Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разъяснения: земли сельхозназначения — процедура и субъекты». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В обоих вариантах выдел земельного участка из земель сельскохозяйственного начинается с проведения процедуры межевания, так как это связано с изменением границ земель и образованием нового земельного участка (ст. 13.1 закона № 101-ФЗ).
Процедура выдела земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения
Для выдела земельного участка в счет земельной доли собственник должен пройти довольно длительный процесс, который состоит из нескольких этапов.
Остановимся подробнее на этапах процедуры выдела земельного участка из земель сельхозназначения.
| 1 способ | 2 способ | |
| 1 | Проведение кадастровых работ и составление проекта межевания | Проведение кадастровых работ и составление проекта межевания |
| 2 | Утверждение проекта межевания общим собранием долевых собственников | Единоличное утверждение проекта межевания собственником земельной доли |
| 3 | Подготовка межевого плана выделяемого земельного участка | Подготовка межевого плана выделяемого земельного участка |
| 4 | Постановка земельного участка на кадастровый учет и регистрация права собственности на него | Постановка земельного участка на кадастровый учет и регистрация права собственности на него |
Какие условия и требования выдела доли.
Выдел доли земельного участка может быть выполнен только при соблюдении законодательных требований, в том числе в отношении минимально допустимого размера. Отличительной чертой территорий сельскохозяйственного назначения выступают большие площади и целевое использование, что накладывает определенные ограничения.
Общий порядок прохождения процедуры выдела характеризуется четкой регламентацией, а невыполнение хотя бы одного из требования законодательства может грозить признанием сделки недействительной.
Решение об изменении режима владения может быть принято:
- На общем собрании владельцев долевой собственности при условии наличия проекта межевания, известности общего количества владельцев и их долей;
- В ходе выполнения определенных законодательством действий, включая привлечение услуг кадастровых инженеров;
- На основании судебного решения в ситуациях, когда возникли расхождения по вопросам владения и распоряжения участком.
Наиболее простым вариантом считается выделение доли на основании соглашения всех сторон. Препятствием обычно выступает наличие разногласий, в том числе в части размера и характеристик участка.
Возможно будет интересно!
Как определяется порядок пользования, если участок земли в долевой собственности.
Оформление доли на землю для сельскохозяйственного использования имеет следующие особенности:
- не допускается изменять категорию участка;
- территория муниципального объекта неприкосновенна;
- сделка не должна нарушать интересы и права третьих лиц;
- не должен быть нанесен ущерб личному имуществу.
В результате проведенного выдела не должны нарушаться градостроительные и санитарные нормы. В документах не должно быть двойных трактовок, в том числе при определении границ и правил пользования землей. Прежние условия пользования также должны быть сохранены, то есть нельзя ограничивать проезд, проходы, убирать межевые знаки и засечки.
Невозможно осуществить выдел доли из земель, которые имеют статус особо охраняемых государством, считаются заповедниками, отнесены к водному или лесному фонду. Аналогичное правило действует в отношении территорий, которые были изъяты из оборота. Совершение выдела в отношении таких земель будет считаться нарушением, а сделка в соответствии со ст. 168 ГК получит статус недействительной. В такой ситуации выделенную долю обязуют вернуть в общедолевую собственность с устранением всех наступивших последствий.
Пошаговые инструкции.
Порядок действий во многом определяется тем, какое число собственников имеет территория и кто выступает в таком качестве. Участок плодородной почвы может принадлежать как гражданам, так и муниципалитету. Речь о долевой собственности идет при первом варианте, а количество действующих владельцев может быть различным. В такой ситуации необходимо прийти к согласию с другими участниками, пройти процедуру оформления документов и провести комплекс кадастровых мероприятий.
При принадлежности земельного участка муниципалитету выдел доли представляет собой сложную задачу, так как такие территории обычно находятся в аренде. Процедура требует сначала пройти процедуру приватизации, а затем приступить к выделу доли.
Общий порядок выдела земельной доли из с/х земель предполагает следующую последовательность:
- получение первоначального плана территории;
- проведение процедуры уведомления и согласования;
- проведение комплекса мероприятий по определению границ;
- установка межевых знаков и урегулирование вопросов;
- прохождение процедуры утверждения межевого дела;
- прохождение регистрации в Росреестре.
