Как перевести земли ЛПХ в ИЖС?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести земли ЛПХ в ИЖС?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Одно из главных отличий участка ЛПХ от участка ИЖС – его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость участка для ИЖС, как правило, значительно выше, поэтому и продать его можно дороже. Но не следует забывать, что с увеличением кадастровой стоимости земельного участка увеличивается и размер земельного налога.

Этап №1 — Определяем территориальную зону участка и разрешенные виды использования

Нужно определить территориальную зону участка, чтобы узнать — является ли ИЖС в этой зоне основным или условно разрешенным видом использования. Это важно знать сразу, потому что: 1) Если ИЖС будет как основной ВРИ, то инструкция по переводу одна, а если как условно разрешенный, то инструкция другая. 2) Если ИЖС не указан ни как основной, ни как условно разрешенный, то перевести участок нельзя.

В каждом городе или поселке местная администрация утверждает свои Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории. С помощью этих документов можно узнать территориальную зону участка и виды разрешенного использования.

Искать зону гораздо удобнее на компьютере, чем на смартфоне. Для примера я узнаю зону и виды разрешенного использования у земельного участка по адресу Московская область, городское поселение Видное, участок №77. Кадастровый номер — 50:21:0040104:598.

Плюсы и минусы личного подсобного хозяйства

Покупателям следует учесть, что у ЛПХ плюсы и минусы имеют свои особенности:

Есть у ЛПХ плюсы и минусы. Первое преимущество в том, что, имея надел с таким целевым назначением, есть возможность начать свой бизнес в сфере сельского хозяйства. Но следует помнить, что в ЛПХ можно заниматься не всеми видами деятельности, например, теми, которые подлежат сертификации.

К преимуществам таких земельных участков относятся:

• возможность застройки при определенных условиях;
• меньшая, чем у ИЖС сумма налогов;
• простоту организации бизнеса (не надо юридической регистрации);
• не требуется регистрация в налоговой, а значит и отчетность отсутствует;
• многочисленные льготы;
• отсутствие налогообложения на получаемую продукцию.

Среди недостатков данного варианта:

• ограниченные размеры (максимально 0,5 га);
• оформлением документации занимается правообладатель;
• решением всех вопросов с коммуникациями и инфраструктурой занимается владелец имущества;
• отсутствует государственная поддержка;
• запрещены определенные виды деятельности.

Как получить субсидию на ЛПХ

Проводя политику социальной защиты, государство поддерживает малоимущих граждан, выделяя им средства на развитие в рамках социального контракта на развитие личного подсобного хозяйства. При наличии определенных условий (дохода на члена семьи менее прожиточного минимума, законно выделенного земельного участка и отсутствия долгов по его оплате, наличия трех и более детей) гражданин может обратиться в органы социальной защиты с просьбой выделения ему денежных средств на развитие ЛПХ.

Размеры социального контракта устанавливаются местными органами власти. Такое субсидирование может быть выделено не чаще одного раза в три года и потрачено на покупку:

1. Домашних животных, птицы, пчел или кормов;
2. удобрений или посадочного материала;
3. техники, инвентаря для обработки земли и уходу за животными.

Со своей стороны участник соцконтракта обязан:

1. Разработать и представить план использования выделяемых средств;
2. использовать выделенные деньги по назначению, не уклоняясь от плана;
3. застраховать имущество, приобретенное за средства социального контракта;
4. выполнять мероприятия плана и предоставлять отчеты.

Можно ли построить дом в зоне ТСХ-1 и ТСХ-2

Допустим вы хотите заказать новообразование участка под ЛПХ и арендовать его. Очень мне удобны зоны ТСХ-1 и ТСХ-2. В интернете нахожу, что в ТСХ-2 разрешено ЛПХ и строительство жилых построек, но в Администрации говорят что можно только в ТСХ-1, хотя нигде не написано что разрешены жилые постройки в ТСХ-1. Давайте разбираться.

ЛПХ — это форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. ВРИ ЛПХ предполагает строительство на таком участке ИЖД с учетом требований градостроительных норм и правил. Открываю ПЗЗ своего района — Цели выделения зоны — сохранение и развитие существующих сельскохозяйственных предприятий и обеспечивающих их инфраструктур, с целью предотвращения их использования для других видов деятельности ДО ИЗМЕНЕНИЯ ВИДА ИХ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ в соответствии с генеральным планом поселения и правилами землепользования и застройки. Открываю страницу 112 — Основные и условно разрешённые виды использования земельных участков и объектов капитального строительства: Основные виды разрешённого использования — для размещения личных подсобных хозяйств.

Таким образом, полагаю, что в Администрации меня не обманули. Однако предостерегу вас, что в отсутствии отлаженного правового механизма регулирования изменения таких зон и их регистрации в Росреестре, можете столкнуться с определенными трудностями связанными с работой административного органа и затягиванием времени.

Ипотека на дом: особенности и нюансы

Дома, возведенные на участках категории ИЖС, можно приобретать в рамках ипотечных кредитов. Банки принимают их в залог, но так как объект обладает меньшей ликвидностью, чем квартира, ставки будут несколько выше. Планка первоначального взноса при покупке земли для индивидуального жилищного строительства также увеличится.

На рынке есть банки, допускающие выдачу ипотеки на постройку дома, пригодного для круглогодичного проживания, на участках ИЖС. Будущему собственнику необходимо предоставить проект и выбрать компанию, которая будет его реализовывать.

Важно! Некоторые банки выдают ипотечные кредиты на недвижимость на сельскохозяйственных территориях для ведения огородничества (дачные) и пр. Но такие предложения встречаются реже.

Для защиты сельских земель от массовой застройки жильем существует ряд ограничений по строительству дома:

• на таком участке можно построить только один дом. Он должен быть не выше трех этажей, а его площадь не должна превышать 500 кв. м;
• площадь застройки под домом должна составлять не более 0,25% от площади земельного участка. То есть речь идет об участках примерно от 8 до 20 га, пояснили в ведомстве;
• запрещается образование нового земельного участка (земельных участков) из участка, на котором расположен такой жилой дом, если это приводит к уменьшению площади исходной земли;
• региональные власти своими законами могут определить территории, на которых не допускается строительство жилых домов на сельхозземле. Эту информацию стоит уточнять у местной администрации или муниципалитета.

Для того чтобы перевод земли из ЛПХ в ИЖС прошел без проблем, должны быть соблюдены следующие требования:

• Постановка на учет в Росреестре. Наделу должен быть присвоен кадастровый номер. Сведения о нем можно получить через ЕГРН-выписку или свидетельство о праве.
• Точно зафиксированные границы. Если участок ранее зарегистрирован, это еще не значит, что координаты его пределов точно установлены и зафиксированы в реестре. Поэтому для начала нужно проверить через сайт Росреестра, обозначены ли данные параметры, если нет, то заказать соответствующую экспертизу.
• Нахождение в рамках населенного пункта. Любой земельный надел классифицируется определенным видом разрешенного пользования. В большинстве случаев это либо населенный пункт, либо земли сельскохозяйственного назначения. Если учесть, что ИЖС может принадлежать только к 1-ой категории, значит, предназначенное для перевода ЛПХ также должно находиться в поселке. Информация об этом указана в свидетельстве о правах или ЕГРН-выписке.

Какие документы надо собрать для предоставления помощи от государства?

• заявление о предоставлении субсидий;
• паспорт члена ЛПХ. Для постановки на учет ЛПХ необходимо передать в органы местного самоуправления ряд сведений для внесения в похозяйственную книгу;
• справку о постановке на учет в качестве плательщика налога на профессиональный доход (автоматически создается в приложении «Мой налог»);
• выписку из похозяйственной книги, которая подтвердит, что личное подсобное хозяйство ведется не менее одного года до года обращения за субсидией;
• документальные подтверждения расходов хозяйства (товарные чеки, договоры купли-продажи, товарные накладные, платежные документы, акты приема-передачи, выписки из банка и т.п).

Открыть ЛПХ можно на приобретенном или предоставленном в аренду участке при условии, что земельный участок имеет вид разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства. Регистрировать ЛПХ как юридическое лицо не нужно — заниматься выращиванием фруктов и овощей или разведением животных и птицы можно с момента получения права на землю.

«Учет всех ЛПХ на территории ведет местный департамент земельных и имущественных отношений. Чтобы узаконить хозяйство, достаточно обратиться в администрацию поселения для внесения данных о вашем новом хозяйстве в похозяйственную книгу», — говорит член Российской гильдии риелторов Андрей Паньшин.

