Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласование перепланировки нежилых помещений». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Мы занимаемся вопросами согласования перепланировок более 15 лет. Готовы оказать помощь как в обычном, так и в судебном порядке. Наши услуги прошли аттестацию Санкт-Петербургским Центром сертификации «Петербургская марка качества».
Согласование перепланировки. Делать или нет?
Юридически согласовывать будущую или уже выполненную перепланировку надо обязательно. Почему? Жилищный кодекс говорит о том, что жилой фонд — это всенародное достояние, и использовать его надо только по прямому назначению в соответствии с проектной документацией. Любое отступление от проекта наказывается: может быть наложен штраф и предъявлено требование о приведении помещения в исходное состояние, а если согласование перепланировки квартиры (помещений) все равно не проводится — в судебном порядке квартира может быть выставлена на торги, и новый ее владелец все равно обязан либо согласовать новый проект (если он не противоречит строительным нормам и правилам), либо привести помещение в исходное состояние, как указано в документации.
Подобные правила касаются и нежилого фонда.
Фактически надо понимать что можно и что нельзя. Конечно же, нельзя сносить несущие конструкции зданий, влияющие на всю прочность дома, нельзя без расчетов сносить и переносить межкомнатные стены, окна, нельзя прикасаться к вентиляционным шахтам многоквартирных домов и т.д. Конечно, если перенесли встроенный шкафчик или сделали антресоль — грех небольшой. И очень теоретически — если о мелочи никто не узнает, может и ничего страшного… Но…. Соседи в доме всегда бдительные, а у кого ЖСК или ТСЖ — тем более. И если станет известно любым способом о перепланировке жилых или нежилых объектов в ПИБе (БТИ), «мало не покажется». Нужно будет срочно делать оформление перепланировки квартиры, помещения, здания.
Если с объектом недвижимости решили что-то делать (продавать, дарить и пр.), приобретатели квартир просят документы и планировки.
Приятное: при ипотеке ряд банков закрывают глаза на перепланировки, но могут выписать предупреждение и поставить сроки согласований или выполнения иных условий. Звоните, обсудим.
Перепланировка помещений в Москве в объектах ДГИ и Росимущества
В Москве и Санкт-Петербурге много коммерческой недвижимости принадлежит городу или находится в собственности Российской Федерации. Все они передаются правообладателям в аренду, в оперативное управление или хозяйственное ведение. Аренда может быть долгосрочной или на короткий срок. В договорах аренды могут быть предусмотрены различные границы по использованию таких объектов, включая их изменение в связи с перепланировкой – по согласованию с собственником. Также и при оперативном управлении и хоз ведении правообладатели вправе незначительно изменять объекты недвижимости. Если такие изменения правообладателем были произведены несанкционировано – без получения согласия ДГИ или Росимущества. Перепланировка помещений в Москве, в объектах принадлежащих городу, должна производится с согласия ДГИ. Этот орган разрешает изменять объект и участвует в согласовании.
Какие последствия для правообладателя повлечет несогласованная перепланировка в объектах ДГИ, Росимущества, иных уполномоченных органов (в зависимости от региона они могут иметь различные наименования и статус)? Во-первых, город и государство регулярно проверяет порядок эксплуатации своих объектов, их использование по целевому назначению. В случае выявления перепланировок или переустройств правообладателя обяжут их согласовать или привести в прежнее состояние. Если же на объекте проводились реконструктивные работы – согласовать уже по факту устройства задача крайне сложная и затратная. При проверке объекта сотрудник ДГИ проверяет, какая перепланировка на нем производилась, что она затрагивала.
Кто может проводить обследование перепланировок
Общий государственный жилищный надзор за перепланировками осуществляет МосЖилИнспекция. Должностными лицами этого органа являются инспекторы, которые вправе выдавать предписания, составлять акты, протоколы. Когда на объект направляется приемочная комиссия, перепланировка уже должна быть фактически завершена.
МосЖилИнспекция будет выдавать согласование на проект, проводить проверку после завершения работ. Также к обследованиям могут привлекаться:
- специалисты Роспотребнадзора – если возможные нарушения связаны с санитарной, гигиенической, эпидемиологической безопасностью;
- специалисты МЧС (ОГПН) – если проводится проверка по нормам пожарной безопасности;
- специалисты БТИ – участвуют в обследованиях, когда нужно внести изменения в технические паспорта здания.
