Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Банкротство застройщиков: особенности и защита прав дольщиков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
За счет приоритета прав дольщиков при банкротстве на уровне политики России судебная практика также стремится всесторонне защитить права граждан, оказавшихся в сложной ситуации. Например, показательной является позиция высших инстанций о том, что срок на трансформацию требования о передаче помещений в денежное может быть восстановлен (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.14 № 4100/14) – такого лояльного отношения не наблюдается при рядовом банкротстве.
В самом начале правового регулирования долевого строительства участники многоэтажной застройки практически не были защищены от ситуации, когда застройщик не может исполнять свои обязательства. Сегодня же при банкротстве застройщика вполне реально защитить свои права, вернув деньги или получив готовую квартиру. Следует действовать четко в рамках закона по процедурам, изложенным в статье.
Если строительная компания выплачивала деньги в Фонд, дольщик должен подать в него заявление о выплате компенсации, для этого потребуется, кроме паспорта, выписка из реестра. Максимум в течение десяти рабочих дней Фонд должен рассмотреть заявление, принять решение и перечислить деньги. Сумма выплаты рассчитывается исходя из рыночной стоимости, однако учитываются два ограничения:
- Сумма не меньше той, что была уплачена по договору.
- Максимум площади квартиры для расчета всего 120 кв. метров.
Для расчета рыночной стоимости недвижимости Фонд привлекает квалифицированного оценщика.
Порядок обращения и необходимые документы
Если застройщик обанкротился, необходимо обращаться в суд, предоставив договор ДДУ и документы, которые подтверждают совершение оплаты и исполнение обязательств по договору. Суд может признать права участников строительства и в том случае, если они заключали не договор ДДУ, а иной, в том числе:
- Купли-продажи.
- Займа, с условием передачи жилья.
- Простого товарищества с целью строительства объекта и получения квартиры.
Суд признает также права граждан, имеющих вексель с обязательством передачи жилья, или вложивших деньги в ЖСК и прочие виды товариществ.
Процедура банкротства застройщика
Банкротство строительной компании – это продолжительный и сложный процесс, который проводится в суде по ходатайству обратившейся стороны. Так как в сфере строительства часто встречается преднамеренное банкротство, эта процедура регулируется отдельно и имеет свои особенности.
Застройщик банкрот должен быть финансового нестабилен и неплатёжеспособен. В процессе судебного разбирательства решаются возможности удовлетворения требований всех кредиторов компании за счёт её имущества.
Несмотря на то что предусмотрено несколько этапов проведения банкротства строительных организаций, на практике процедура выполняется в два этапа. Вначале проводится наблюдение, когда в строительной компании осуществляется проверка на финансовую устойчивость. Далее, на предприятии назначается временное руководство и начинается этап конкурсного производства. По результатам первого этапа суд решает запустить оздоровление компании-должника либо объявляет её банкротом, внедряя временное руководство.
С начала 2019 года Закон «О банкротстве» были внесены изменения, влияющие на процесс банкротства застройщиков, а именно:
- Был сформирован Фонд защиты прав граждан, который организовал компенсационный фонд, куда все застройщики должны переводить обязательный платёж в размере 1,2% от суммы договора.
- При банкротстве застройщика, перечисляющего взносы в фонд, долевые участники на законодательном уровне получают дополнительные гарантии, а именно:
- Арбитражный управляющий осуществляет поиск новой строительной фирмы для окончания стройки.
- На совещании дольщиков может рассматриваться вопрос о возмещении обязательств строительной компании с помощью средств компенсационного фонда.
- Кроме средств полученных с фонда, дольщики могут и дальше претендовать на погашение своих требований.
- Все решения по каждому объекту строительства принимаются отдельно ¾ голосов участников.
- Все свои требования пайщики направляют конкурсному управляющему в трёхмесячный срок с момента получения уведомления.
- Для завершения незаконченного строительства могут быть выделены средства Фонда или целевого кредита, предоставленного застройщику Фондом.
- Фонд должен обязательно аккредитовать назначенного судом управляющего.
- Первой процедурой при банкротстве застройщика отныне является конкурсное производство. При наличии достаточного числа оснований для восстановления платёжеспособности должника может вводиться временное руководство.
Нововведения были разработаны для ускорения и оптимизации процесса банкротства, а также для предоставления дольщиками больше возможностей.
Памятки — Прокуратура г. Санкт-Петербург
Приобретение жилья в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве чревато определенными рисками, одним из которых является возможное банкротство застройщика.
