Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, собственник которой несовершеннолетний». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Риски при покупке квартир, в которых фигурируют несовершеннолетние, связаны с большими возможностями в будущем оспорить уже свершившийся факт передачи права собственности на жилье. Помимо стандартных опасностей для такой недвижимости добавляется еще одна – нарушение имущественных прав несовершеннолетних и его юридические последствия. Покупатель должен убедиться, что у органа опеки было взято разрешение на продажу недвижимости.
Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли
Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:
- Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
- Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
- Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
- Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
- Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
- Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.
Общие правила купли-продажи
Купля-продажа квартиры между родней подчиняется тем же правилам, что и купля-продажа, участники которой — посторонние друг другу люди.
Порядок организации процесса следующий:
1) проведение предварительных переговоров сторон — продавец и приобретатель обсуждают условия будущего договора купли-продажи (ДКП);
2) сбор необходимых документов;
3) составление и подписание ДКП;
4) регистрация прав в Росреестре и официальный переход права собственности от продавца к покупателю;
5) передача квартиры по акту и окончательные расчеты участников.
Факультативный этап — заключение предварительного договора, который не является собственно ДКП недвижимости, но закрепляет намерение сторон заключить это соглашение в будущем. Предварительный договор нередко предполагает перечисление продавцу небольшого задатка.
Когда продавать квартиру нельзя и когда опека запретит сделку
Зачастую у представителей возникают сложности с оформлением сделок для покупки, более того многие из них и вовсе запрещаются к исполнению. Уполномоченные служащие не только позволяют разобраться как продать жилище, если собственник несовершеннолетний ребенок, но и устанавливают правила и особенности осуществления такой процедуры.
Получение разрешения на оформление реализации жилища несовершеннолетнего собственника полностью зависит от следующих обстоятельств:
- При заключении соглашения существенно ущемляются права, в частности если подросток в результате проведения процедуры потеряет свое имущество в полном или частичном объеме;
- Приобретаемое жилье, в качестве компенсации утерянной собственности, значительно хуже предыдущего места жительства и ущемляет права лица на сохранение его собственности до момента совершеннолетия;
- Договор заключается при отказе одного из представителей от его проведения;
- Несовершеннолетнее лицо является наследником по завещанию, которое не вступило в свои права;
- Представители не провели процедуру оформления постоянной регистрации;
- Жилье, которое приобретается в качестве компенсации, является недостроем, либо находится на стадии строительства;
- Новое жилище не имеет инженерных коммуникаций, в частности электро- и водоснабжения;
- Приобретаемая недвижимость находится в ветхом или аварийном состоянии.
Данные обстоятельства не являются исчерпывающими, так как защитники интересов малолетних вправе при любых сомнениях в проведении сделки по продаже квартиры с несовершеннолетним лицом отказать в ее дальнейшем проведении.
Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми – это реальность или сказка? Ответ на этот вопрос беспокоит многих современных граждан.
Дело все в том, что собственники жилья могут делать с ним все, что угодно. Например, подарить или поделить. Продать квартиру или дом тоже представляется возможным. И дети, прописанные на жилплощади, никак не влияют на это право.
Если же собственником помещения (или его доли) является ребенок, то куплю-продажу тоже удастся провести. Но в этом случае придется изрядно постараться. Подобные сделки требуют огромного внимания.
Однако вы вполне сможете осуществить задуманную сделку даже при наличии несовершеннолетнего. Особенно, если заранее подготовиться. Огромную роль в этом процессе играет подготовка документов. Но об этом позже.
Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком (или с детьми-собственниками) может производиться без помощи посредников. К сожалению, подобный расклад не всегда привлекает клиентов. Покупатели зачастую избегают операций по купле-продаже недвижимости без сопровождения специализированных фирм.
Чтобы продать жилье своими силами, придется вызвать доверие покупателя, а также хорошенько подготовиться к процессу. Он отнимает немало времени.
К плюсам самостоятельной продажи квартиры относят:
- отсутствие дополнительных трат;
- нет риска работы с агентствами-мошенниками.
Недостатками приема, как правило, считают:
- затраты по времени;
- недоверие со стороны клиентов;
- проблемы с заключением договора ввиду юридической безграмотности населения;
- риски сотрудничества с покупателями-мошенниками.
Именно в этом случае продажа квартиры с несовершеннолетними детьми доставляет очень много проблем. В частности, из-за серьезной бумажной волокиты, с которой знакомы далеко не все.
