Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Раздел земельного участка в 2023 г — понятие и особенности оформления». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как правило, земельные участки являются объектом общей собственности нескольких лиц, в частности, это могут быть члены одной семьи, наследники или совладельцы по решению суда. В таком случае необходимо заключить соглашение о разделе земельного участка, чтобы поделить его между участниками.
Зачем нужно заключать соглашение о разделе земельного участка?
Раздел земельного участка осуществляется в Росреестре путем выделения новых земельных участков и оформления на них удостоверений права. Для регистрации этих удостоверений в Росреестре на каждого из ранее совладельцев земельного участка требуется перевести его долю в собственность на новый участок либо оставить на старом, образовав новые доли.
Но лицо, которое не желает принять участие в разделе и добро дать на продажу своей доли другому участнику, может препятствовать разделу. В данном случае, согласно Закону «О земле» (статья 252), его согласие становится необязательным, если все остальные участники имеют договоренность о разделе.
Таким образом, заключение соглашения о разделе земельного участка является необходимым условием для дальнейшей сделки по продаже участка, оформления на него документов и получения удостоверений права в Росреестре.
Основания и условия раздела земельного участка
Действующим законом РФ предусмотрены особые принципы, нормы и основания, при соблюдении которых процедура раздела земельного участка определенного землепользования и назначения становится правомерной.
Прежде всего, раздел может быть произведен только над тем участком, виды границ которого установлены и зафиксированы. Для этого предусмотрена специальная экспертиза землепользования, выполняющаяся государственной либо частной организацией.
Экспертиза заключается в проведении определенных процедур специального назначения, виды которых содержит договор. Проводиться экспертиза может только уполномоченной муниципальной либо коммерческой организацией.
Раздел земельного участка между собственниками может быть осуществлен на основании соглашения землепользования этих собственников либо в соответствии с принятым решением суда.
Например, раздел нажитого земельного участка при разводе предусматривает возможность заключения супругами соответствующего соглашения. Если между супругами не было принято общего решения, либо от одного из них получен отказ на раздел, второй должен обратиться в суд для урегулирования вопроса землепользования.
Земельный участок, как и другая недвижимость, входит в состав совместно нажитого имущества супругами.
Законом РФ установлены и определенные условия, при соблюдении которых у каждого собственника появляется возможность раздела участка:
- результат выдела и раздела единого приватизированного либо федерального участка должен представлять собой образование нового участка без изменения его ранее установленного целевого назначения, например, садоводства;
- площадь новых территорий не может быть меньше нормативов, установленных законом;
- полученные участки обязательно должны иметь доступные места для подъезда и доступа к ним;
- на участке не должно быть ранее наложенного временного ограничения и иных санкций, виды которых предусмотрены законом. Это касается как приватизированного, так и арендованного участка, находящегося в собственности, а также раздела совместно нажитого участка.
Земельный участок как объект права собственности, понятие земельного участка
Законодатель выделяет из земель отдельные участки и часть земельного участка, которые понимаются как недвижимое имущество и объект собственности. Коротко, понятие земельного участка включает в себя землю, имеющую определенные границы, установленные законом. С ним совершаются гражданско-правовые действия, по нему наступают юридические последствия.
Объектом права собственности на землю выступает определенный земельный участок.
Земельный кодекс РФ выделяет его в самостоятельный объект правоотношений. Совершать юридические действия можно только с земельными участками, принадлежащими на праве собственности. Для этого нужно пройти определенную государством регистрацию.
Получить свидетельство государственной регистрации можно только на участки, а не их части. Объектом судебного спора земельно-имущественных отношений также будет являться только целый неделимый участок, оформленный надлежащим образом.
Раздел долей земельного участка и виды разделов
Если участок находится в совместной долевой собственности, то каждый собственник имеет одинаковые права на данную землю, при этом не имеет значения размер доли собственника.
Право долевой собственности приобретается в результате приватизации участка двумя или более лицами. Основанием для приобретения этого права может стать суд, наследование и другие обстоятельства.
Право общего пользования землей возникает чаще всего между супругами и между родственниками. Но это в том случае, если речь идет о ранее проведенной государственной приватизации.
В случае развода или других мероприятий, в ходе которых будет принято решение о разделе данного земельного участка, все собственники будут находиться в равных условиях. Ни один из собственников не получает преимущественного права на данный участок.
Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:
1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;
2) проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков;
3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 Земельного Кодекса РФ.
Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории.
Исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков:
1) из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории;
2) из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам;
3) в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии;
4) в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами;
5) для размещения линейных объектов федерального, регионального или местного значения.
Сроки рассмотрения заявления о перераспределении земельных участков
В соответствии со ст.39.29 (п.8) Земельного кодекса срок рассмотрения заявления о перераспределении земельных участков составляет 30 рабочих дней.