Комиссия после перепланировки оформит и выдаст акт. Обязательные обследования и осмотры проводит кадастровый инженер, если собственник уже получил акт приемочной комиссии после перепланировки. На этой стадии оформляется технический план с изменениями квартиры. На основании техплана будет проведен кадастровый учет в Росреестре, внесены новые данные в ЕГРН.
Самостоятельная перепланировка – с чего начать и куда обращаться
Все зависит от того, где находится помещение. Если в жилом здании, то перепланировка согласовывается с:
- Межведомственной комиссией, если затрагивается фасад нежилого помещения в жилом доме;
- Комитетом по градостроительству и архитектуре, если затрагивается фасад нежилого помещения в нежилом здании;
- Центром гигиены и эпидемиологии либо организации, аккредитованной им. PEREPLAN сотрудничает с частным органом инспекции, с которым мы быстрее получаем разрешения для нежилых помещений наших заказчиков – можно заключить договор удаленно, минимум бумажной волокиты;
- авторами проекта дома либо с государственным строительным надзором (ГАСН), если затрагиваются несущие конструкции.
На некоторый ремонт нужны разрешения собственников квартир дома, в котором находится нежилое помещение. Например, на монтаж пандуса или создание нового входа нужен протокол собрания жильцов, в котором не менее двух третей собственников не против изменения фасада здания.
По окончании согласования необходимо внести изменения в ЕГРН и, при необходимости, оформить лицензию на ведение деятельности.
Если помещение расположено в нежилом отдельно стоящем здании, то перепланировка согласовывается с Росреестром после ремонта. Но все требования, описанные выше, должны быть соблюдены.
Также играет роль, сделан ли уже в помещении ремонт с изменением фасада или еще только планируется.
- если ремонт еще не сделан – это согласования перепланировки, и двигаться нужно по регламенту предварительного получения всех разрешений;
- если ремонт уже проведен, фасад изменен, и в Росреестре об этом знают – это узаконивание ранее выполненных работ.
Порядок и этапы согласования перепланировки помещения в многоквартирном доме
Первый и самый главный этап – понять последовательность хода согласования, какие документы готовить, а также получить объективную оценку реального положения на объекте. Для этого рекомендуем консультацию в PEREPLAN. На ней мы предупредим обо всех сложностях и расскажем, к чему готовиться.
Ход согласования далее:
- определяемся с функционалом помещения;
- получаем план в ПИБ;
- разработка проекта перепланировки с техническим заключением. При необходимости разрабатываются дополнительные разделы – например, технологический, о вентиляции, с акустическими расчетами или изменением фасада;
- согласование проекта в Роспотребнадзоре или другой организацией, аккредитованной Центром гигиены и эпидемиологии;
- согласование в Межведомственной комиссии. После получения распоряжения оттуда проводится ремонт, получается акт о завершенном переустройстве;
- внесение изменений в ПИБ и Росреестр.
Порядок согласования перепланировки нежилого помещения
Как показывает практика, существует идеальная формула последовательных действий при согласовании помещений нежилого фонда. Такие объекты значительно отличаются друг от друга по функциональному назначению (кафе, офисы, пром. склады, магазины, медицинские учреждения) и архитектурным особенностям. Территориальное подчинение к определенной МВК также серьезно влияет на процесс согласования.
При этом, если придерживаться определённого порядка в работе, положительный результат будет получен быстро.
Общая последовательность действий при согласовании перепланировки нежилого помещения в жилом доме состоит из следующих этапов:
- Составление проекта перепланировки нежилого помещения. После подготовки и сбора требуемой документации специалисты нашей компании подготавливают проект перепланировки и переустройства помещения с учетом Ваших идей, пожеланий и технологической схемы, принимая во внимание действующую нормативную базу Российской Федерации.
- Согласование перепланировки помещений с различными комиссиями и органами городской власти. В последнюю очередь проект утверждается МВК при Районной Администрации.
- Получение акта приёмочной комиссии. На основании полученного решения о согласовании производятся работы внутри помещения, подготавливаются строительные документы и предъявляются в МВК района для приёмки. В результате мы получаем разрешение на ввод в эксплуатацию.
- Получение нового технического плана на помещение. На основании полученных разрешительных документов мы подготавливаем новый технический план для внесения изменений в Государственный Кадастр Недвижимости.