Установка границ участка при выделении в натуре происходит в соответствии с правилами межевания земель. В этом случае территория получает отдельный кадастровый номер, после чего права владения регистрируются в государственном органе и данные заносятся в единый реестр.
Порядок выделения земельного участка в счет земельной доли (земельных долей) из земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в аренде
Порядок выделения земельного участка в счет земельной доли (земельных долей) из земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в аренде
Арендатор по договору аренды использует земельный участок, поставленный на кадастровый учет и находящийся на праве общей долевой собственности граждан. Площадь земельного участка является существенным условием договора.
Действующее законодательство РФ допускает переход права собственности на земельные доли от одного лица к другому, но только в случаях, предусмотренных ст. 12 Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», далее Федеральный закон № 101-ФЗ).
В соответствии с п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, если договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, был заключен и в течение срока договора аренды произошло изменение состава участников общей долевой собственности (в том числе, если некоторые из них выбыли, или некоторые продали, а другие приобрели часть земельных долей), это не является основанием для расторжения такого договора как полностью, так и в части.
Федеральный закон N 101-ФЗ предусматривает, что вопросы распоряжения земельными участками, находящимися в общей долевой собственности (в том числе их передача в аренду), принимаются общим собранием участников общей долевой собственности.
Возможность выделения земельных участков в счет долей из состава земельного участка, сданного в аренду, существует исключительно при соблюдении условий, определенных в п. 5 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ.
В случае если собственник земельной доли на общем собрании согласился с передачей земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, в аренду, но впоследствии продал свою земельную долю иному лицу, новый собственник земельной доли не вправе выделить указанную земельную долю до окончания действия договора аренды.
В случае, если участник общей долевой собственности, голосовавший против заключения аренды, в дальнейшем приобрел дополнительные доли, выделить такие земельные доли в порядке, предусмотренном п. 5 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ, он может исключительно по истечении срока заключенного ранее договора аренды.
Не согласный с заключением договора аренды и голосовавший на собрании «против» такого заключения, собственник обязан заблаговременно известить арендатора о намерении выделить участок в счет своей земельной доли (земельных долей), а сам выдел производить с таким расчетом, чтобы не препятствовать арендатору земельного участка завершить все сельскохозяйственные работы на выделяемой части.
По истечении действия договора аренды должно проводиться общее собрание участников общей долевой собственности, на котором новый правообладатель земельной доли может заявить о своем несогласии с заключением договора аренды и осуществить выдел соответствующей земельной доли в порядке п. 5 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ. В противном случае арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.
Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия арендатора земельного участка, из которого при выделе образуются земельные участки (п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ). При этом, согласно ст. 11.
8 Земельного кодекса РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, арендатор имеет преимущественное право на заключение договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях.
Ведение сельского хозяйства характеризуется сезонностью производства, исключительной зависимостью от погодных условий и длительным циклом оборота капитала, в связи с чем сельскохозяйственный товаропроизводитель — арендатор земельного участка планирует хозяйственную деятельность в пределах срока заключенного договора аренды земельного участка. Поэтому стороны этого договора должны надлежащим образом исполнять свои обязательства (ст. 309 ГК РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).
Не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах (п.1 ст. 10 ГК РФ). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
В случае же нарушения условий заключенного договора аренды должник обязан возместить убытки (ст. 393 ГК РФ).
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (ст. 15 ГК РФ). К тому же, если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
Соответственно, в случае выдела земельного участка до окончания срока действия договора аренды арендатор имеет право взыскать все причиненные ему убытки, в том числе упущенную выгоду.
24 апреля 2012
Как выделить земельный участок в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2002 г.
№ 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»? Установлены ли временные ограничения, или это можно сделать в любое время? Надо ли оплачивать эту услугу? Что будет, если гражданин не воспользуется своим правом?
В соответствии со ст.
12 Федерального закона от 24 июля 2002 г.
№ 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон) к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в случае, если количество участников общей собственности не превышает 5, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), которые предусматривают, что: а) раздел имущества осуществляется по соглашению участников долевой собственности; б) при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
В случае, если количество участников общей собственности больше 5, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных статьями 12, 13, 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон), которые заключаются в следующем.
