Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ИП продает недвижимость: НДФЛ или УСН?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многие граждане имеют в собственности объекты недвижимости, которые они сдают в аренду либо продают. Одно дело, когда это обычный физик, у которого не возникает вопросов относительно применяемого налога. Как правило, это НДФЛ (если лицо не самозанятое, которое платит НПД с дохода от аренды жилых помещений). И совсем другое дело, когда гражданин зарегистрирован в качестве ИП, применяющего упрощенную систему налогообложения. Если при этом объект налогообложения у него «доходы», при котором ставка налога, как правило, 6% (но может быть и меньше, в зависимости от региона постоянной прописки), то конечно, выгоднее ему будет платить с «арендных» доходов этот налог, а не 13% НДФЛ.
Продажа недвижимости: 6 или 13%?
Только что мы установили, что с льготами и имущественным вычетом все достаточно непросто. Далее возникает такой вопрос: каким налогом облагать выручку от продажи недвижимости физлицу, зарегистрированному в качестве ИП?
Если речь идет о квартире, т.е. жилой недвижимости, которая ранее не сдавалась в аренду, выгоднее провести такую продажу как личный доход (тут можно либо вообще не платить налог, если гражданин владел квартирой больше 5 лет, либо воспользоваться имущественным вычетом, если сохранились документы на покупку). На наш взгляд, это можно сделать без особых налоговых рисков. Главное, чтобы в договоре купли-продажи гражданин был указан не в качестве ИП и чтобы в заявленных кодах не был указан код вида деятельности по продаже недвижимости.
Если же продается объект нежилой недвижимости, ранее сдаваемый в аренду, то, учитывая отсутствие налоговых преференций, выгоднее провести такую продажу как предпринимательский доход, уплатив с дохода 6% налога на УСН (вместо 13% НДФЛ). Это тоже можно сделать, выполнив определенные условия. Как следует из последних разъяснений Минфина РФ (письма от 20.02.2020 № 03-11-11/12407, от 18.08.2022 № 03-11-11/80782), чтобы доход от продажи недвижимости облагался в рамках УСН, необходимо одновременное выполнение следующих условий:
- наличие в заявленных при регистрации в качестве ИП видов деятельности по продаже недвижимости;
- использование реализуемого объекта в предпринимательской деятельности.
Итак, кадастровая стоимость является обязательным условием, при котором по объекту начисляется налог на имущество в 2023 году. Она не является константой, то есть может меняться в зависимости от различных факторов. Для определения этой стоимости проводится кадастровая оценка недвижимости.
Какие именно объекты должны быть оценены по кадастровой стоимости в целях налогообложения, указано в статье 378.2 НК РФ. К ним относятся:
- административно-деловые и торговые центры;
- помещения под офисы, для торговли, заведений общественного питания и оказания услуг;
- некоторые типы объектов иностранных юрлиц;
- жилая недвижимость, гаражи, машино-места, дачные дома, хозяйственные постройки на участках под ИЖС или подсобное хозяйство, а также объекты незавершённого строительства.
Это общий список типов объектов. В каждом регионе по решению властей проводится оценка их кадастровой стоимости. В текущем году подавляющая часть российсикх регионов оценивает недвижимость по кадастровой стоимости. Такая оценка может быть проведена как выборочно, так и в отношении всех видов объектов недвижимости. Как пример – администрация субъекта РФ решает провести оценку в отношении всех многоквартирных домов.
После определения кадастровой стоимости издаётся закон о том, что налогообложение объектов должно проводиться на её основе.
С налогом на недвижимость предпринимателей, которую они используют в бизнесе, всё намного проще, поскольку считать его самому не приходится. Этим занимается ИФНС. Всё точно так же, как и с личной недвижимостью гражданина. Нужно лишь удостовериться, что налоговый орган знает об объекте недвижимости, а когда придёт квитанция – уплатить указанную сумму.
Платёж налога производится 1 раз, поскольку установлен только налоговый период. Крайний срок – 1 декабря следующего года. Никаких отчётов подавать в налоговый орган не нужно.
Максимальная ставка, по которой взимается налог на имущество при УСН – 2%. Власти конкретного субъекта РФ могут снизить её до нуля либо увеличить, но не более, чем в 3 раза. Как и в случае с налогом на недвижимость организаций, ставки могут быть дифференцированы.
Приведём пример ставок в Санкт-Петербурге:
- гаражи и машино-места облагаются по ставке 0,3 %;
- дорогостоящая недвижимость (более 300 млн рублей) – по ставке 2%;
- жилая недвижимость – по ставкам от 0,1 до 0,25% в зависимости от типа и стоимости;
- некоторые иные объекты – по ставке 0,1%.
Срок уплаты налог на прибыль и авансовых платежей останется неизменным – это касается, как налога за год, так и ежемесячных и ежеквартальных платежей.