Особенности процедуры банкротства застройщика
Процедура банкротства застройщика имеет ряд особенностей, направленных на защиту прав участников строительства.
Арбитражный суд, принимая к рассмотрению дело о банкротстве застройщика, открывает конкурсное производство. Процедуры наблюдения и финансового оздоровления в данном случае не применяются.
Сведения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства публикуются в официальном издании – газете «Коммерсантъ», а также размещаются в Едином государственном реестре юридических лиц.
В течение 10 календарных дней с даты утверждения конкурсного управляющего руководитель застройщика передает ему сведения обо всех участниках строительства.
В пятидневный срок с даты получения вышеуказанных сведений конкурсный управляющий уведомляет всех выявленных участников строительства (дольщиков) об открытии конкурсного производства, о возможности и сроках предъявления ими требований, а также публикует соответствующее уведомление в газете «Коммерсантъ».
Способы защиты прав дольщика в случае банкротства застройщика
1. Обращение к конкурсному управляющему
с заявлением об установлении требований
Требования участников строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, конкурсный управляющий по делу о банкротстве застройщика самостоятельно включает в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, на основании информации, размещенной органом регистрации прав в единой информационной системе жилищного строительства, о чем уведомляет участника долевого строительства.
В свою очередь участник строительства вправе предъявить конкурсному управляющему требование о передаче жилого помещения при наличии соответствующего договора, если строительство жилого дома завершено, или денежное требование либо уточнить свое требование к застройщику, предъявив подтверждающие документы.
В зависимости от ситуации участник строительства вправе заявить следующие денежные требования:
— о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, на основании которого заявитель требования стал участником долевого строительства;
— о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по договору, на основании которого заявитель требования стал участником долевого строительства;
— о возврате денежных средств, уплаченных участником долевого строительства по договору, на основании которого заявитель требования стал участником долевого строительства, а равно стоимости имущества, переданного участником долевого строительства застройщику по договору, признанному недействительным или незаключенным в судебном порядке.
Конкурсный управляющий рассматривает заявленные участником строительства требования и включает их в реестр требований участников строительства, если признает их обоснованными.
Подготовка заявления об установлении требований и
сбор необходимых документов
В заявлении о включении требований участника строительства в реестр требований кредиторов, реестр требований о передаче жилых помещений следует указать:
— фамилию, имя и отчество конкурсного управляющего, его почтовый адрес, указанный в публикации о признании застройщика банкротом и введении конкурсного производства;
— наименование арбитражного суда, рассматривающего дело о банкротстве застройщика, в который подается заявление, и номер дела;
— наименование застройщика-должника, его местонахождение; сведения о заявителе (Ф.И.О., адрес, номера телефонов и факсов, адрес электронной почты); дату и номер договора долевого участия;
— идентификационные данные дома и объекта недвижимости, в отношении которого заключен договор;
— стоимость объекта недвижимости по договору и сумму денежных средств, перечисленную застройщику;
— реквизиты документов, подтверждающих оплату стоимости объекта недвижимости по договору в полном объеме;
— сведения о неисполнении застройщиком своих обязательств по передаче объекта недвижимости;
— требования участника строительства (о передаче жилого помещения со ссылками на законы и иные нормативные правовые акты, обосновывающие требования).
При установлении денежного требования учитывается размер убытков в виде реального ущерба (пропорционально исполненной участником строительства части обязательства по оплате жилого помещения). Стоимость жилого помещения при этом определяется на основании отчета независимого оценщика, привлекаемого конкурсным управляющим за счет средств должника.
К заявлению об установлении требований необходимо приложить:
— оригиналы или надлежащим образом заверенные копии документов, подтверждающих обоснованность требований (например, договор долевого участия с отметкой регистрирующего органа о государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости);
— документы, подтверждающие факт полной или частичной оплаты стоимости жилого помещения (платежные поручения, приходно-кассовые ордера, иные документы об оплате, предусмотренные действующим законодательством).
Соответствующее требование должно быть предъявлено конкурсному управляющему не позднее двух месяцев со дня получения от него участником строительства уведомления об открытии конкурсного производства. При этом такое уведомление считается полученным по истечении месяца со дня его опубликования в установленном порядке.
В случае пропуска указанного срока по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом.
Конкурсный управляющий рассматривает полученное требование в течение 30 рабочих дней со дня его получения. Если требование дольщика обосновано, оно включается в реестр требований участников строительства (реестр требований о передаче жилых помещений). В этот же срок конкурсный управляющий уведомляет участника строительства о включении его требования в реестр требований участников строительства (реестр требований о передаче жилых помещений), об отказе в таком включении либо о включении в реестр требования в неполном объеме.