Итак, далее мы рассмотрим пошаговую продажу квартиры. Инструкция поможет не запутаться в том или ином случае. Затем мы рассмотрим пункты более подробно. Алгоритм действий при заключении сделки по жилью выглядит следующим образом:
- Подготовить жилье к продаже. Желательно сделать косметический ремонт и уборку.
- Обратиться в опеку за разрешением установленной формы.
- Подготовить пакет бумаг для дальнейшего проведения операции.
- Дать объявление и подыскать покупателей.
- Показать жилье и договориться о цене с клиентом.
- Произвести выписку зарегистрированных ранее жильцов из квартиры. Сделать это рекомендуется заранее, до сбора документов.
- Составить договор.
- Заключить соответствующее соглашение. Например, у нотариуса или в агентстве недвижимости.
- Получить деньги в оговоренные сроки и выдать покупателю расписку установленной формы.
- Составить акт приемки-передачи жилья.
- Обратиться в Росреестр для проведения перерегистрации прав собственности.
Вот и все. На самом деле, если заранее подготовиться, сделка будет проведена быстро и без каких-либо негативных моментов. Если граждане решили обратиться за помощью в агентство недвижимости, то основная масса работы ложится на плечи посредника. Он же, как уже было сказано, сопровождает сделку при заключении договора.
Требования к альтернативному жилью
Получение справки от органов опеки – самый сложный момент. Необходимо, чтобы родители или опекуны удостоверили, что у ребенка имеется альтернативное жилье, в котором условия жизни не хуже, чем в имеющемся (либо, что подобное жилье будет куплено в самое ближайшее время). То есть, квартира или доля в ней должны быть не меньше по площади и стоимости.
Когда квартира уже есть. Наиболее простой вариант оформления разрешения органов опеки – когда уже имеется квартира, куда ребенка можно переселить без ухудшения жизненных условий. В такой ситуации риски для покупателя минимальны – он может не переживать о том, купят ли родители альтернативные квадратные метры своему чаду. Как правило, если продаваемая квартира небольшая, органы опеки и вовсе разрешают не тратить их на недвижимость, а позволяют положить на специальный счет для несовершеннолетнего.
Когда квартира будет куплена после продажи текущей. Это чуть более сложная ситуация – обычно при такой расстановке факторов осуществляется встречная сделка, и прямо в договоре купле-продажи на новую квартиру указывается, какая доля будет принадлежать несовершеннолетнему. Одновременное проведение сделок защищает не только права ребенка, но и права покупателя – он получает реальное подтверждение, что ребенок не останется без жилья.
Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми – это реальность или сказка? Ответ на этот вопрос беспокоит многих современных граждан.
Дело все в том, что собственники жилья могут делать с ним все, что угодно. Например, подарить или поделить. Продать квартиру или дом тоже представляется возможным. И дети, прописанные на жилплощади, никак не влияют на это право.
Если же собственником помещения (или его доли) является ребенок, то куплю-продажу тоже удастся провести. Но в этом случае придется изрядно постараться. Подобные сделки требуют огромного внимания.
Однако вы вполне сможете осуществить задуманную сделку даже при наличии несовершеннолетнего. Особенно, если заранее подготовиться. Огромную роль в этом процессе играет подготовка документов. Но об этом позже.
Получение разрешения от ООП
Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка доставляет хлопоты именно из-за того, что приходится не только собрать массу документов, но и идти за разрешением от опеки.
Действовать в этом случае необходимо следующим образом:
- Обратиться в опеку по месту жительства (прописки) ребенка. При себе необходимо иметь свидетельство о рождении, выписку с места жительства ребенка, справку с пропиской, а также паспорт родителя. Желательно взять свидетельство о браке.
- Подать заявление с просьбой разрешить продажу жилья. С собой нужно взять выписку из ЕГРН.
- Написать заявление о продаже квартиры и о покупке нового имущества.
- Дождаться решения ООП.
Рассматривается запрос 2 недели. Все перечисленные действия реализовываются законными представителями ребенка. После 14 лет несовершеннолетний может обратиться в опеку самостоятельно.
Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком (или с детьми-собственниками) подразумевает заключение соответствующего договора. В случае с обращением к посредникам все просто – достаточно прийти в выбранную контору, поставить подписи на соглашениях и забрать свою копию бумаги.
Если же граждане решили действовать через нотариуса, то придется немного постараться. Следующие этапы помогут справиться с поставленной задачей:
- Подготовить ранее перечисленные документы.
- Составить текст договора. За помощью можно обратиться напрямую к нотариусу.
- Оплатить нотариальные услуги.
- Подписать соглашение установленной формы.