Но декларацию следуют предоставлять в налоговые органы теперь до 25 числа месяца, следующего за отчетным.
|
Вид декларации |
Срок |
|
Декларация по налогу на прибыль за год |
Не позднее 25 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом (годом) |
|
Декларация по налогу н прибыль за отчетный период (квартал) |
Не позднее 25 числа месяца, следующего за отчетным периодом |
Можно выделить такие преимущества новой системы:
- меньше ошибок при заполнении платежных поручений. Например, в налоговую каждый год поступает 30 млн неправильно заполненных платежек;
- переплата автоматически идет на будущие платежи и для этого не надо писать дополнительные заявления, чтобы ее учесть;
- перечислять деньги на ЕНС можно, когда удобно. Главное, чтобы к сроку уплаты на счете было достаточно денег, а в налоговой — отчетность или уведомление.
При этом есть неудобные моменты:
- налогоплательщик самостоятельно рассчитывает налоги, сборы и взносы и присылать в налоговую уведомление;
- деньги списываются со счета пропорционально и повлиять на это нельзя. Например, если есть задолженность, с которой предприниматель не согласен, то налоговая все равно ее спишет в первую очередь;
- если на счете недостаточно денег, инспекторы сами распределят их пропорционально всем обязательствам. В итоге задолженность может быть сразу по нескольким налогам, взносам и сборам.
Что такое единый налоговый платёж
Единый налоговый платёж (ЕНП) — это особый порядок перечисления платежей. Единым он называется потому, что все деньги следует перечислять по одним реквизитам. Теперь не нужно заполнять несколько платёжных поручений на разные налоги и взносы: большую их часть можно перевести общей суммой, заполнив всего одну платёжку.
Предполагается, что единый платёж должен упростить бизнесу расчёты с бюджетом. Пока же компании не вполне разобрались с новым порядком, возникает много вопросов и сложностей. Со временем всё станет понятно и бизнес сможет адаптироваться к изменениям.
Единый платёж распространяется на:
- почти все налоги и сборы, за исключением отдельных;
- авансовые платежи по ним;
- страховые взносы, кроме взносов за работников на травматизм;
- пени, проценты и штрафы.
Единый налоговый платёж с 1 января 2023 года ввели для всех и повсеместно. У организаций и ИП нет права выбора. Если платёж входит в ЕНП, то есть должен перечисляться с единого налогового счёта, то плательщик обязан придерживаться такого порядка.
Но в ЕНП входят не все налоги.
Акцизы: новые товары и рост ставок
Оба эксперта обращают внимание на изменения в в списке подакцизных товаров. Итак, С 2023 года подакцизными товарами являются:
1) Нефть (п. 73 ст. 2 Закона об изменениях, подп. 1.17 ст. 150 НК-2023);
2) Электронные системы курения и системы для потребления табака. В законе об изменениях приводятся соответствующие определения этих товаров (п. 73 и 197 ст. 2 Закона об изменениях, подп. 1.15 ст. 150 НК-2023, п. 12 и 13 приложения 1 к НК-2023);
3) Табак нюхательный, который введен в группу табачные изделия. По нему также устанавливается ставка акциза (п. 197 ст. 2 Закона об изменениях, подп. 1.8 ст. 150 НК-2023, подп. 9.1 приложения 1 к НК-2023).
— Введение новых подакцизных товаров обусловлено необходимостью соблюдения положений Договора между Республикой Беларусь и Российской Федерацией об общих принципах налогообложения по косвенным налогам, заключенного в Москве 3 ноября 2022 года, — уточняет Татьяна Дайлид. — И обратите внимание, что в ситуации, когда электронные системы курения ввезены на территорию Беларуси в 2022 году, при их дальнейшей реализации в 2023-м акцизы исчислять не нужно (подп. 1.3 ст. 147, ч. 2 п. 4 ст. 160 НК-2023, разъяснение МНС).
Также есть изменения в ставках акцизов. Часть остались прежними, а некоторые увеличены.
Ставки не изменились:
- на автомобильный бензин и дизельное топливо;
- газ углеводородный сжиженный, используемый в качестве автомобильного топлива.
Решено уменьшить ставки на газ природный топливный компримированный, используемый в качестве автомобильного топлива.
