Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Задаток и аванс при покупке недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Юридически соглашение о задатке закрепляет решение и договорённости сторон — обычно это стоимость и сроки. Положения договора стимулируют обе стороны не менять решение и защищают интересы участников. Также документ можно использовать для уведомления о предстоящей сделке третьей стороны — например, когда средства от продажи уже предполагается использовать в другой сделке.
Кaкoй зaдaтoк бepyт пpи пpoдaжe квapтиpы
Paзмep зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы мoжeт быть любым — oн зaвиcит oт личнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Чaщe вceгo eгo paзмep cocтaвляeт 5–10% oт cтoимocти нeдвижимocти. Нaпpимep, ecли жильe cтoит 1 000 000 pyблeй, мoжнo в кaчecтвe зaдaткa зaплaтить пpoдaвцy 50 000 или 100 000 pyблeй.
Maлeнькaя cyммa зaдaткa выгoднa и пpoдaвцy, и пoкyпaтeлю. Ecли вдpyг вы пepeдyмaeтe пoкyпaть квapтиpy, бyдeт нe тaк oбиднo тepять нeбoльшyю cyммy. A ecли пpoдaвeц нe иcпoлнит cвoи oбязaтeльcтвa — eмy пpидeтcя вepнyть нeмнoгo. Бoльшaя cyммa зaдaткa нeвыгoднa для вac, a для пpoдaвцa выгoдa cпopнa. Ecли пoкyпaтeль зaплaтит мнoгo, пpoдaвeц cмoжeт пoдгoтoвить дoкyмeнты к cдeлкe и ocтaвить y ceбя дeньги, ecли oн oткaжeтcя oт пoкyпки. A в cлyчae нapyшeний co cтopoны пpoдaвцa eмy пpидeтcя вepнyть cyммy в двa paзa бoльшe.
Разница между задатком и авансом
Авансовая сумма в сделке с недвижимостью рассматривается как обычная предоплата, а вот если заходит разговор о задатке — это уже больше, чем предоплата — это, прежде всего, обязательство. Для обоих участников процесса принципиально важно, какой вид предоплаты был внесен, это приобретает особый смысл, когда сделка сорвана по вине собственника квартиры.
Покупателю вернуть свой задаток, когда запланированная покупка не состоялась, гораздо проще, чем аванс, и все же большинство продавцов настаивает на получение именно аванса. Из-за непонимания разницы между этими понятиями на практике часто возникает конфликт интересов.
Прежде чем в письменном виде подписать документ об авансе или задатке, сторонам предполагаемой сделки нелишним будет вникнуть в суть такого соглашения. Важно узнать о возможных последствиях, а также получить четкое представление о видах предварительной оплаты в случае с недвижимостью.
Причины реализации квартиры, находящейся в залоге
Покупатели часто настороженно относятся к таким сделкам, но причина продажи квартиры бывает банальной. В частности, заемщики не справляются с ипотечным бременем или, например, желают разменять жилье с большего на меньшее.
Также причиной продажи квартиры может стать необходимость переезда, расширения жилой площади, использование жилого помещения в качестве инструмента для организации инвестирования. Залоговая квартира обладает особым правовом статусом, так как при ее продажи участвуют в сделке не две, а три стороны.
Это Продавец, покупатель и банк в качестве залогодержателя объекта недвижимости.
Как правильно составить договор задатка при покупке квартиры
Если стороны хотят провести сделку с задатком, то им понадобится составить письменное Соглашение о задатке при покупке квартиры. Этот документ обретает полную юридическую силу с момента его подписания обеими сторонами. Соглашение необязательно заверять у нотариуса, хотя при желании участники сделки могут прибегнуть к этой услуге. Денежные средства могут быть уплачены в тот же момент, когда происходит заключение и подписание Соглашения, а могут быть уплачены после (зависит от того, какую конкретную дату выберут стороны).
В тексте Соглашения должно быть однозначно отражено, что вносимый платеж выступает именно задатком, а не авансом. Соглашение о задатке также не должно содержать ошибок формального и/или содержательного характера. Для удобства можно использовать типовой бланк документа в печатном формате. Сюда понадобится включить следующие сведения:
- место и дата составления документа;
- ФИО, год рождения, место рождения, адрес регистрации, адрес фактического проживания и паспортные данные Продавца;
- ФИО, год рождения, место рождения, адрес регистрации, адрес фактического проживания и паспортные данные Покупателя;
- пункт о передаче задатка в установленном размере (сумма задатка указывается цифрами и прописью);
- полная стоимость квартиры (цифрами и прописью);
- адрес местонахождения и важные технические характеристики квартиры (например, общий метраж, количество комнат и пр.);
- способ передачи денег (наличный или безналичный, какая валюта);
- порядок передачи денег (дата перевода или передачи, банковские реквизиты и пр.);
- права и обязанности сторон;
- прядок разрешения ситуации в случае срыва сделки и/или неисполнения положений основного договора (кому, как и в каком размере будет возвращен задаток);
- порядок разрешения ситуации при форс-мажорных или иных обстоятельствах (участники могут дополнительно обговорить, кому, как и в каком размере будет возвращен задаток в случае пожара, предумышленной или непредумышленной порчи имущества и пр.);
- дата вступления соглашения в силу (обычно – «с момента подписания);
- срок действия Соглашения, возможность его пролонгации (можно или нельзя продлить по согласию сторон);
- период, в течение которого необходимо заключить основной договор купли-продажи квартиры (рекомендуется указать конкретную дату, например, «до 31.03.2020»);
- количество оригинальных экземпляров (составляется по 1 экземпляру на Продавца и Покупателя, причем если Продавцами выступает несколько сособственников, то на каждого из них понадобится подготовить отдельный оригинальный экземпляр Соглашения);
- реквизиты и подписи участников сделки с расшифровками.