- Дождаться, пока уполномоченное лицо поставит свою подпись и штамп на всех копиях договора.
С этого момента сделка будет признаваться действительной. Теперь останется только передать ключи от квартиры, деньги продавцу и расписку в получении средств покупателю. Желательно последние 2 операции проводить у нотариуса.
Какие отличия в процедуре приобретения жилья в новостройке?
Если дом не сдан в эксплуатацию, родители или опекуны оформляют Договор долевого участия (ДДУ), который по правоспособности заменяет купчую. Кроме специфики договора и того, что жильё приобретается у юридического лица, других отличий от процедуры оформления нет. Родитель или иной уполномоченный выступают представителем, о чём в ДДУ делается соответствующая запись.
Этот договор регистрируется по такому же правовому алгоритму, исходя из возраста несовершеннолетнего. После введения дома в эксплуатацию выписка о праве собственности оформляется на несовершеннолетнего, при представительстве уполномоченного лица.
Допускается переоформление права требования квартиры по ДДУ, где несовершеннолетний выступает цессионарием.
Условия, при которых можно оформить куплю-продажу
Покупаемая квартира тут, как и в обычных случаях, должна быть юридически чистой и иметь все требуемые документы. Нельзя, чтобы объект недвижимости находился под арестом или в залоге. Данные требования предъявляются к продавцу недвижимого имущества, который должен представить бумаги, подтверждающие правоспособность объекта.
Здесь самое важное – это наличие правоустанавливающего и правоудостоверяющего документа в оригинале. Также к продавцу и лицу, представляющему интересы несовершеннолетнего покупателя, предъявляются следующие требования:
- наличие документа, удостоверяющего личность, с пропиской;
- правоспособный возраст;
- дееспособность.
Если родители (или другие уполномоченные) передоверяют свои полномочия поверенным лицам, то нужно оформить на них нотариально удостоверенную доверенность с перечислением действий, которые эти лица могут совершать в ходе сделки.
В данном случае стороной сделки выступит несовершеннолетний собственник, а поверенного внесут в договор в качестве представителя, «действующего в интересах». Законный представитель должен предусмотреть возможные риски и проверить:
- паспорт, а также все документы на квартиру, принадлежащую физлицу;
- учредительную документацию застройщика, если квартира приобретается в новостройке.
Несовершеннолетие и недееспособность
Для того чтобы четко понимать, в каких случаях у продавца квартиры с несовершеннолетним собственником возникает обязанность получения разрешения опекунского органа, давайте рассмотрим, что же означают понятия «несовершеннолетие» и «недееспособность». Одно ли это и то же? Безусловно, нет.
Дееспособностью называют способность гражданина осуществлять и приобретать свои права и обязанности. В соответствии со ст.60 Конституции РФ полная дееспособность возникает у человека с наступлением совершеннолетия. Именно с этого момента (с 18-ти лет) он вправе осуществлять самостоятельно любые виды сделок.
Как быть, если ребенок не собственник, но прописан в квартире
«Многих покупателей пугает даже ситуация, когда несовершеннолетний не является собственником, но прописан в продаваемой квартире, – говорит Андрей Шевченко. – Но здесь нет ничего страшного, потому что ребенок или дети, временно или постоянно зарегистрированные в жилом помещении, не имеют на него никаких прав. Для продажи такой квартиры не требуется разрешение органов опеки, а также нотариальное удостоверение сделки.
Исключением является случай, когда такой ребенок остался без родителей, находится под опекой или попечительством и продажа затрагивает его права и охраняемые законом интересы. Например, в случае продажи опекуном квартиры несовершеннолетний лишается нормального места жительства».
Поэтому, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, ребенка необходимо снять с регистрационного учета по месту жительства в продаваемой квартире. С соответствующим заявлением могут обратиться законные представители несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет, либо сам несовершеннолетний, достигший возраста 14 лет.
«Надо заметить, что с продавцом лучше договариваться о снятии с регистрационного учета несовершеннолетних, а также всех, кто прописан в квартире, до сделки. Если это невозможно – например, продается единственное жилье и людям просто некуда выписаться – то в договоре купли-продажи следует прописать, в какие сроки зарегистрированные снимутся с регистрационного учета, а также указать, по какому адресу и на каком основании они будут зарегистрированы в дальнейшем», – говорит Андрей Шевченко.
Как правило, в договоре купли-продажи указывают срок в 14 дней, в течение которого старые жильцы, включая несовершеннолетних, обязуются выписаться и встать на регистрационный учет в другом месте.