Ставки увеличены:
- на спирт этиловый из пищевого сырья, спирт синтетический, спирт этиловый денатурированный, спирт этиловый ректификованный технический;
- крепкие алкогольные напитки;
- вина плодовые крепленые марочные;
- вина фруктово-ягодные натуральные, сидры фруктово-ягодные;
- вина натуральные, в том числе игристые, шампанские, газированные и шипучие;
- слабоалкогольные напитки с объемной долей этилового спирта более 1,2 процента и менее 7 процентов и сидры (за исключением фруктово-ягодных);
- пиво, пивной коктейль и напитки, изготавливаемые на основе пива (пивные напитки);
- спиртосодержащую продукцию;
- все табачные изделия (причем по табачным изделиям, предназначенным для потребления путем нагревания, и сигаретам ставка акцизов будет увеличиваться ежеквартально);
- жидкости для электронных систем курения;
- нетабачные никотиносодержащие изделия;
- судовое топливо;
- масла моторные, включая масла (жидкости), предназначенные для промывки (очистки от отложений) масляных систем двигателей внутреннего сгорания.
Изменения в работе с НДС
Налог на добавленную стоимость получил достаточно много изменений. Мы рекомендуем плательщикам налога тщательно изучить все новации законодательства по НДС, а ниже обратим внимание на некоторые из них.
Определение налоговой базы НДС
1. Налоговая база НДС = разница между ценой реализации и ценой приобретения при передаче в лизинг (в части контрактной стоимости) или при реализации транспортных средств (согласно приложению 25 к НК-2023) приобретенных без НДС у физлиц. Это правило распространено на ситуации, когда транспортные средства были приобретены у физлиц по посредническим договорам. Указанная корректировка закрепляет положения, изложенные в письме МНС № 2−1−9/Ми-00370.
Физически лица и ИП сразу получают уведомление об уплате, предприятия производят подсчеты самостоятельно. ИФНС тоже рассчитывает налог по своим данным, но юридическое лицо письменно уведомляется об этом уже после оплаты. Поэтому важно правильно рассчитать сумму. Ставка налога на имущество организаций определяется региональными законодательными актами.
Этапы расчета налога:
- определить перечень налогооблагаемого имущества;
- проверить право на возможные льготу в местном законодательстве;
- рассчитать налоговую базу;
- сделать окончательный расчет суммы к уплате.
Налоговой базой является кадастровая стоимость недвижимости либо среднегодовая остаточная цена имущества по бухгалтерскому балансу.
Расчет по среднегодовой цене
Этот вариант используется в следующих случаях:
- недвижимость принадлежит предприятию;
- объект не входит в систему кадастрового учета;
- отражается на бухгалтерском балансе как основные средства, а также на забалансовых счетах по договорам концессии.
Расчет проводится по остаточной стоимости. Платежи по налогу на имущество уплачиваются юридическими лицами ежеквартально. Расчет за квартал производится по формуле:
НИСС = (Стоимость имущества на начало месяца х Ставка налога) / 4.
За полугодие нужно поделить на 7, за 9 месяцев – на 10, за год – на 13. Для расчета аванса за первый квартал нужно среднеквартальную остаточную стоимость основных средств поделить на 4 и умножить на ставку. Берутся стоимости на первое число начала каждого месяца и первую дату месяца после квартала. Пример:
Остаточная цена ОС:
- 1 января – 450 000 рублей;
- 1 февраля – 440 000 рублей;
- 1 марта – 430 000 рублей;
- 1 апреля – 420 000 рублей.
НИСС = (450 000 + 440 000 + 430 000 + 420 000) / 4 х 2% = 435 000 х 2% = 8 700 рублей.
На протяжении года налоговая база считается нарастающим итогом за весь период с 1 января.
Порядок включение налога на недвижимость в состав затрат по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав
|
Описание |
Основание
|
|---|---|
|
Суммы налога на недвижимость включаются плательщиками-организациями в затраты по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, кроме сумм налога на недвижимость, возмещаемых ссудополучателем ссудодателю, обязанность возмещения которых предусмотрена актами Президента Республики Беларусь. |
<..> |
Уплата НДФЛ и сдача отчетности
Все налоговые агенты обязаны перечислять необходимые суммы для уплаты НДФЛ до 28 числа текущего месяца. Также сдвигается период, за который определяется и перечисляется налог. Это будут периоды с 23 по 22 число месяца.
Отдельно определен порядок выплаты доходов для последнего и первого месяца года.
1. для зарплаты в начале декабря — с 23 ноября по 22 декабря;
2. для предновогодних выплат — с 23 по 31 декабря;
3. январские зарплаты — с 1 по 23 января и далее — в обычном порядке.
Доработан вид 6-НДФЛ. Необходимость доработки связана с тем, что изменились отчетные периоды. В частности, в первом разделе формы остались четыре строки, куда нужно вносить суммы налога, перечисляемого каждый квартал. Срок уплаты НДФЛ указывать не нужно.
Внесены изменения в правила обложения налогом при перечислении сотруднику аванса — зарплаты за первую часть месяца. С 2023 года из суммы, переводимой в качестве аванса, теперь нужно сразу удерживать НДФЛ.