Самовольная перепланировка нежилого помещения – риски и последствия
Нежилые помещения чаще всего являются объектами коммерческой деятельности, а значит в них подолгу находится персонал и регулярно приходят посетители. В связи с этим, требования к такой недвижимости являются более строгими и отличаются от санитарно-эпидемиологических и пожарных норм для обычных жилых домов, а несоблюдение этих норм или самовольное изменение объекта без согласования перепланировки нежилого помещения в жилом доме или нежилом здании может повлечь за собой следующие последствия для владельца:
- в случае проведения работ по перепланировке без согласования в соответствующих инстанциях могут быть нарушены строительные и другие нормы, в результате чего помещение может представлять опасность для людей, которые будут в нем находиться, стать причиной разрушения части здания и т.д.;
- в результате жалобы соседей в прокуратуру или административные гос. инстанции владельцу может быть предъявлено требование, обязующее вернуть помещению первоначальный вид;
- в соответствии с законодательством РФ, за выполнение перепланировки без согласования с государственными инстанциями предусмотрено наложение штрафа, размер которого зависит от различных факторов, в том числе и от того физическим или юридическим лицом является его владелец.
Как узаконить перепланировку нежилого здания
Согласование перепланировки помещений подразумевает выполнение комплексных работ, которые связаны с согласованным изменением назначения объекта и размеров затронутой зоны. Для их выполнения необходимо отображать предназначение нежилой зоны, т.е. под какие цели в дальнейшем Вы планируете использовать данное пространство. Исходя из этих условий, ведется проектирование и определяется перечень инстанций, которые должны утвердить перепланировку данного помещения, и для дальнейшего его согласования.
Так как нормативы для нежилых зданий предусматриваются по назначению помещения СТОИМОСТЬ И СРОКИ проектирования рассчитываются ИНДИВИДУАЛЬНО.
Задать вопрос
Как узаконить перепланировку
Задуматься о получении разрешения на перепланировку следует до начала работ. Потому что комиссия должна рассмотреть поданный вами проект и утвердить, что никакой опасности для строения и жителей он не представляет.
Этап 1. Обращение в БТИ. Нужно получить заключение об актуальном состоянии здания, в котором вы хотите делать перепланировку. Помимо этого, здесь приобретается поэтажный план, требуемый для создания проекта.
Этап 2. Подготовка проекта. Чтобы избежать проблем с получением разрешения на перепланировку, обратитесь в бюро, занимающееся разработкой подобных проектов. Возьмите с собой заключение из БТИ о состоянии здания, его план и выписку из ЕГРН.
После подачи заявки к вам домой приедет инженер и сделает замеры. После бюро предоставляет проект в двух экземплярах. К проекту потребуется приложить:
- Договор авторского надзора.
- Акты скрытых работ.
Этап 3. Подача заявления для согласования проекта и выдачи разрешения на проведение работ. Заявление подается в МФЦ или сразу в администрацию района. Дополнительно потребуется приложить:
- Техпаспорт, срок выдачи которого не превышает 5 лет.
- Проект перепланировки. К нему приложите договор на проведение работ с подрядчиком. Если вы собираетесь проводить перепланировку самостоятельно, то могут возникнуть проблемы, поэтому лучше заключить договор с квалифицированной строительной бригадой.
- Документы на право владения квартирой.
- Паспорт владельца квартиры и две копии.
- Если квартира снимается, то оформленное в письменном виде и нотариально заверенное согласие собственников квартиры.
- Документ об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Запрашивается редко, но лучше иметь под рукой.
Важно: заявитель может и не прикладывать выписку из ЕГРН, если данные уже внесены в общую базу. В этом случае администрация самостоятельно запрашивает данные из Росреестра.
Этап 4. Перепланировка. Она делается в течение срока, установленного в заключении о согласии на проведение работ. Срок можно посмотреть в самом документе, он находится на второй странице 5 пункте разрешения.
После окончания перепланировочных работ сообщите об этом в жилищную инспекцию:
- Напишите заявление на оформление акта об окончании работ в жилом помещении.
- Дополнительно приложите журнал о последовательности ремонтных работ, копию утвержденного плана из строительного бюро, где вы заказывали проект и допуск.
В течение десяти суток с того момента, как вы подадите заявление, вам позвонит представитель комиссии по перепланировке и согласует дату, когда ее члены смогут прийти. Они изучат помещение и составят акт. Документ изготавливается в трех экземплярах – для себя, заявителя и ЕГРН, чтобы они снесли изменения в реестр. В документах должны расписаться:
- Заявитель.
- Инспектор.
- Начальник жилищной инспекции.
- Автор проекта по перепланировке.
Цена на согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании
Стоимость работ при согласовании перепланировки в нежилом здании обычно является ниже, чем в для встроенных помещений в жилом доме. При наличии квартир над нежилым перепланируемым помещением необходимо учесть шумоизоляцию потолка, сделать расчет индекса изоляции воздушного шума, выполнить другие требования государственных органов.