В случае несогласия с конкурсным управляющим по вопросу включения (невключения) или включения требования в неполном объеме участник строительства не позднее чем в течение 15 рабочих дней со дня получения от него уведомления о результатах рассмотрения своего требования вправе заявить в арбитражный суд возражения по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования о передаче жилого помещения.
Если возражения в предусмотренный срок не поступят, такое требование считается установленным в том размере, составе и порядке, которые определены конкурсным управляющим.
Если в отношении требования участника строительства будут заявлены возражения, такое требование рассматривается арбитражным судом в судебном заседании не позднее чем в месячный срок с даты получения возражений с извещением участвующих в данном обособленном споре лиц.
По результатам разрешения указанного вопроса арбитражный суд выносит определение о включении или об отказе во включении требования участника строительства о передаче жилого помещения, в реестр требований участников строительства.
Конкурсный управляющий производит расчеты с участниками строительства с соблюдением установленной очередности:
— если не позднее, чем за месяц до даты завершения конкурсного производства не вынесено определение арбитражного суда о передаче дольщикам объекта незавершенного строительства или жилых помещений в доме, строительство которого завершено;
— если не позднее, чем за месяц до даты завершения конкурсного производства не вынесено определение арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств обанкротившегося застройщика новому приобретателю.
О какой неустойке идет речь
Мораторий на взыскание неустойки с застройщика подразумевает временную отмену штрафов за невыполнение требований, установленных законодателем. В частности, касается это нарушения сроков сдачи объекта долевого строительства и прав дольщика. Последний всегда мог подать требование на выплату неустойки в случае неисполнения сроков, прописанных условиями договора. Пеня начислялась в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки для юридических лиц, 1/15 — для физических. Кроме того, участник ДДУ мог потребовать взыскание штрафа за невыполнение застройщиком обязательств в размере 50% от суммы неустойки.
Еще в 2020 году, в период пандемии, власти ввели антикризисную меру для поддержки строительного рынка. А уже с 29 марта 2022 мораторий принял законодательную форму, при этом пока неизвестно, какой у него будет предельный срок. Ранее говорилось об ограничении взыскании неустоек до 31 декабря 2022, но, как мы уже отметили ранее, мораторий был продлен до июня нынешнего года.
Что такое банкротство застройщика?
Банкротом строительную компанию может объявить только суд в случае, когда она финансово несостоятельна в отношении удовлетворения требований дольщиков. Такая ситуация влечет за собой ликвидацию застройщика. Весь процесс длится достаточно долго, включает в себя несколько этапов.
Всего существует 5 этапов в деле о банкротстве. Но при банкротстве застройщика в рамках долевого строительства в жизни применяют всего два:
- наблюдение, когда назначается временный управляющий, в обязанности которого входит наблюдение и анализ финансово-хозяйственной деятельности компании. В течение, примерно, до 7 месяцев принимается решение о ликвидации застройщика или его оздоровлении (Глава IV);
- конкурсное производство, застройщик объявляется банкротом и принимается решение о ее ликвидации (от 6 месяцев и выше). В строительную компанию вводится конкурсный управляющий арбитражным судом вместо прежнего руководства (Глава VII).
Банкротство застройщика
Для признания юридического лица банкротом компания должна иметь обязательства, на исполнение которых у нее недостаточно средств. Решение о признании банкротом выносит только суд по процедуре, инициированной как самой строительной компанией, так и дольщиками, подрядчиками, поставщиками, предоставившими займ банками или Федеральной налоговой службой.
Законодательно банкротство юрлиц осуществляется в несколько этапов и начинается с оценки состояния компании для принятия/отклонения решения об ее финансовом оздоровлении. После этого дело либо закрывается, либо вводится конкурсное производство. Впрочем, в случае с застройщиками действует упрощенный порядок, сразу предусматривающий введение конкурсного производства с назначенным судом управляющим. Последний необходим для определения перечня кредиторов, величины предъявляемых ими требований и очередности удовлетворения этих требований (см. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).
Вместе с дольщиками кредиторами вправе стать финансовые организации, поставщики, подрядчики и госорганы. Чтобы погасить долги перед ними, имущество компании-должника распродается. Обычно конкурсное производство занимает год, но при необходимости продолжительность этой процедуры может быть продлена судом еще на полгода.
При принятии конкурсным управляющим решения, что платежеспособность застройщика можно восстановить, кредиторы направляют заявление с соответствующим мнением в суд. Рассмотрение последнего судом может закончиться принятием решения о переходе к внешнему управлению. В этом случае руководителем компании станет назначенный судом управляющий.
