Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.


Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

Коротко о перепланировке квартиры

  • Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.
  • Всё, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.
  • Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.
  • Если не уверены в том, как согласовать перепланировку и надо ли это делать в вашем случае, обращайтесь к профессионалам. Это поможет не напороться на штрафы и сэкономит ваши время и нервы.

Квартира с перепланировкой и ипотека

Как продать квартиру с перепланировкой с оформлением ипотечного договора. Сделать это довольно сложно, если переустройство не было узаконено. Для кредитного учреждения такие обстоятельства – это риски, так как ликвидность такой недвижимости снижается. Банк не сильно заинтересован нести собственные расходы на согласование перепланировки.

Если же с банком была успешно совершена сделка по ипотеке, а потом выяснится, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.

Таким образом, сторонам договора не стоит рисковать в данной ситуации. Продавцу нужно открыто предоставить всю информацию потенциальному покупателю, чтобы были достоверно оценены возможные риски и последствия. До обращения в банк за ипотечным кредитом на уже подобранную квартиру с незаконной перепланировкой всю документацию нужно привести в порядок. В противном случае от банка может поступить отказ в кредитовании по данному объекту недвижимости.

Как выявляют незаконную перепланировку

Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может. Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:

  • В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
  • Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.
  • Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.
Читайте также:  В России увеличен максимальный размер налогового вычета на обучение

Какие работы нужно согласовывать заранее

Условно такие работы можно разделить на три вида: перепланировку жилого помещения, перепланировку, которая оказывает воздействие на дом, и переустройство.

Работы по перепланировке квартиры. Это установка, перенос или изменение границ санузла, установка стен и проемов в них. Устройство проемов в ненесущих стенах для изменения границ в помещениях.

Еще сюда входит закладывание проемов в несущих стенах или перекрытиях — например, если вы решили заделать дверной проем в несущей стене.

Нужно получить разрешение у чиновников, если создаете или переносите кухню, обустраиваете антресоль с площадью не более 40% от общей площади помещения.

Работы по перепланировке общедомового имущества. Это работы, которые оказывают влияние на несущие конструкции в доме или на его фасад, но при этом не входят в перечень запрещенных.

Например, это может быть создание или закладывание оконных и дверных проемов во внешних конструкциях. Создание отдельного входа или лоджии для квартиры на первом этаже.

К общедомовой перепланировке относят обустройство камина в квартире. К ней относятся установка сплит-системы вне специальной ниши и остекление балкона в особом стиле.

Работы по переустройству. Сюда входит установка инженерного или технологического оборудования, или перенос существующего с прокладкой дополнительных сетей. Например, повернуть унитаз в ванной комнате можно без согласований. Передвинуть его, наращивая технические сети, можно только с согласованием.

Чем грозит несогласованная перепланировка

Если проигнорировать обязанности согласования перепланировки, ремонтные работы могут признать незаконными. То же случится, если согласовать проект, а работы выполнить иначе.

  • За самовольную перепланировку вас могут оштрафовать на 2–2,5 тыс. руб. и потребовать восстановить начальное состояние квартиры.
  • Если вы откажитесь, муниципалитет подаст на вас в суд. В этом случае придется платить еще один штраф за нежелание делать все по закону — сумму установит судья.
  • Если перепланировка нанесла ущерб дому, к штрафу могут добавить затраты на восстановление общедомового имущества. Точную сумму устанавливают эксперты.

планирование Перепланировки квартиры

Изменения для последующего внесения в технический паспорт делаются по эскизу или проекту. По эскизу возможна разработка проекта для уничтожения несущих перегородок. Исключением считаются перегородки между квартирами. В эскизе можно прописать устройство проемов, заделку существующего дверного проема, установку новых перегородок (при условии, что на перекрытия не увеличится нагрузка) и дополнительного инженерного оборудования.

При составлении и согласовании основательного проекта перепланировки квартиры, в конструкции могут выноситься следующие изменения:

— Устройство проема в несущей стене и межквартирной перегородке.

— Создание проемов в перекрытиях и устройство внутренних лестниц, при объединении двух квартир по вертикали.

— Изменение конструкции полов, установка перегородок, из-за которых увеличивается нагрузка на несущие стены.

Что нельзя делать при перепланировке

«При перепланировке квартиры нельзя сносить несущие стены, потому что от них зависит целостность здания, — говорит Ольга Благовещенская, юрист и основатель юридической компании «МФЦУ». — Балконы нельзя совмещать с жилой площадью, обязательно должны быть перегородки в виде стеклопакетов».