При оформлении подсобного хозяйства потребуются следующие сведения:

• Ф. И. О. и дата рождения хозяина или арендатора земли, а также данные о членах семьи;
• площадь участка и его кадастровый номер;
• поголовье животных и (или) птицы, количество ульев;
• перечень сельхозтехники, оборудования и транспортных средств.

Плюсы и минусы ЛПХ

Плюсы:

• простота организации (ЛПХ не требует юридической регистрации);
• отсутствие регистрации в налоговой инспекции и налоговой отчетности. Учет ведется в похозяйственных книгах — местными органами власти на основе сведений, предоставляемых владельцами;
• различные льготы (освобождение от НДФЛ при определенных условиях, льготный транспортный налог на технику);
• возможность самостоятельного решения о пенсионном страховании (владелец ЛПХ сам решает, платить ли взносы в Пенсионный фонд).

Минусы:

• ограничения на площадь земельного участка под ЛПХ. Размер участка не может быть более 0,5 га, хотя местная администрация имеет право принять решение о пятикратном расширении надела;
• государство не поддерживает ЛПХ предоставлением льготных кредитов и субсидий; запрещены некоторые виды деятельности, подлежащие сертификации, а также не выдаются декларации о соответствии.

Чем ЛПХ отличается от ИЖС

В отличие от ИЖС на землях под ЛПХ можно:

• легально получать доход от продажи сельхозпродукции;
• получить сертификат соответствия выращенной продукции и справку от ветеринара;
• получить кредит на производство под залог участка;
• не требуются проект и, как факт, разрешение для начала строительства дома;
• ежегодный земельный налог за использование участка под ЛПХ в три раза ниже, чем за участок под ИЖС;
• не требуется оформление юридического лица, как этого требует крестьянско-фермерское хозяйство (КФХ).

Как получить землю ЛПХ

Регистрация права собственности земельного участка осуществляется на основании акта о предоставлении гражданину земельного участка или свидетельства о праве на земельный участок (218-ФЗ).

Для регистрации необходимо предоставить либо решение органов государственной власти или местных органов самоуправления, либо свидетельство о праве на наследство. Если право собственности уже закреплено в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), предоставление документов не требуется.

Срок аренды для ЛПХ

Срок аренды земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта устанавливается на 20 лет. Также земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства могут быть предоставлены гражданину на праве безвозмездного пользования на срок до шести лет.

«Продажа гражданам участков ЛПХ, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства осуществляется без проведения торгов. Цена земельного участка устанавливается органом государственной власти или органом местного самоуправления, которым принадлежит земельный участок», — говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев.

От того, находится ли участок ЛПХ в границах населённого пункта или за их пределами, зависит разрешённое законодательством его использование:

• На приусадебном земельном участке можно выстроить жилой дом и любые другие строения (с соблюдением правил, одинаковых для всех – строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических и прочих, а также можно производить сельхозпродукцию (любую: сажать растения, разводить животных и птицу, поставить пасеку). В жилом доме, выстроенном на приусадебном земельном участке, можно зарегистрироваться по месту жительства, а также возможно получить имущественный налоговый вычет.
• На полевом земельном участке можно только производить сельхозпродукцию и возводить для этого некапитальные строения (без фундамента). Жилой дом строить запрещено, а если он будет построен, его могут обязать снести. Естественно, о прописке в таком доме и речи не идёт.

Минимальный/максимальный размер участка ЛПХ

Участок ЛПХ может быть предоставлен в собственность или приобретён.

Если земля выдаётся органами местного самоуправления или государством, то размер участка (минимальный и максимальный) будет ограничен нормами, установленными органами местного самоуправления. Так, во Владимире может быть предоставлен участок от 0,04 га до 0,15 га. В городе Чебоксары – от 1200 до 1500 кв. м.

У одной семьи (одного ЛПХ) в собственности (или на ином праве) может находиться ограниченное количество земли, по общему правилу — 0,5 га. Региональное законодательство может увеличить это количество, но не больше чем в 5 раз. Во Владимирской области участок ЛПХ может быть размеров до 2,5 га, в Чувашской Республике — не должен быть больше одного гектара.