Необходимо обращаться к специалистам по согласованию в инстанциях перепланировки нежилых помещений в Санкт-Петербурге и Ленинградской области при:
- снесении внутренних перегородок. Внимание! Несущие перегородки сносить нельзя;
- при добавлении перегородок;
- при остеклении балконов, лоджий;
- при ремонте с переносом сантехнических приборов или установке новых раковин;
- при переносе или устройстве дверного проема, одного или нескольких.
Согласование перепланировки нежилых помещений в СПБ
Компания Эверест оказывает профессиональные услуги в сфере перепланировки нежилых помещений в СПб с 2007 года. Мы на 100% гарантируем: соблюдение законодательства РФ, положительный результат, быстрые сроки и выгодные цены.
Что такое перепланировка
Перепланировкой объекта, находящегося в жилом доме или нежилом строении, называется любое изменение, касающееся архитектурных форм или инженерных сетей коммуникаций, противоречащее утверждённой планировке.
Процесс может включать в себя:
- изменение расположения, перенос или возведение новых стен, несущих конструкций, окон, дверей;
- увеличение или уменьшение высоты;
- перенос или демонтаж сантехнических систем;
- работы по демонтажу и установке сетей электропитания, вентиляционных шахт, приточной вентиляции и т.д.
Самовольная перепланировка помещений для коммерческих целей в жилых домах грозит большими проблемами с законом, положение осложняется также возмущением общественности, которая может не позволить все узаконить впоследствии. Собственно, некоторые жильцы вполне могут потребовать через суд компенсацию какого-либо ущерба, что кардинально противоречит интересам владельца.
Поэтому лучше решить все согласовательные и документальные вопросы сразу, до начала проведения любых работ, чтобы потом спокойно работать, а при необходимости – без осложнений продать, обменять или сдать в аренду коммерческое помещение без риска понести административную ответственность.
Теперь перейдём к рассмотрению нежилых отдельно-стоящих зданий целиком или их частей. Для них, по большому счету, всё равно, произведена уже перепланировка или ещё нет. В Москве нет Постановления, которое устанавливало бы регламент для их узаконивания. Штрафы здесь никто не выписывает.
Как согласовать перепланировку нежилого помещения
Стоит отметить, что согласование перепланировки нежилого помещения гораздо более трудоёмкий процесс, нежели согласование перепланировки квартиры. К нежилью, со стороны государственных инстанций, применяются гораздо более высокие строительные, санитарные, пожарные нормы. В дальнейшем, в этих помещениях длительное время будут работать люди, приходить посетители. Именно заботой об их безопасности и здоровье объясняются повышенные требования. Во многом эти требования зависят от назначения помещения. Скажем, согласование перепланировки кафе или ресторана будет на порядок сложней, чем согласование офисного помещения.
Для того, чтобы успешно согласовать перепланировку нежилого помещения недостаточно быть компетентным в жилищном законодательстве и хорошо разбираться в архитектурно-строительных, санитарных и противопожарных нормах и правилах. Помимо этого необходимо знать все тонкости и нюансы процесса согласования в государственных структурах и иметь достаточный опыт общения с многочисленными чиновниками. Без налаженных контактов и понимания процесса согласования изнутри достичь успеха, зачастую, не представляется возможным. Поэтому в данном вопросе, мы рекомендуем обращаться только к компетентным специалистам.
Классификация нежилых помещений по сложности согласования
Ниже приведена градация по сложности согласования нежилых помещений (от менее сложных к более сложным). Наиболее трудоёмким является согласование перепланировок для медицинских учреждений.
- офис
- магазин непродовольственных товаров
- аптека
- продовольственный магазин
- салон красоты, парикмахерская
- кафе, ресторан
- медицинский центр
Нередко собственник или арендатор собственности проводит переустройство объекта без предварительного согласования работ с властями. В случае самовольного переоборудования недвижимости скорее всего придется уплатить штраф, но оформить документацию все равно необходимо.
Узаконить проведенные работы можно будет только при условии, что не было произведено действий, запрещенных законодательством. Если внесение переделок в техническую документацию проводится постфактум, то все равно придется заказывать предварительный проект.
В некоторых случаях разрешается узаконить изменение недвижимого объекта по эскизу. Это возможно только в случае, если переустройство незначительно, не связано со сносом стен, закладкой проемов или кардинальным переносом коммуникаций, не затрагивают права пользования других собственников или арендаторов.