В законе прописаны и другие ограничения. Запрещено, например:

— Изменять помещения так, чтобы они становились непригодными для проживания.

Читайте также:  Как получить выписку из лицевого счета квартиры?

— Ликвидировать, изменять сечение каналов системы вентиляции, демонтировать вентиляционные и технические шкафы.

— Ставить и переносить радиаторы отопления, подключенные к общедомовой системе горячего водоснабжения, на лоджии, балкон, веранду и террасу.

— Обустраивать полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления.

— Делать проемы, вырубать ниши, пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах.

— Переводить технические подполья в подвалы.

— Объединять газифицированные помещения с жилой комнатой.

— Устраивать проемы без двери между жилыми комнатами и газифицированными кухнями.

Чем перепланировка отличается от переустройства

Перепланировка — это изменение конфигураций квартиры, а переустройство — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Его тоже нужно согласовать.

Варианты перепланировки: форматы жилья и технические нормативы

Даже при условии жестких нормативных ограничений у собственников жилья есть немало возможностей для внесения изменений в конфигурацию квартиры. Уже разработано немало типовых проектов для перепланировки разного вида жилья, и при желании можно воспользоваться ими, слегка оптимизировав под свои нужды. Многие интересные решения можно обнаружить на профильных сайтах, в открытом доступе имеются описания работ, а также методики контроля их проведения.

Стоит помнить о том, что, создавая ваше жилье, проектировщики реализовывали собственный замысел, и прилагали усилия, чтобы добиться единства всех систем, взаимной связи помещений в плане функциональности, а также оптимального распределения нагрузки на несущие конструкции. Задумав перепланировку, собственник жилья, в любом случае, ставит под сомнение первоначальную логику. Достичь желаемого результата можно лишь в том случае, если удастся найти новый баланс между площадями и размещением помещений, их назначением и эксплуатационными возможностями.

Варианты перепланировки во многом зависят также от типа жилья и степени износа. В «хрущевке» проекты и виды работ могут оказаться несколько иными, чем, например, в «сталинке». Так, если собственник желает объединить две квартиры в старом доме (но не принадлежащим к категории «ветхих» или «аварийных»), скорее всего, с получением разрешения у него возникнут сложности. В то время как во многих новостройках это можно делать беспрепятственно, поскольку проектировщики изначально предусмотрели такой вариант перепланировки.

Создавая из одного большого помещения две маленькие комнаты, необходимо позаботиться, чтобы в каждую из них попадал дневной свет – идею кабинета с искусственным освещением никто не одобрит. Хороший вариант – неполные перегородки или раздвижные системы, позволяющие при необходимости снова объединять помещения.

Как быстро согласовать перепланировку помещения

Специалисты в области регистрации переустройств рекомендуют обращаться к организациям, профессионально занимающимся согласованием изменений. Так собственники смогут сэкономить не только силы, но также деньги. К проверенным компаниям с допуском СРО в Москве относится «2Проектор», который функционирует на рынке уже более двадцати лет.

Компания «2Проектор» готова предложить заказчикам сотрудничество на выгодных условиях:

  • Сопровождение личным менеджером.
  • Индивидуальный подход.
  • Учет личных пожеланий, требований при разработке проекта.
  • Гарантия результата за короткий срок.
  • Возможность поэтапной оплаты.
  • Невысокие цены на услуги фирмы.

Наши юристы и проектировщики досконально знают строительные, санитарные нормы, а также нюансы законодательства. Поэтому оформление вашего переустройства пройдет без проблем, закончившись ровно за намеченные заказчиком сроки.

Ремонт требующий согласования

Ремонтные работы можно разделить на три категории – косметический ремонт (не требует согласования), перепланировку и переустройство, которые требуется согласовывать.

  • Косметический ремонт – направлен на улучшение эстетических свойств имеющихся помещений и, в отличие от перепланировки и переустройства не вносит изменения в планировку помещений.
  • Переустройством считаются работы, проводимые в рамках существующих границ помещений, но требующие внесения изменений в документацию БТИ. Примером могут служить работы по переносу кухонной мойки, установке биде, развороту унитаза или ванны.
  • Перепланировка – это более масштабный комплекс работ, изменяющих конфигурацию помещений или включающий мероприятия по устройству/изменению пирога полов без затрагивания конструкций перекрытия. Для данных видов работ также необходимо внесение изменений в техническую документацию БТИ.
Читайте также:  Порядок уплаты и взыскания алиментов в 2023

На практике это означает, что все ремонтные работы, приводящие к изменению планировки квартиры (отличию от плана БТИ), нужно согласовывать.