В соответствии со ст.
13 Закона участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом, если при этом не нарушаются требования ст. 4 Закона (соблюдение минимального размера выделяемого земельного участка, ограничения на выдел участка из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель и др.)
Решить вопрос о выделе земельного участка в счет доли в праве общей собственности в этой ситуации возможно несколькими способами.
Во — первых, решением общего собрания участников долевой собственности может быть утверждено местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей.
В этом случае местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с указанным решением, на основании которого осуществляется образование данного участка.
То есть в самом решении общего собрания участников долевой собственности определяется местоположение части земельного массива, предназначенного для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей, и, соответственно, «вторым пунктом» данного решения может быть конкретно установлено местоположение выделяемого земельного участка.
Во – вторых, если вопрос о принятии такого решения ранее не обсуждался на общем собрании участников долевой собственности и оно соответственно не принималось, то его рассмотрение можно инициировать в соответствии с процедурой, установленной ст. 14 Закона.
В частности, общее собрание проводится по предложению сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок, или по предложению участника долевой собственности на этот земельный участок.
Инициатор проведения собрания извещает других участников долевой собственности о его проведении не позднее чем за тридцать дней до дня его проведения уведомляются в письменной форме (почтовые открытки, письма) и посредством размещения соответствующих объявлений на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности, или опубликования сообщения в СМИ, определенных субъектом Российской Федерации. Общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее чем 20 процентов их общего числа или владеющие более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники долевой собственности на этот земельный участок, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники долевой собственности на этот земельный участок. Принятое решение оформляется протоколом.
В — третьих, если общее собрание участников долевой собственности не утвердило местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных доле, можно воспользоваться и другой процедурой выдела земельного участка, предусмотренной ст. 13 Закона.
- В частности, участник долевой собственности в этой ситуации обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить земельный участок в счет своей земельной доли остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в СМИ, определенных субъектом Российской Федерации, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого в счет своей земельной доли земельного участка.
- Указанные извещение или сообщение должны содержать: а) описание местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка, которое позволяет определить его местоположение на местности; б) указание на необходимость направления в письменной форме возражений остальных участников долевой собственности относительно местоположения этого земельного участка.
- Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на земельную долю.
Если в течение тридцати дней со дня уведомления участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения не поступят возражения относительно местоположения выделяемого участка, предложение о местоположении такого земельного участка считается согласованным. Данные возражения должны быть обоснованными.
Споры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых установлен постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 16 июня 2006 г. № 146 (с участием согласительных комиссий, образованных органами местного самоуправления).
В случае недостижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка рассматриваются в суде.
Пошаговые инструкции.
Порядок действий во многом определяется тем, какое число собственников имеет территория и кто выступает в таком качестве. Участок плодородной почвы может принадлежать как гражданам, так и муниципалитету. Речь о долевой собственности идет при первом варианте, а количество действующих владельцев может быть различным. В такой ситуации необходимо прийти к согласию с другими участниками, пройти процедуру оформления документов и провести комплекс кадастровых мероприятий.
При принадлежности земельного участка муниципалитету выдел доли представляет собой сложную задачу, так как такие территории обычно находятся в аренде. Процедура требует сначала пройти процедуру приватизации, а затем приступить к выделу доли.
Общий порядок выдела земельной доли из с/х земель предполагает следующую последовательность:
- получение первоначального плана территории;
- проведение процедуры уведомления и согласования;
- проведение комплекса мероприятий по определению границ;
- установка межевых знаков и урегулирование вопросов;
- прохождение процедуры утверждения межевого дела;
- прохождение регистрации в Росреестре.
Установка границ участка при выделении в натуре происходит в соответствии с правилами межевания земель. В этом случае территория получает отдельный кадастровый номер, после чего права владения регистрируются в государственном органе и данные заносятся в единый реестр.
Особенности оформления заявления.
Извещение действующим собственникам земельного участка оформляется в соответствии с общепринятой формой. В обязательном порядке должны указываться полные сведения о наделе, который позволяет однозначно его идентифицировать. Список участников долевой собственности можно получить по заявлению в администрации сельскохозяйственной организации.