Этот срок может быт увеличен до 45 рабочих дней в случае, если для рассмотрения заявления требуется получить дополнительную документацию или материалы.
Если же заявление подано с нарушениями (в комплекте не хватает документов, подано в иной орган) – тогда оно возвращается в течение 10 дней со дня поступления.
Рассмотрев заявление о заключении соглашения о перераспределении земель администрация принимает одно из следующих решений:
- Утвердить схему расположения, либо основываясь на утвержденный проект межевания дать положительный ответ на подписание соглашения о перераспределении земельных участков;
- Отказать в заключении соглашения о перераспределении земельных участков, указав при этом законные причины.
Сроки зависят от необходимости выезда кадастрового инженера. Если требуется присутствие исполнителя, срок выполнения составит 10 рабочих дней. Если владелец предоставил необходимые документы и оплатил пошлину, срок сокращается наполовину – до 5 дней.
Образец и бланк решения собственника о разделе земельного участка
Решение о разделе земельного участка, принятое его собственником, не имеет установленного законом шаблона и составляется в свободной форме, единственное обязательное требование — решение обязательно составляется в письменном виде.
Несмотря на отсутствие строго определенной формы, при подготовке решения рекомендуется придерживаться определенных правил оформления подобного рода документов:
- В заглавной части нужно указать название документа, место и дату его составления.
- Дальше указывается полная информация о владельце — ФИО, дата и место рождения, адрес регистрации, серия и номер паспорта, наименование выдавшего учреждения, дата выдачи и код подразделения.
- Далее следует подробно описать суть документа. Собственнику нужно заявить, что он принял решение разделить принадлежащий ему земельный надел. Кроме того, в данной части документа необходимо указать кадастровый номер изначального надела, категорию земель, разрешенное использование и месторасположение надела. Далее следует оставить ссылку на правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, то есть на каком основании данный надел находится в собственности владельца и какими документами он может подтвердить свои права на него.
- Затем необходимо подробно описать параметры вновь образуемых земельных участков — их кадастровые номера, категории использования земель и месторасположение.
- В заключении документа необходимо указать количество экземпляров и места хранения документа. Как правило, составляется две копии решения, одна сохраняется у собственника образуемых участков, вторая хранится в органе регистрации прав (в региональном отделении Росреестра).
- В заключении ставится дата составления документа и подпись заявителя.
Какие документы потребуются для регистрации права собственности на образованные участки
Если раздел проведен на практике, вновь образованные участки необходимо поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на них. Для этого в региональное подразделение Росреестра передают следующие документы:
- соглашение, подписанное сособственниками в присутствии нотариуса;
- судебное решение о разделе спорного земельного участка в натуре (при наличии);
- паспорта владельцев;
- свидетельство о праве собственности на первоначальный участок или выписку из ЕГРН. Также потребуются иные документы, подтверждающие, что конкретный гражданин либо купил участок, либо получил его в наследство и т. д. Как вариант, это может быть постановление местного органа власти о выделении участка в бессрочное пользование или о приватизации и т. д.;
- межевые планы с обозначением измененных земельных участков, составленные в соответствии с согласием на раздел;
- постановление о присвоении вновь образованным объектам почтовых адресов;
- кадастровые паспорта, межевые планы.
Можно не подтверждать факт оплаты госпошлины. Но пока средства не будут зачислены в бюджет, вновь образованные участки не зарегистрируют. Если в Росреестр обращается не собственник, то у представителя должна быть доверенность, заверенная нотариусом.
Если пакет документов соответствует требованиям законодательства, то в установленные сроки собственники новых объектов получат выписки из ЕГРН.
Порядок деления земельных участков производится на основании положений Земельного кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 11.4 при образовании новых участков из одного у первоначального прекращается его юридический статус.
Раздел земельного участка в собственности по соглашению сторон
Если собственники объекта недвижимости согласны на раздел, отсутствуют законодательные ограничения в части площади, наличия проезда и т. д., процедура образования нескольких земельных участков предполагает выполнение следующих этапов:
- Заключение соглашения между собственниками. На законодательном уровне формат документа не зафиксирован. Но в нем обязательно нужно обозначить, на каких условиях будет проходить раздел, кому и какой участок будет принадлежать. Дополнительно нужно привести ссылку на документ-основание для возникновения права собственности на объект недвижимости. Например, если собственник один, в 2022 году он может использовать следующий образец заявления о разделе земельного участка. На его базе можно подготовить и соглашение, если собственников несколько:
Особенности раздела земельного участка с домом
Если на даче или ином участке, например, выделенном под ИЖС, имеется строение, ситуация немного усложняется. Непосредственно для земельного надела она остается такой же, как описано ранее. Но делить придется еще и дом. Это — обязательное требование.
Есть еще несколько условий, без выполнения которых разделить участок с домом не удастся:
- Есть возможность предоставить каждому из собственников изолированное помещение жилого назначения.
