом с начала года (п. 4 ст. 346.18 НК РФ).

ИП без сотрудников авансы и налог может уменьшить на всю сумму фиксированных взносов (п. 3.1 ст. 346.21 НК РФ). При наличии персонала аванс можно уменьшить на взносы за себя, взносы за сотрудников, на суммы больничных пособий, взносы по договорам ДЛС, но с ограничением. Сумма аванса (налога) уменьшается только наполовину (п. 3.1 ст. 346.21 НК РФ).

Пример расчета авансов и налога за год (ст. 346.21 НК РФ).

Авансовый платеж (налог за год) = доходы с начала года x 6 процентов — уплаченные авансы — суммы, на которые уменьшается налог.

Предприниматель без работников заработал:

в I квартале — 100 тыс. рублей, взносы не уплачивал;

авансовый платеж: 100 000×6 процентов = 6 000;

в полугодии — 300 тыс. рублей нарастающим итогом, взносы не уплачивал;

авансовый платеж: 300 000×6 процентов — 6 000 = 12 000;

за 9 месяцев — 450 тыс. рублей нарастающим итогом, взносы не уплачивал;

авансовый платеж: 450 000×6 процентов — 6 000 — 12 000 = 9 000;

за год: 600 000, заплатил фиксированные взносы 40 874 рубля;

600 000×6 процентов — 6 000 — 12 000 — 9 000 — 40 874 = — 31 874 рубля.

Кто должен уплачивать налог в 2021 – 2020 годах

При каких условиях организация или ИП на УСН должны уплачивать имущественный налог? Они таковы:

в субъекте РФ утверждены результаты кадастровой оценки объектов недвижимости, перечисленных в п. 1 ст. 378.2 НК РФ;
субъектом принят закон о налоге на имущество, устанавливающий особенности определения налоговой базы по нему.

Таким образом, «упрощенцы» обязаны уплатить налог на имущество при соблюдении следующих условий:

У них имеются здания, в котором помещения используются для размещения офисов, торговли различными товарами и оказания услуг. См. также «Упрощенцам нужно платить налог на имущество с помещений в здании, даже если само здание в кадастровом перечне не упомянуто».
Региональной властью утверждена кадастровая оценка имущества, перечисленного в п. 1 ст. 378.2 НК РФ.
Законодателями региона, где находится это имущество, принят закон, устанавливающий правила начисления и уплаты налога по недвижимости, оцененной по кадастровой стоимости.
На начало года определена кадастровая стоимость объектов.

Как узнать кадастровую стоимость имущества, читайте здесь.

У фирмы недвижимость должна быть отражена по счетам 01 или 03. Узнать, входит ли ваше имущество в кадастровый перечень, можно, затребовав этот список в налоговой инспекции. Можно также уточнить данные по недвижимости в Росреестре региона, отправив туда запрос на получение выписки из кадастра о стоимости здания.

Как разобраться с кадастровой стоимостью

Организация или ИП на УСН выяснили, что обязаны уплачивать налог с кадастровой стоимости. Как это сделать практически? В первую очередь, на основании ст. 378.2, налоговой базой в субъекте, в котором фирма зарегистрирована в качестве налогоплательщика, должна быть установлена кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества. Выяснить ее легко на сайте Росреестра.

При возникновении разногласий по результатам оценки стоимость объекта можно оспорить в судебном или внесудебном порядке. Во втором случае следует обратиться с заявлением в течение шести месяцев со дня внесения объекта в кадастровый реестр, в специальную комиссию, занимающуюся этим вопросом. Для этого необходимы веские основания: либо неправильно определена площадь объекта, либо стоимость не соответствует рыночной оценке. Также потребуется приложить необходимые документы:

кадастровый паспорт;
документы о праве собственности на спорный объект недвижимости, заверенные у нотариуса;
документы, на основании которых вы заявляете о необъективности кадастровой оценки;
заключение эксперта, состоящего в СРО, об оценке рыночной стоимости объекта.

Если после обращения кадастровая стоимость изменилась, то сумму к уплате пересчитывают с начала периода, даже если решение было вынесено в декабре.

Организации на УСН обязаны вести бухгалтерский учет, и им необходимо отражать в нем все операции по налогообложению. Для отражения начисленных сумм налога на имущество в бухгалтерском учете руководствуйтесь общими нормами признания расходов. Так, в ПБУ 10/99 все расходы организации в зависимости от их характера, условий осуществления и направлений деятельности подразделяются на:

расходы по обычным видам деятельности;
прочие расходы.

Все расходы, отличные от расходов по обычным видам деятельности, признаются прочими. Исчисленные суммы относятся к расходам по обычным видам деятельности. Об этом предупреждает Минфин в письме № 03-05-05-01/16.

Для осуществления бухгалтерских проводок используется инструкция по применению плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н. В ней сказано, что проводки в бухучете по налогу на имущество отражаются записью по дебету счета 26 «Общехозяйственные расходы» и кредиту счета 68 «Расчеты по налогам и сборам». Выглядит проводка так:

Дебет 26, 44 Кредит 68 — начислено;
Дебет 68 Кредит 51 — перечислено.

Налог на имущество при УСН: учет, пример расчета / Налог на имущество при упрощенке — Контур.Бухгалтерия

В общем случае упрощенцы освобождены от уплаты налога на имущество (п. 2, 3 ст. 346.11 НК РФ). Данное правило действует как на организации, так и на ИП.

Но есть ряд компаний, которые обязаны платить имущественный налог. Главным условием для возникновения налоговой базы, конечно же, является наличие имущества. При этом платить налог нужно только с недвижимости, и налоговая база по ней будет равна ее кадастровой стоимости. Существует четыре вида таких объектов (п. 1 ст. 378.2 НК РФ):

административно-деловые и торговые центры и помещения в них;
нежилые помещения, которые должны использоваться или уже используются как офисные помещения, объекты общепита и бытового обслуживания или торговые объекты;
недвижимость иностранных компаний, не работающих в РФ через постоянные представительства, недвижимость иностранных организаций, не относящаяся к деятельности данных организаций в РФ через постоянные представительства;
жилые дома и жилые здания, которые не отражены на балансе как основные средства.

Важно! Даже если ваша компания имеет один из перечисленных объектов, возможно, вам не придется платить налог на имущество. Связано это с тем, что каждый регион самостоятельно определяет объекты, подлежащие налогообложению и объявляет их кадастровую стоимость. Однако эти объекты должны быть в рамках НК РФ, т. е. региональные власти могут решить, что налогом на имущество в регионе облагаются все четыре вида недвижимости (ст. 378 НК РФ), могут установить налог лишь по одному виду или вовсе отменить его.

Обязанность платить имущественный сбор организациям, применяющим упрощенную систему налогообложения, была вменена Федеральным законом № 52-ФЗ от 02.04.2014. Он внес поправки в абзац первый п. 2 статьи 346.11 Налогового кодекса РФ, по которым налог на имущество организаций при УСН введен в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость.

При этом кадастровая стоимость определяется по состоянию на 1 января текущего года (если на 1 января таких данных не было, то и сбор платить не нужно). Таким образом, базой налогообложения являются все виды недвижимости, имеющие кадастровую стоимость на начало налогового периода и принадлежащие организации.

административно-деловые и торговые центры;
помещения под офисы, для торговли, заведений общественного питания и оказания услуг;
некоторые типы объектов иностранных юрлиц;
жилая недвижимость, гаражи, машино-места, дачные дома, хозяйственные постройки на участках под ИЖС или подсобное хозяйство, а также объекты незавершённого строительства.