Другой вариант – достижение между девелопером и кредиторами договоренностей, что должник вернет причитающееся в определенный срок. Если договоренности достигнуты сторонами, дело будет закрыто и закончится оформлением мирового соглашения.
Применение дополнительных обеспечительных мер
В соответствии с п. 1 ст. 201.3 Федерального закона № 127‑ФЗ по делам о банкротстве застройщика могут применяться следующие дополнительные обеспечительные меры:
- запрет на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрет на государственную регистрацию такого договора аренды;
- запрет на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.
Необходимым условием для их применения является предоставление доказательств наличия объекта строительства на земельном участке либо начала строительства данного объекта (п. 3 названной статьи).
Следует отметить, что довольно часто суды отказывают в принятии обеспечительных мер. Например, в Постановлении ФАС СКО от 05.09.2013 по делу № А32-20361/2009 арбитры отказали в принятии обеспечительных мер, указав, что на спорный земельный участок наложен арест, следовательно, его отчуждение не представляется возможным.
При рассмотрении ходатайства о принятии обеспечительных мер непременно извещается арендодатель земельного участка (п. 2 ст. 201.3 Федерального закона № 127‑ФЗ). Нарушение данного требования является безусловным основанием для отмены решения суда по ходатайству о применении обеспечительных мер, даже если в удовлетворении его было отказано (Постановление ФАС МО от 20.03.2012 по делу № А40-2469/11‑36‑12).
В случае принятия обеспечительных мер арбитражный суд обязан уведомить подразделение Росреестра по месту нахождения земельного участка о запрете на государственную регистрацию договора аренды в отношении указанного земельного участка.
По общему правилу обеспечительные меры действуют до даты завершения конкурсного производства в отношении застройщика (п. 4 ст. 201.3 Федерального закона № 127‑ФЗ). При этом из данного правила существуют два исключения:
- обеспечительные меры действуют до даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения, об отказе в принятии заявления, о возвращении заявления без рассмотрения или о прекращении производства по делу о банкротстве (п. 3 ст. 46 того же закона);
- по ходатайству лиц, участвующих в деле, обеспечительные меры могут быть отменены досрочно (п. 4 этой же статьи).
Какие требования при банкротстве застройщика нужно заявлять?
Рассмотрим подробнее требования, которые вправе предъявить дольщик при банкротстве девелопера, их три:
- признать право собственности на построенную квартиру;
- признать право владения долей общего имущества, если дом еще недостроен;
- вернуть деньги, плюс неустойку за просрочку и возмещение вреда, понесенного из-за банкротства строительной компании.
В реестре требований содержатся все материальные претензии по банкротству девелопера. Однако есть в нем и специальный раздел: реестр требований о передаче квартир ().
Закон о банкротстве разрешает дольщикам подавать заявление о включении в оба реестра одновременно, но можно будет удовлетвориться либо деньгами, либо построенным жильем, либо долей в недостроенной многоэтажке.
Но есть в деле о банкротстве тонкости. Дольщикам, решившим получить, наконец, свои квадраты, следует знать:
- чтобы обрести свою квартиру, сначала надо через суд, ведущий дело о банкротстве, признать на нее право собственности и внести запись об этом в Росреестр;
- установленное право владения выведет квартиру из конкурсной массы, сформированной при банкротстве стройфирмы, продавать ее с аукциона уже точно никто не будет;
- право собственности на жилплощадь (долю в незаконченном доме)позволит вместе с остальными обманутыми дольщиками после банкротства организовать жилстройкооператив, чтобы завершить стройку. Или продать недостроенный объект.
Тем же, кто после банкротства решил вернуть свои деньги, стоит знать:
- у банкрота деньги на выплаты вряд ли имеются;
- а того, что еще осталось, не хватит на дольщиков, так как уйдет на платежи первым и вторым очередникам.
В общем, процедура банкротства застройщика полностью вернуть свою долю деньгами не позволяет. Дай Бог, если удастся получить половину.
Однако тем, кто получил статус обманутого дольщика при банкротстве после 2017-го, повезло. В закон 214-ФЗ были внесены изменения. Деньги при банкротстве могут вернуть из фонда долевого строительства, который создается благодаря этим правкам.
Гражданам, кого коснулось банкротство девелопера до 2017-го, можно попробовать вернуть часть денег по страховке. Ведь в ФЗ-214 прописана обязанность всех строительных компаний страховать возможное банкротство застройщика при долевом строительстве в 2020 году.