Что лучше дать при покупке квартиры, задаток или аванс
Задаток носит обеспечительную функцию предстоящего договора и возвращается продавцом в двойном размере при нарушении им соглашения.
Аванс – это деньги, которые вносятся в счет стоимости продаваемого жилого помещения, но санкций за не заключение сделки в перспективе не предусмотрены. Просто потому, что они не разработаны на законодательном уровне.
Если приобретение собственности не состоялось, деньги возвращаются продавцом в том размере, в котором они были внесены.
Чаще всего в договоре, когда дают аванс, прописываются его специальные условия. Суть их такова, что если покупатель откажется от сделки, то деньги остаются у владельца жилья.
Заинтересованному в приобретении жилой площади лицу более будет выгодно вручить задаток, так как при неисполнении обязательства по вине собственника квартиры он получает сумму в два раза больше первоначальной.
Аванс наоборот более выгоден продавцу, так как он, при нарушении ранее достигнутого соглашения возвращает деньги в том объеме, который был передан ему несостоявшимся покупателем.
Что такое задаток на покупку квартиры
Согласно нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, задаток – денежная сумма, передаваемая одним из участников сделки купли-продажи другому в качестве гарантии исполнения договоренностей. Задаток за квартиру передается покупателем владельцу недвижимости до передачи прав собственности на недвижимость. От того, насколько грамотно проведена процедура и оформлены документы, зависит совершение последующей сделки.
Основные особенности:
- передается только в виде денежных средств покупателем владельцу недвижимости наличным или безналичным способом;
- переданные деньги не возвращаются покупателю, если тот откажется от покупки;
- если договоренности расторгает сторона, которая продает недвижимость, то деньги возвращаются покупателю в двойном размере.
Письменным документом, подтверждающим саму передачу денег, может служить расписка, в которой указываются все ключевые подробности сопутствующих договоренностей.
Как правильно составить договор задатка
Стороны будущей сделки должны составить двусторонний письменный документ, который вступает в силу с момента подписания. Письменная форма договоренности устанавливается согласно требованиям ГК РФ. Во избежание риска оспаривания и неверного толкования договора, допускается заверение в нотариальной конторе, однако и без заверения договор о задатке будет иметь силу, если будет составлен правильно.
Стороны самостоятельно определяют момент исполнения договоренности – денежные средства передают сразу при подписании документа, либо в иное, зафиксированное письменно, время и дату.
Чтобы избежать разночтений, в тексте соглашения необходимо указать, что вносимая плата считается задатком. По тексту документа не допускаются неясные формулировки, ошибки и опечатки. Рекомендуется использовать готовые шаблоны для оформления задатка. Типовые бланки скачивают и заполняют от руки, либо заполняют на компьютере.
Главное, чтобы на договоре стояли живые подписи обеих сторон и были четко указаны их реквизиты.
Недостаточно просто заключить договор задатка – передачу денег также нужно документально зафиксировать. Если речь идет о банковском переводе, нужно обязательно сохранить банковские документы (выписку, квитанцию, чек) с указанием на то, что деньги переведены продавцу.
Чаще всего передаются наличные деньги. В этом случае обязательно составляется расписка при получении задатка.
Документ содержит следующие сведения:
- наименование – «Расписка»;
- день и место подписания;
- имена, паспорта и адреса сторон;
- к какому договору составлена расписка;
- указание на внесение задатка (не аванса) и сумма задатка цифрами и прописью.
Ниже продавец ставит личную подпись и расшифровку. Документ можно составить как на компьютере, так и от руки. Оригинал расписки передается покупателю, а копию продавец может оставить себе – пригодится при оформлении налоговых вычетов в будущем.
Договора задатка при продаже квартиры: правила составления
- В верхней части указывается место и время заключения договора, то есть название город и дата.
- Далее определяется, кто является сторонами договора. Указываются данные продавца и покупателя (ФИО, адрес, данные паспорта, номер телефона)
- Вносится информация о продаваемой квартире — объекте договора (адрес, общая площадь, жилая площадь), а также стоимость недвижимости и сроки заключения основного договора.
- Указывается размер внесенной суммы, она должна быть написана цифрами и прописью.
- Отдельным пунктом определяется порядок передачи денежных средств.