Налог на доход физических лиц по повышенной ставке в 15% будет определяться по совокупности баз налогообложения. Существующий лимит в размере 5 млн рублей, выше которого используется ставка, теперь устанавливается по сумме доходов, полученных за год. Сюда входят все доходы, которые были получены за год — заработная плата, отпускные, премии и прочие. Исключение — доход, полученный от долевого участия, который при расчете базы не учитывается.
Выплаты, которые получают мобилизованные граждане, освобождены от необходимости уплаты НДФЛ. Это относится к безвозмездным выплатам не только мобилизованным, но и членам их семей.
Пособия и материнский капитал
С 1 января 2023 года начинает выплачиваться новое единое пособие. Оно предназначено для семей с низким доходом, в которых воспитываются дети. Единое пособие будет объединять ряд уже действующих мер социальной поддержки, которые получали граждане РФ.
С 01.01.2023 — новое универсальное пособие для семей с детьми с низкими доходами
Оно объединит ряд действующих мер соцподдержки, в том числе выплаты:
— на первого ребенка (предоставляют из бюджета во всех регионах);
— на третьего ребенка из бюджета (есть только в 78 регионах и предоставляют по разным правилам);
— в связи с рождением или усыновлением малыша и до достижения им 3-х лет);
— пособие на детей от 3 до 7 лет — выплачивают органы соцзащиты;
— пособие на детей от 8 до 17 лет — выплачивает ПФР;
— нуждающимся женщинам, вставшим на учет на ранних сроках беременности;
— пособие для незастрахованных по уходу за ребенком до 1,5 лет.
Также унифицируют правила выплат на детей до 3-х лет. Это позволит получать поддержку из бюджета родителям вторых, третьих и последующих детей во всех регионах.
Для семей, где дети родились до 31.12.2022, родители могут выбрать — получать пособия по старым правилам или перейти на универсальное пособие.
С 2023 года увеличился размер маткапитала. Теперь он составляет: 589 569 рублей на первого ребенка и 779 094 рубля на второго ребенка. Дополнительными изменениями, связанными с получением и использованием маткапитала стали:
— упрощение направления средств маткапитала на образование детей. Раньше родители должны были лично передавать в отделение ПФР копию договора, заключенного с образовательной организацией. Теперь СФР будет самостоятельно запрашивать необходимые данные. Родителям достаточно в заявлении указать название организации и реквизиты заключенного договора;
— можно получать ежемесячную выплату на ребенка из средств маткапитала независимо от того, сколько детей воспитывается в семье – раньше это можно было сделать только при условии, что в семье не меньше двух детей. Основное условие получения выплаты – размер дохода на каждого члена семьи, не превышающий двукратный размер прожиточного минимума, установленного в субъекте.
Порядок уплаты обязательных платежей с 2023 года
|
Вид платежа |
Плательщики |
Способ уплаты |
|
Налог на прибыль |
Организации |
ЕНП |
|
Налог на имущество организаций |
Организации |
ЕНП |
|
НДС |
Организации и ИП |
ЕНП |
|
НДФЛ за работников |
Организации и ИП |
ЕНП |
|
НДФЛ, уплачиваемый иностранцами со своих доходов от осуществления трудовой деятельности по найму в РФ на основании патента |
Иностранные работники на патенте |
Путем внесения НДФЛ отдельной платежкой |
|
НДФЛ, уплачиваемый физлицами самостоятельно (например, при продаже имущества) |
Физлица |
ЕНП |
|
Страховые взносы |
Организации и ИП |
ЕНП |
|
Единый налог по УСН |
Организации и ИП |
ЕНП |
|
Налог на профессиональный доход |
Самозанятые плательщики НПД |
Путем внесения НПД или ЕНП |
|
Транспортный налог |
Организации, ИП и физлица |
ЕНП |
|
Земельный налог |
Организации, ИП и физлица |
ЕНП |
|
Налог на имущество физлиц |
ИП и физлица |
ЕНП |
|
Единый налог в рамках ПСН |
ИП |
ЕНП |
|
Сборы за пользование объектами животного мира |
Организации, ИП и физлица |
Путем внесения сбора или ЕНП |
|
НДПИ |
Организации и ИП |
ЕНП |
|
Торговый сбор |
Организации и ИП |
ЕНП |
|
Налог на дополнительный доход (НДД) |
Организации |
ЕНП |
|
Сборы за пользование объектами водных биологических ресурсов, уплачиваемые самостоятельно плательщиками сборов в соответствии с главой 25.1 НК РФ |
Организации, ИП и физлица |
Путем внесения сбора или ЕНП |
|
Государственные пошлины, кроме госпошлин, в отношении уплаты которых судом выдан исполнительный документ |
Организации, ИП и физлица |
Путем внесения пошлины или ЕНП |
|
Государственные пошлины, в отношении уплаты которых судом выдан исполнительный документ |
Организации, ИП и физлица |
ЕНП |