Отличия ЛПХ от ИЖС

ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) — вид использования земельного участка, при котором гражданин либо самостоятельно выстраивает себе дом на этом участке, либо дом строится целиком и полностью за его. При этом построенный дом имеет законодательно установленные ограничения по этажности (не более трёх) и составу проживающих (одна семья).

И ЛПХ, и ИЖС предназначены для некоммерческого использования, т.е. не предполагают извлечения прибыли.

Тем не менее различия имеются:

• На любом участке ИЖС разрешено строительство жилого дома с дальнейшим оформлением регистрации по месту жительства. На участке ЛПХ возведение жилого дома разрешено, только если участок находится в границах населённого пункта (регистрация по месту жительства в таком доме также возможна).
• Земельный налог на участок ИЖС намного выше, чем аналогичный налог на земли сельхозназначения. По этому параметру приусадебный земельный участок не отличается принципиально от участка ИЖС (размер процентной ставки либо одинаков, либо отличается незначительно — например, ставка земельного налога в городе Владимир составляет 0,3% и для участков ИЖС, и для участков ЛПХ), и только полевой земельный участок без права строительства обойдётся дешевле.
• На участке ИЖС разрешено выращивание сельскохозяйственных культур. На участке ЛПХ можно заниматься не только растениеводством, но и животноводством в любых масштабах.
• На участке ИЖС строительство жилого дома является обязанностью владельца (как минимум в течение трёх лет работы следует начать, иначе владельца можно будет привлечь к ответственности за нецелевое использование земли), в то время как на участке ЛПХ строительство жилого дома является лишь правом владельца.

Разрешение на строительство не требуется при регистрации права на дом, но его всё-таки лучше получить. Градостроительный кодекс РФ (ч. 1 и 2 ст. 51) по-прежнему предусматривает необходимость строить, только имея разрешение на строительство, а Кодекс об административных правонарушениях (ч. 1 ст. 9.5) устанавливает ответственность за строительство объекта капстроительства без разрешения.

На нарушителя, физическое лицо, накладывается штраф в размере от 2 до 5 тысяч рублей, причём такой штраф может быть наложен неоднократно на протяжении всего срока строительства.

Для получения разрешения на строительство в местную администрацию подаётся заявление о выдаче разрешения и три документа к нему:

• правоустанавливающий документ на землю;
• градостроительный план участка, его нужно предварительно получить в той же администрации, написав заявление о выдаче, документы для оформления администрация собирает самостоятельно, градостроительный план выдаётся бесплатно в течение тридцати дней с момента подачи заявления;
• схема планировочной организации, которая изготавливается застройщиком по мере способностей — обычно на копии кадастрового плана ручкой вычерчивается предполагаемая схема застройки.

При наличии этих трёх документов разрешение на строительство выдаётся не позднее, чем через 10 дней после подачи заявления.

Для владельцев ЛПХ предусмотрены различные налоговые льготы, в том числе полное освобождение от уплаты налогов.

Законодательные акты о ЛПХ регулируют отношения между государством и гражданами, занимающимися развитием своего подсобного хозяйства. Законы гласят о том, что ведение ЛПХ не является формой предпринимательской деятельности. Из этого вытекает ряд важных нюансов:

• Владелец участка ЛПХ не может приобщать к деятельности сторонних работников.
• В производстве сельскохозяйственной продукции могут участвовать лишь владелец и члены его семьи.
• Вся продукция, произведенная и переработанная на участке, является собственностью его владельца.
• Продажа фермерской продукции, изготовленной на этом участке, является непредпринимательской деятельностью.

Главный признак, который указывает на непредпринимательскую деятельность, — отсутствие систематичности и сознательной направленности на получение прибыли. В связи с этим доходы от реализации с/х продукции могут не облагаться налогами.

Кто может получить субсидию?

Субсидию могут получить граждане, ведущие личное подсобное хозяйство (ЛПХ) и применяющие специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход», если они выращивают картофель и овощи в открытом грунте, в том числе из элитных семян.

Государство может возместить расходы:

• на закупку посадочного материала (из расчёта на 1 гектар посевной площади)

• производство овощей (из расчёта на 1 тонну реализованных овощей). Имеются в виду расходы на подготовку к реализации (сбор, упаковка, доставка и т. д.).

Похожие записи:

• Полное расписание весенней охоты в России на 2023 год
• Порядок уплаты и взыскания алиментов в 2023
• Новое пособие на детей ввели в Волгоградской области с 2023 года