- Далее описываются права и обязанности сторон договора. Санкции за неисполнение договорных обязательств закреплены законодательно и содержатся в 381 статье Гражданского Кодекса России. К обязанностям продавца относится, например, передача квартиры новому владельцу в том виде, в котором она была при осмотре. К обязанностям покупателя относится, например, своевременное внесение оставшейся суммы за квартиру.
- В отдельном пункте прописывается, что договор действителен с момента его подписания.
- Обязательно расписываются форс-можорные обстоятельства и их влияние на действие договора.
- В заключении прописываются реквизиты сторон, и ставятся подписи.
Когда возникает процедура возврата?
В современном мире существует огромное количество вариантов написания подобного рода соглашения, которое устанавливает все обязанности участников процесса. Раньше задаток не отдавался по традициям, но сейчас есть возможность сделать абсолютно любые пункты.
Очень часто стороны соглашаются на тот вариант, когда средства отдаются по причине, не зависящей ни от кого. Задаток может быть возвращен ещё и по обоюдному согласию обеих сторон. Если это можно уладить мирно, то лучше сделать именно так.
ВНИМАНИЕ !!! Если же дело дойдёт до суда, то виновная сторона понесет большие потери. Но, здесь можно решить всё по юридическим актам и даже при отсутствии договора. Это прописывается в статье 329. Помимо этого, здесь решается вопрос ещё и с недееспособными гражданами, которые выступили в роли одной из сторон.
В общем и целом, можно сказать, что когда вам не удаётся достигнуть с мирного урегулирования, то можно обратиться в суд. В этом нет ничего страшного, если вы считаете себя потерпевшей стороной.
Составление договора задатка при покупке квартиры
Законодательство не дает ограничений по форме составления договора задатка, однако необходимо учитывать, что юридическая сила документа признается только, если положения, описанные в нем, не противоречат законодательству.
Во исключение возможных проблем, рекомендуется подготовить готовый типовой бланк, который скачивают на специализированных интернет-ресурсах, и заполнить его по образцу, но обязательно обратиться к юристу для проверки.
Скачайте
Образец Предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке (20,5 KiB, 351 hits)
Предварительный договор купли-продажи квартиры (21,0 KiB, 303 hits)
С точки зрения законодательства, к порядку составления документа предъявляют требования, указанные в общем гражданском законодательстве (ст. 380-381 ГК). Форма заключения – письменный документ, подписанный обеими сторонами.
Kaкие документы нужны при oфopмлении зaдaтка
Чтoбы зaдaтoк имeл юpидичecкyю cилy, и к cдeлкe нe былo никаких лишних вoпpocoв, кроме coглaшeния следует oфopмить пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-продажи (ДКП), а также pacпиcкy.
Пpeдвapитeльный ДКП cocтaвляют пepeд ocнoвным дoгoвopoм. B нeм нужно прописать вce существующие дoгoвopeннocти, кoтopыx успели дocтичь пpoдaвeц и пoкyпaтeль. В частности, указываются такие данные, как:
- дaнныe об объекте недвижимости (общая и жилая площадь, точный aдpec и пр.);
- cтoимocть жилья, paзмep зaдaткa, пopядoк pacчeтoв (реквизиты продавца, cpoки пepeчиcлeния дeнeг);
- перечень пpeдмeтoв мeбeли и бытовой техники, ocтaющихся в квapтиpe;
- сроки передачи жилья покупателю;
- кто оплачивает нотариальные услуги, подготовку документов к сделке и т.д.;
- перечень документов, кoтopыe следует подготовить к сделке, а также cpoк иx подготовки продавцом.
Что касается расписки o пoлyчeнии зaдaткa зa жилплощадь, то такой документ yдocтoвepяeт, чтo пpoдaвeц полностью пoлyчил зaдaтoк. Бумага cocтaвляется в cвoбoднoй фopмe, при этом обязательно следует указать такие данные, как:
- ФИО oбoиx yчacтникoв cдeлки (пpoдaвцa, пoкyпaтeля). Также пpи нeoбxoдимocти мoжнo yкaзaть их пacпopтныe дaнныe;
- aдpec peгиcтpaции и фaктичecкoгo проживания cтopoн;
- сообщение о том, чтo cpeдcтвa пepeдaютcя в кaчecтвe зaдaткa, a нe аванса;
- сyммa зaдaткa (цифpы плюс pacшифpoвка пpoпиcью);
- подписи обеих cтopoн c pacшифpoвкoй в виде фамилии и инициалов.
Приемлемая сумма задатка
Точная сумма, которую покупатель должен отдать в качестве гарантии, не определена законом и является результатом индивидуального договора. Обычно она составляет от 5 до 10 % общей стоимости имущества, но все зависит от желания сторон. Но это сумма не может быть маленькой, потому что тогда она не будет нести никаких гарантийных обязательств.
Таким образом, при заключении договора купли-продажи задаток выполняет следующие роли:
- Доказывает, что сделка состоится.
- Гарантирует исполнение всеми лицами, которые участвуют в соглашении, оговоренных пунктов.
- Оплачивает часть требуемой за жилье суммы.
- Обеспечивает поддержку той стороне, которая в случае отказа партнера выполнять условия сделки, окажется пострадавшей.