Информация предоставляется по запросу и в Ф-3 содержатся следующие данные:
- личные данные участника долевой собственности;
- паспортные данные, включая дату выдачи;
- почтовые реквизиты;
- данные свидетельства о праве собственности;
- информация о земельной доле.
Без выделения участка долю вправе приобрести только сособственники или лицо, которое использует надел. На практике в такой роли часто выступает член фермерского хозяйства либо сельхозпредприятие. Владелец доли также может отказаться своей части, принять решение о внесении ее в уставный капитал, передаче в доверительное управление или дарении.
Сроки, стоимость и пример расчета госпошлины.
Согласно действующим правилам постановка на кадастровый и государственный учет не предполагает удерживания платы с заявителей. При этом взимается определенный размер государственной пошлины, плательщиками которой выступают юридические и физические лица.
Общая длительность процедуры выдела земельной доли обычно растягивается на пару месяцев. Срок уведомления законодательно ограничен 30 днями, а период проведения работ для определения границ определяются условиями заключенного договора с кадастровыми инженерами.
Величина расходов зависит от следующих параметров:
- размера территории;
- репутации компании;
- расценок организации;
- удаленности участка.
В большинстве случаев расходы на выдел надела из земель с/х назначения на порядок ниже по сравнению с теми, которые несут владельцы при получении объектов под цели ИЖС. С информацией о размерах госпошлины можно ознакомиться на официальном портале Росреестра, выбрав соответствующий регион, статус юридического или физического лица. За регистрацию прав собственности на участок из земель с/х назначения в соответствии со ст. 333 п.п 26 уплачивается государственная пошлина в размере 100 рублей за каждую долю.
Особенности дарения, продажи и аренды долей земли
Нередко встречаются ситуации, в которых несколько человек владеют одним участком. Их долевую собственность можно сравнить с многоквартирным домом, который не может продать один из собственников квартиры, но каждый имеет право продать свою квартиру.
Если возникла необходимость заявить о собственности на определенную часть земли, то это следует юридически оформить. Тогда этой землей можно будет распоряжаться по собственному усмотрению.
Чтобы утвердиться в качестве собственника, необходимо:
- Выделить долю, т. е. территорию, которая приводится в качестве доли. Указать адрес, обозначить участок, четко разграничив его.
- Согласовать все действия с другими собственниками, заручиться письменным подтверждением. Тогда они могут считаться согласованными. В случае возникновения спора необходимо настаивать на получении указанной доли. Письменные уведомления могут быть отправлены по почте. Время ожидания ответа составляет 1 месяц. Если никаких возражений нет, значит, все согласовано. Можно оформлять договоренность в соответствующих инстанциях.
- Наличие составленного проекта, подтверждающего раздел участка, позволяет выделить отдельный участок. Понадобится произвести процедуру межевания с привлечением любой землемерной фирмы, имеющей на данный вид деятельности лицензию. Оформление включает постановку участка земли на кадастровый учет и получение свидетельства о его госрегистрации.
Разные способы коммерческого использования участка позволяют извлекать прибыль.
Купля-продажа имеет свои особенности в зависимости от категории объекта сделки. Должны учитываться ограничения возможности оборота того или иного участка. В процессе купли-продажи могут участвовать только земельные наделы, учтенные в кадастре.
Продавец должен предоставить покупателю информацию об обременениях, всех ограничениях (если таковые имеются). Распространена такая форма покупки и продажи, как торги, конкурсы. Порядок их проведения регулируется Земельным Кодексом.
С долей допускается совершение таких операций, как:
- передача пая по договору ренты;
- дарение, завещание;
- использование пая в качестве залога;
- выдел для фермерства или ЛПХ;
- сдача арендаторам;
- объединение с другими собственниками;
- продажа невостребованного участка;
- внесение в капитал юрлица;
- обмен.
В настоящее время гражданско-правовое регулирование осуществляется в соответствии с Земельным и Гражданским Кодексами.
Нюансы процедуры выдела доли
Требование о выделении части земли в натуральном виде вправе выдвинуть любой из сособственников.
Процессу присущи особенности:
выдел допускается в том случае, если к образуемому участку имеется отдельный проход либо существует техническая возможность его оборудования; при формировании нового надела не должен быть нанесен ущерб исходной территории; при определении границ важно учесть минимальный размер земельного участка для выделения доли в натуре. Нормативы площади устанавливаются на региональном уровне
Величины зависят от назначения земель
Нормативы площади устанавливаются на региональном уровне. Величины зависят от назначения земель.
Стоит ориентироваться на такие минимальные значения:
- земли под огород – 4 сотки;
- дачи – 6 соток;
- фермерские/крестьянские хозяйства – 2 га;
- садовые участки – 6 соток.
Аналогичные параметры требуется соблюдать и при разделении земельных угодий.
Земельный пай. как выделить свою долю в натуре?
Единственное, что потребуется оплатить — так это работу сотрудников кадастра, а также оплатить налог на землю. Без реализации таких требований приватизация земельного участка будет невозможной. Законодательная база Современное российское законодательство полностью регулирует все вопросы, касающиеся оснований для выделения паевого надела, а также способов распоряжения им.
Одним из таких регулирующих законов является ФЗ № 101 «Об обороте сельскохозяйственных земель», где указано, что земельный пай, имеющий статус частной собственности, подлежит реализации или же использованию в личных целях. Кроме того, законодательно предусмотрено, что владение участком допускается даже без его выдела. В подобной ситуации пай может быть использован исключительно в собственных целях.
Этапы получения земельного паевого надела
До начала проведения такой процедуры необходимо точно убедиться, что конкретный участок является собственностью организации. После этого можно смело начинать реализовывать поэтапно процесс получения паевого надела.
На первом этапе проходит процедура межевания участка. Чтоб осуществить эту процедуру достаточно обратиться в БТИ или иные структуры, предоставляющие подобные услуги, а также имеющие соответствующие разрешительные лицензии.
Если у компании не будет нужных лицензий, то полученные результаты межевания не будут иметь никакой юридической силы.
По окончании процедуры межевания земельный пай сельхозназначения приобретет собственную регистрационную нумерацию, что будет использоваться для окончательной его регистрации.
На следующем этапе нужно дать объявление в местную газету, где будет сообщено, что вы в скором времени будете осуществлять процедуру выдела участка земли.
В таком объявлении необходимо указать такие данные, как:
- ФИО;
- Название организации;
- Площадь выдела земли в гектарах.
Изначально проходит привязка участка к определенному ориентиру. К примеру, земля находится в двух километрах от какого-то населенного пункта. Также нужно указать адрес, куда можно будет присылать какие-то возражения на протяжении 30 дней после публикации объявления в печатной прессе. Объявление должно иметь при себе план участка.
Пай: межевание земельного участка
В случае установления границ участка сельхозназначения образуется земельный пай. Это часть надела, который выделяется на правах собственности конкретному владельцу из территорий, которые относятся к общей долевой собственности пайщиков. Основное назначение и условие пользования земельного пая — ведение сельского хозяйства.
Физ- или юрлицо, которые являются собственниками земельного участка с/х назначения, вправе распоряжаться с ним по своему усмотрению и реализовывать такие юридически значимые действия:
- Заключить договор купли-продажи, где покупателем может выступать гражданин, компания или государство;
- Оформить договор дарения;
- Выделить часть участка в натуральном выражении.
Выход для пайщиков есть один: как можно быстрее организовываться и выделять долю в натуре, ставить её на кадастровый учёт, регистрировать в Росреестре право собственности. Пока не поздно.
Крепко задуматься о своём будущем стоит и сельхозтоваропроизводителям, которые обрабатывают не отмежеванные ещё поля. На месте таких аграриев я бы донесла до реальных, живых пайщиков опасность потерять землю и призвала бы их выделять участки в счёт своих долей. В противном случае земля станет государственной — и может быть сдана в аренду или продана другому сельхозпроизводителю.
Минсельхоз пишет, что по состоянию на 1 января 2016 года общая площадь невостребованных земельных долей составила 16,8 млн. га. С учётом земельных долей, чьи хозяева до сих пор не провели межевание не выделили землю в натуре, эта площадь может быть значительно больше.
Купля невыделенной земельной доли довольно невыгодная и проблематичная сделка, поскольку в случае приобретения права собственности на долю в имуществе при совершении любых последующих сделок вам необходимо будет считаться с решениями остальных участников долевой собственности.
Кроме того, купить земельную долю (пай) в земельном участке сельскохозяйственного назначения невозможно, если вы сами не являетесь участником долевой собственности на этот земельный участок.
В каких же случаях может возникнуть необходимость в купле земельной доли?
Основные случаи:
1) Вы хотите выделить земельный участок в счет своей земельной доли, но площадь вашего земельного участка меньше минимального предела для выдела отдельных земельных участков в вашем регионе. Тогда вам необходимо скупить у других участников долевой собственности их права на земельные доли и сформировать участок достаточной площади. Очень часто минимальные (предельные) размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются в размере среднерайонных земельных долей. Узнать их размер вы можете только в местной администрации. Такой порядок действует для Тверской области. В законах некоторых регионов прямо указана минимальная площадь земельного участка для выдела. Например, в Московской области это 2,0 га для обычных с/х угодий и 40,0 га для земельных участков, выделяемых из состава искусственно орошаемых с/х угодий и (или) осушаемых земель сельхозназначения.
2) Вы осуществляете деятельность в качестве крестьянского (фермерского) хозяйства (являетесь главой этого хозяйства), и вам необходимо выкупить долю в праве собственности на общий земельный участок у члена фермерского хозяйства, который хочет выйти из состава К(Ф)Х.
3) При приобретении доли в праве собственности на земельный участок вместе с приобретением доли в здании или сооружении, расположенным на данном земельном участке. Естественно, что вместе со зданием вы захотите купить и землю, на которой оно расположено.
Процедура приобретения земельной доли, если вы имеете на нее право (являетесь участником долевой собственности), почти не отличается от процедуры приобретения земельных участков. При наличии у продавца всех необходимых документов, а в частности выписки из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним) о регистрации доли в праве собственности на земельный участок вы можете заключить с ним договор купли-продажи земельной доли. Договор должен быть составлен в письменной форме и отвечать требованиям ст. 549 и 550 ГК РФ [3]. При этом договор купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок не нуждается в обязательном нотариальном удостоверении.
Право собственности на земельную долю переходит к покупателю только после государственной регистрации договора продажи. Для этого в государственную регистрационную палату по месту нахождения земельной доли с соответствующим заявлением должны обратиться участники сделки или их законные представители (представитель). Полномочия представителей должны быть подтверждены нотариально или удостоверены должностным лицом органа местного самоуправления.
Вместе с заявлениями в орган государственной регистрации передается:
1) сам договор купли-продажи земельной доли;
2) документы, которые подтверждают право продавца на земельную долю;
3) документы, которые подтверждают право покупателя на приобретение земельной доли (предоставлять не нужно, если право собственности лица, которое приобретает право на земельную долю в составе данного земельного участка, зарегистрировано в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [2]);
4) квитанция об оплате регистрации.
При государственной регистрации договора государственным регистратором на нем делается специальная надпись, а возникновение у покупателя земельной доли права на нее удостоверяется выдачей свидетельства о государственной регистрации прав или выписки из Единого государственного реестра прав.
После совершения этих процедур собственник купленной земельной доли может совершать с ней сделки предусмотренные законодательством о земельных долях, в т.ч. выделить земельную долю в натуре и стать собственником земельного участка.
Договор дарения земельной доли и порядок его составления почти ничем не отличается от составления договора дарения земельного участка. Ограничения накладываются лишь относительно сторон договора. Подарить земельную долю имеет право лишь лицо, право собственности которого подтверждено надлежащим образом в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [2]. Одаряемым может быть только другой участник долевой собственности, а также с/х организация или фермерское хозяйство, которые используют земельный участок, в составе которого выделена земельная доля.
В соответствии со статьей 574 ГК РФ [3] договор дарения недвижимого имущества (земельных долей) составляется в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Порядок государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю в случае дарения идентичен порядку регистрации перехода права собственности на земельную долю в случае продажи.
Если вы собираетесь подарить кому-либо земельную долю в праве собственности на земельный участок другой категории, нежели земли сельскохозяйственного назначения, то сделать это вы можете только по согласию всех других участников совместной собственности с соблюдением правил, предусмотренных ст. 253 ГК РФ.