- Ко всем частям здания можно организовать проезд или проход с улицы (дачной аллеи).
- Во всех помещениях есть доступ к электросети, проведен водопровод, есть независимые системы водоснабжения, отопления, канализации.
Чтобы установить, подлежит ли дом разделу, придется заказывать строительно-техническую экспертизу. При положительном заключении можно переходить уже к межеванию. Применительно к участкам кадастровый инженер подготовит межевые планы, к частям дома — техпаспорта. Их также ставят на кадастровый учет. Данные о первоначальном объекте из ЕГРН удаляются.
Какие документы потребуются для регистрации права собственности на образованные участки
Если раздел проведен на практике, вновь образованные участки необходимо поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на них. Для этого в региональное подразделение Росреестра передают следующие документы:
- соглашение, подписанное сособственниками в присутствии нотариуса;
- судебное решение о разделе спорного земельного участка в натуре (при наличии);
- паспорта владельцев;
- свидетельство о праве собственности на первоначальный участок или выписку из ЕГРН. Также потребуются иные документы, подтверждающие, что конкретный гражданин либо купил участок, либо получил его в наследство и т. д. Как вариант, это может быть постановление местного органа власти о выделении участка в бессрочное пользование или о приватизации и т. д.;
- межевые планы с обозначением измененных земельных участков, составленные в соответствии с согласием на раздел;
- постановление о присвоении вновь образованным объектам почтовых адресов;
- кадастровые паспорта, межевые планы.
Можно не подтверждать факт оплаты госпошлины. Но пока средства не будут зачислены в бюджет, вновь образованные участки не зарегистрируют. Если в Росреестр обращается не собственник, то у представителя должна быть доверенность, заверенная нотариусом.
Если пакет документов соответствует требованиям законодательства, то в установленные сроки собственники новых объектов получат выписки из ЕГРН.
Когда возникает необходимость перераспределения земельных участков
Необходимость в перераспределении земельных участков возникает по разным причинам. Чаще всего, собственник обращается по этому вопросу тогда, когда возникает проблема, которую удобно решить путем перераспределения земельных участков. Например, изломанная линия границы; вклинивания смежных участков; подвод коммуникаций; неудобный подход или подъезд; дом, который уже построен выходит за предельно допустимые границы от забора. Ведь по сути – перераспределение площади земельных участков – это процедура их объединения, а затем раздела. То есть, перераспределение создано для удобства собственников, чтобы исключить дополнительную волокиту с документами.
Собственник земельного участка, может путем перераспределения земельных участков осуществить прирезку земельного участка за счет смежных земель и увеличить свою площадь.
Как разделить объект, принадлежащий одному собственнику
Размежевание земельного участка, собственником которого является один человек осуществляется в следующем порядке:
|
Этапы |
|
нанимаем кадастрового инженера для подготовки межевого плана |
|
собираем документы для регистрации права собственности на два новых надела |
|
оплачиваем госпошлину |
|
подаем заявление в Росреестр |
|
получаем выписку из ЕГРН на образованные участки |
Когда деление участка произведено – собственник получает первый акт на землю, который носит наименование межевого плана. Документ составляется инженером по кадастрам, который уполномочен на осуществление такой деятельности.
План изготавливается по форме, которая считается особой. В него обязательно включается текстовая часть и графическая. Каждая часть имеет свои подразделы.
В текстовую включается:
- сведения общего характера относительно проведения работ;
- данные, имеющие исходное значение;
- расчеты, которые были произведены;
- информация относительно вновь образованных участков;
- акт, вынесенный инженером по кадастрам;
- документ, где указано, что границы были согласованы между соседями.
О некоторых вопросах регулирования земельно-имущественных отношений
В связи с поступающими в Государственный комитет по имуществу (далее — Госкомимущество) вопросами в области земельных отношений
и государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него
и сделок с ним, связанными с вступлением в силу с 1 января 2023 г. Кодекса Республики Беларусь о земле в редакции Закона Республики Беларусь от 18 июля 2022 г. № 195-З «Об изменении кодексов» (далее — Кодекс о земле), Госкомимущество как орган, уполномоченный на проведение единой государственной политики в указанных областях, руководствуясь частью первой пункта 2 статьи 69 Закона Республики Беларусь от 17 июля 2018 г. № 130-З «О нормативных правовых актах», разъясняет применение некоторых норм законодательства об охране и использовании земель, о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
В то же время обращаем внимание, что при применении указанных в настоящем письме подходов следует учитывать все обстоятельства
и факты, имеющиеся в каждой конкретной ситуации. Настоящие разъяснения не заменяют собой нормативные правовые акты, на нормы которых, с учетом вносимых в них изменений, необходимо опираться при принятии определенных управленческих и иных решений.
- ОБЩИЕ ВОПРОСЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