Кaкиe нyжны дoкyмeнты, чтoбы coглacoвaть пepeплaниpoвкy квapтиpы

  • Opигинaл и кoпия пacпopтa зaявитeля — coбcтвeнникa жилья или дoвepeннoгo пpeдcтaвитeля;
  • ecли дoкyмeнты пoдaeт нe coбcтвeнник, нyжнo пoдтвepждeниe пpaвa дeйcтвoвaть oт лицa coбcтвeнникa — зaвepeннaя нoтapиycoм дoвepeннocть;
  • opигинaлы или зaвepeнныe нoтapиycoм кoпии дoкyмeнтoв пpaвa coбcтвeннocти — cвидeтeльcтвo o пpaвe влaдeния квapтиpoй, o пpивaтизaции, o нacлeдoвaнии, дoгoвop кyпли-пpoдaжи c юpидичecким ocвидeтeльcтвoвaниeм, дapcтвeннaя, cyдeбнoe peшeниe o пpизнaнии пpaв влaдeния, миpoвoe coглaшeниe и тaк дaлee;
  • для cтpoящиxcя здaний — дoкyмeнты зaмeщaющиe пpaвo coбcтвeннocти, нaпpимep дoгoвop дoлeвoгo yчacтия;
  • тexничecкий пacпopт квapтиpы — eгo мoжнo пoлyчить в БTИ;
  • зaявлeниe нa coглacoвaниe пepeплaниpoвoк жилыx пoмeщeний или пepeycтpoйcтвo;
  • пpoeктнaя дoкyмeнтaция;
  • пиcьмeннoe coглacиe нa измeнeния c пoдпиcью вcex coбcтвeнникoв жилья или иx пpeдcтaвитeлeй и зapeгиcтpиpoвaнныx пo aдpecy;
  • paзpeшeниe нa измeнeния oт opгaнa, пepeдaвшeгo жильe в пoльзoвaниe пo дoгoвopy coциaльнoгo нaймa;
  • paзpeшeниe бaнкa, ecли квapтиpa пpиoбpeтeнa пo ипoтeкe;
  • пpoтoкoл coбpaния жильцoв дoмa c пoдпиcями coглacия, ecли пepeплaниpoвкa зaтpaгивaeм oбщeдoмoмвyю coбcтвeннocть;
  • paзpeшeниe oт coтpyдникoв oxpaны пaмятникoв иcтopии, кyльтypы и apxитeктypы, ecли квapтиpa нaxoдитcя в здaнии c кyльтypнoй и иcтopичecкoй цeннocтью.

Провести строительные работы согласно проекту

После всех разрешений можно приступать к строительству. Строго придерживайтесь утверждённого проекта. Если будут отступления, вашу перепланировку могут потом не принять и придётся переделывать. Чтобы гарантировать проверяющим органам полное соответствие проекту, в договоре с подрядчиком пропишите используемые стройматериалы и их количество. Когда стройка закончится, приглашайте на замеры инженера БТИ. Через неделю вам сделают новый техпаспорт и техплан. Цена зависит от выбранного БТИ.

Когда получите новый техпаспорт и справку о факте перепланировки, направляйтесь с ними в жилищную инспекцию. После вашего обращения назначат комиссию, которая придёт и проверит соответствие сделанной перепланировки проекту. В случае успешной проверки вы получите два документа:

  • акт о перепланировке
  • решение о законности перепланировки

Какую перепланировку можно делать без разрешения

Некоторые операции по переустройству помещений не требуют одобрения уполномоченных представителей контролирующих инстанций. Именно поэтому нужно ознакомиться с тем, какую перепланировку можно делать без разрешения.

Уведомительный порядок предусматривается при осуществлении следующих работ:

  • при перестановке приборов в санузле и кухне;
  • при перестановке любых сантехнических приборов внутри отведенного помещения;
  • при установке ненесущих перегородок в комнате.

В жилом помещении разрешается делать без согласования следующее:

  • заделывать дверные проемы в несущих конструкциях;
  • устанавливать новые стекла на лоджиях или балконах в соответствии с типовыми проектами;
  • ликвидировать или изменять форму подсобных помещений без увеличения общей площади;
  • устанавливать перегородки между жилыми комнатами без увеличения расчетных нагрузок;
  • полностью или частично разбирать ненесущие элементы – это не касается случаев, когда производится замена межквартирных перегородок.


Похожие записи:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *