Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перераспределение земель и земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Необходимость в перераспределении земельных участков возникает по разным причинам. Чаще всего, собственник обращается по этому вопросу тогда, когда возникает проблема, которую удобно решить путем перераспределения земельных участков. Например, изломанная линия границы; вклинивания смежных участков; подвод коммуникаций; неудобный подход или подъезд; дом, который уже построен выходит за предельно допустимые границы от забора. Ведь по сути – перераспределение площади земельных участков – это процедура их объединения, а затем раздела. То есть, перераспределение создано для удобства собственников, чтобы исключить дополнительную волокиту с документами.
Когда возникает необходимость перераспределения земельных участков
Собственник земельного участка, может путем перераспределения земельных участков осуществить прирезку земельного участка за счет смежных земель и увеличить свою площадь.
Возможна ли прирезка одного и того же участка в несколько этапов
Допустим, есть смежный с находящимся в вашей собственности участком, государственный участок, который не стоит на кадастровом учете. Можно ли осуществить прирезку к государственному участку в пределах 10%, а далее повторить процедуру до полного «исчерпания» государственного земельного участка?
Лично я не вижу ничего в этом ничего противозаконного. Однако, решать этот вопрос лучше предметно на месте и с кадастровым инженером. Собственник ЗУ может любым не запрещенным законом способом определять судьбу данного земельного участка, а именно: увеличивать, уменьшать, делить, выделять, дарить, продавать и т.д. Единственное следует учитывать, чтобы формируемый участок не превышал допустимых пределов по площади (см. ПЗЗ Вашего муниципального образования), а также соответствовал виду его разрешенного использования.
Верховный суд разъяснил правила раздела земельных участков в случаях, которые чаще всего встречаются (при разводе, получении наследства и т.п.). В этих ситуациях огромное значение имеют размеры земельных наделов после процесса деления. Согласно закону, собственник может получить свой участок, только если все получившиеся после раздела доли соответствуют установленным нормам для целевого использования. Например, деление садоводческого участка может быть произведено лишь в том случае, если в дальнейшем все части могут быть использованы по тому же назначению.
Разъяснения правильного раздела земли были даны при пересмотре судебной коллегией по гражданским делам ВС РФ земельного спора, произошедшего на территории Волгоградской области. Суть этого дела в следующем: гражданин решил через суд добиться выделения части участка земли и дома, которые находились в общедолевой собственности у нескольких людей.
Истцу принадлежало 2/3 земли и домовладения, а другая 1/3 — женщине. После смерти владельцы ее часть перешла наследнику. Согласно паспорту БТИ, площадь участка составляла 506 кв.м., а дома – 70,1 кв.м. Данная земля была предназначена для садоводческих целей, поэтому при ее разделении необходимо было соблюсти допустимые параметры для продолжения использования долей в том же назначении. Однако наследника подобный раздел не устроил, и он подал встречный судебный иск на истца, чтобы разделить собственность по собственному варианту. Но суд принял решение в пользу истца, отдав ему 337,3 кв.м. земли, а наследнику – 167,7 кв.м. Это же решение было поддержано апелляцией.
Волгоградский местный суд при принятии такого решения опирался на доли собственности, однако Верховный суд не был согласен с этим. Свое решение он объяснил ст.1. Земельного кодекса. В ней указано, что деление участков, находящихся в собственности сразу у нескольких людей, может быть осуществлено разными методами. Новые наделы могут быть выделены из существующих или перераспределены из имеющихся участков, а также проданы или отданы. Раздел долей также является выделением участка. При этом и новая, и оставшаяся части продолжают дальше считаться участками, но с новыми границами. Владелец выделенной доли становится полноправным собственником индивидуального участка, а владельцы оставшихся частей надела остаются собственниками долей общей собственности. Однако, несмотря на способы раздела, должно быть соблюдено первоначальное целевое назначение земли и всех выделенных из нее частей. Закон также предусматривает максимальные и минимальные размеры новых участков.
В 1996 года был проведен пленум Высшего Арбитражного и Верховного судов, на котором обсуждался Гражданский кодекс. Статья 252 ГК РФ гласит, что судебная инстанция может отказаться делить общую собственность согласно долям, если при этом всеми полученными участками нельзя будет и дальше пользоваться по назначению. В этом случае считается, что общему имуществу наносится ущерб.
Верховный суд уточнил, что это же самое зафиксировано и в Законе «О государственном кадастре недвижимости». В нем написано, что кадастровый орган может отказать в постановке земельного участка на учет, если разделенные доли не соответствуют указанным в законе размерам (минимум и максимум). На основе вышеприведенных законов Судебная коллегия по гражданским делам приходит к мнению, что выделение части из земельного участка, находящего в общедолевой собственности, возможно только при соблюдении во время раздела целевого использования и разрешенных площадей.
Земельный кодекс гласит, что минимальные и максимальные размеры участков могут быть установлены лишь градостроительными регламентами. А в Градостроительном кодексе указано, что размеры и правила пользования землей устанавливаются местной властью. В рассмотренном выше случае следовало основываться на постановление Волжской городской Думы ВО, согласно которому максимальный размер участка может составлять 0,2 гектара, а минимальный – 0,02 гектара. То есть выделенная ответчику часть земли площадью 167,7 кв.м. не соответствует данному постановлению. Это стало поводом для пересмотра данного земельного спора по указу Верховного суда РФ.
Заключение соглашения о перераспределении земель.
В течение 30 дней с передачи документов в администрацию получите Соглашение о перераспределении земельного участка.
Как только получили Соглашение, у вас есть 30 дней на подписание и направление в администрацию.
Направлять Соглашение целесообразно с сопроводительным письмом. На 2-ом экземпляре администрация должна поставить входящий штамп с датой.
Обратите внимание. Администрация может отказать в заключении соглашения.
Отказ в заключении соглашения возможен, если площадь участка в кадастровом паспорте окажется больше площади на Схеме.
Для отказа необходимо расхождение площади более чем на 10%. Менее десяти процентов допускается.
Чтобы избежать данной проблемы необходимо проконтролировать кадастрового инженера. Он должен соблюдать предельный лимит расхождения площади.
Как минимизировать риск получения отказа по данному основанию?
- Провести прирезку земли площадью менее минимального размера участка, установленного в ПЗЗ.
- Прирезать землю к участку со всех или нескольких сторон, чтобы контур присоединяемой территории не имел правильной формы. Например, увеличивать участок за счет расширения границ своего участка с 4-х, либо 3-х сторон, в крайнем случаем с 2-х сторон. Если будете увеличивать участок путем присоединения земли с одной стороны, то есть фактически присоединяете смежную территорию, то при превышении минимального размера, можно получить отказ.
Кроме этого, необходимо соблюдать следующие требования:
- границы участка не должны пересекать границы муниципального образования, территориальных зон, лесничеств, лесопарков;
- новые границы участка не должны препятствовать разрешенному использованию объектов недвижимости;
- прирезка не должна приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим недостаткам, препятствующим рациональному использованию и охране земель.
Иными словами, не нужно в погоне за лишними сотками впадать в безумное стяжательство, потому что разумный подход позволит минимизировать риск отказа.
Максимальный предельный размер
Такое выражение включает в себя несколько понятий, это не только сама площадь надела, но и нормативные отступы строений от границ участка, максимальный процент застройки в границах земельного участка, разрешенное количество этажей.
Такие нормы указываются в градостроительном регламенте, устанавливаемом каждом населенном пункте местными органами самоуправления. Чтобы узнать, какие установленные нормы действуют в вашем городе или поселке, нужно обратиться в органы власти, муниципалитет.
Смотрите видео: Новый закон о садоводстве и огородничестве
По разным регионам максимальные и минимальные размеры земли, выделяемой под индивидуальное строительство, отличаются. Но среднее количество выделяемых соток под дом – это 3. Количество небольшое, но нужно узнавать в инстанциях, занимающихся земельными вопросами, возможно вы сможете получить и более просторную территорию.
При выделении участка под ИЖС его новый собственник может столкнуться с рядом проблем, в частности, с конфликтами, которые возникают иногда с соседями, владельцами смежных участков.
Если знать права собственника и правила, по которым выделяется земля, происходит определение установленных максимальных размеров надела под строительство дома, конфликт быстро будет закрыт.
Есть уже нормы, регулирующие процесс присоединения и установления максимального размера территории, которая может быть присоединена к участку. Такие правила перераспределения, как и ограничения, указаны в статьях 39.28 и 39.29 ЗК РФ.
- Присоединить к участку с постройкой можно землю, если есть необходимость привести площадь участка в соответствие с границами межевания. Но нужно иметь при этом проект, рассматривающий развитие и благоустройство территории.
- Также можно сделать запрос на перераспределение земельной площади, если ваш участок нужно защитить от вклинивания, изломленности. При этом нельзя превышать допустимые максимальные размеры участка под тот или иной вид деятельности.
- Разрешается увеличение общей площади за счет присоединения куска земли, если на участке ведется садоводство, огородничество, развивается личное подсобное хозяйство. Уважительным поводом является и строительство дома для личного проживания, дачное хозяйство.
Разрешается Земельным Кодексом перераспределение с увеличением площади земли и тогда, когда на участке планируется капитальное строительство.
Перераспределение выполняется в таком случае с изъятием земли в пользу государства. При этом между двумя сторонами операции (собственником земли и государством) подписывается соглашение.
Максимальный предельный размер
Такое выражение включает в себя несколько понятий, это не только сама площадь надела, но и нормативные отступы строений от границ участка, максимальный процент застройки в границах земельного участка, разрешенное количество этажей.
Такие нормы указываются в градостроительном регламенте, устанавливаемом каждом населенном пункте местными органами самоуправления. Чтобы узнать, какие установленные нормы действуют в вашем городе или поселке, нужно обратиться в органы власти, муниципалитет.
Смотрите видео: Новый закон о садоводстве и огородничестве
По разным регионам максимальные и минимальные размеры земли, выделяемой под индивидуальное строительство, отличаются. Но среднее количество выделяемых соток под дом – это 3. Количество небольшое, но нужно узнавать в инстанциях, занимающихся земельными вопросами, возможно вы сможете получить и более просторную территорию.
При выделении участка под ИЖС его новый собственник может столкнуться с рядом проблем, в частности, с конфликтами, которые возникают иногда с соседями, владельцами смежных участков.
Если знать права собственника и правила, по которым выделяется земля, происходит определение установленных максимальных размеров надела под строительство дома, конфликт быстро будет закрыт.
Максимальные размеры могут быть установлены законами, принятыми на уровне государства, субъектов Федерации, муниципалитета.
Это зависит от того, кому принадлежит земля. Местными органами власти, в том числе и в Московской области, принимаются градостроительные регламенты, которые не должны противоречить государственным законодательным нормативам.
В Московской области последний такой регламент был принят в 2003 году. По этому законодательному документу минимальный размер земли в области для фермерского хозяйства составляет 4000 сотое, для дачного строительства 25 соток, для садоводства – 15 сотое. В каждом районе области были приняты нормы по максимальному предельному размеру надела, который также будет зависеть от вида хозяйствования на земле.
В Ленинградской области минимальный размер надела для ведения животноводства – 500 соток. А тот, кто хочет построить дачу, получит минимально 10 соток.
Изменения в порядке перераспределения земельных участков с 1 января 2022 года
После вступления в силу Федерального закона от 03 июля 2016 года № 334, существенные изменения коснулись компетентных органов, выдающих разрешительную документацию по вопросу перераспределения земель. Подобные корректировки относятся к участкам с неразграниченной государственной собственностью.
Суть их состоит в таких положениях:
- любые вопросы касаемо земель сельских поселений рассматриваются местной властью;
- в случае, если необходимо уточнение границ земельного участка сельскохозяйственного поселения, подавайте соответствующее заявление в администрацию по месту нахождения данного объекта недвижимости;
- после того, как перераспределение завершится, установленные законодателем правомочия по эксплуатации таких земель, предоставляются их собственнику.
На сегодняшний день Земельный кодекс РФ претерпел еще ряд существенных изменений по вопросу перераспределения участков земли. Чаще всего заявители высказывают желание о прирезке какой-либо части муниципального участка к своей земле. Такие части, передающиеся частным собственникам, называются «прирезки».
Законодательно разрешенное мероприятие такого рода дает возможность увеличения территории принадлежащей вам земли. Также произошло фактическое узаконение самозахватов соседних земель некоторыми гражданами. Однако существуют и другие основания, ввиду которых может потребоваться такая процедура.
Документы, необходимые для перераспределения земельных участков
Для того, чтобы подать заявление на перераспределение, соберите надлежащий пакет документации, состоящий из:
- заявления, составленное от вашего имени либо от имени организации;
- приобщите к указанному заявлению такие бумаги:
- копии документации, являющейся подтверждением права собственности на ваше землевладение, если она не регистрировалась в ЕГРН;
- карту местоположения объекта недвижимости при отсутствии проекта по его межеванию, согласно которому происходит процедура перераспределения;
- доверенность, подтверждающую ваши полномочия, в случае, если вы подаете документы от имени собственника земли;
- нотариально удостоверенный перевод документации, подтверждающие проведенную государственную регистрацию, если это заграничная организация.
Перераспределение земельных участков с 1 января 2022 года
- Существует тип перераспределений, которые связаны только с муниципальной землей. Проведение процедуры возможно только в том случае, если участок одного ведомства переходит во владение другого учреждения (организации, министерства);
- Второй тип относится к перераспределению участков между физическими либо юридическими лицами. Для подтверждения перераспределения необходимо подписать соглашение между сторонами. Провести это можно только с разрешения государственных органов;
- Третий тип является объединением первого и второго, то есть перераспределение земель между частной собственностью и государственным владением. Возможности межевания определяются особым регламентом. Важную роль также играет целевое использование участка собственником и назначение муниципальных территорий.
Однако любая из организаций должна иметь документальное разрешение на проведение работ. В случае геодезической фирмы – это наличие лицензии на проведение межевых работ. Если же это кадастровый инженер, то он должен состоять в федеральном списке кадастровых работников на сайте Росреестра.
Порядок перераспределение земельных участков с 1 января 2022 года
- Решение вопросов, связанных с наделами сельских поселений, относится к компетенции местных властей.
- Для конкретизации территориальных границ земельного надела сельского поселения необходимо обращаться к местным властям – по адресу нахождения соответствующего участка.
- Предоставление собственнику перераспределенного надела правомочий, законодательно установленных в сфере использования такой земли, осуществляется непосредственно по факту окончания процедуры перераспределения.
- Перераспределение наделов, пребывающих в собственности граждан и юридических лиц (организаций). В этом случае изменение территориальных пределов земельных участков осуществляется путем заключения особого соглашения между заинтересованными землевладельцами. Государственные органы составляют разрешительную документацию.
- Перераспределение исключительно тех землевладений, которые пребывают в муниципальной собственности. Реализуется при передаче государственных земель между конкретными ведомствами.
- Изменение границ двух смежных наделов, один из которых пребывает в законной собственности частного лица, а другой – принадлежит государству.
Законность процедуры оговорена в законодательстве и происходит в четырех случаях:
- при разделении одного большого надела на несколько, которые по-прежнему используют в соответствии с категорией земли;
- в планах собственника сделать выделение из своего надела одного или нескольких участков;
- появилась возможность объединить смежные участки в один;
- изменились внутренние границы между соседними наделами, что нередко связано с постановкой на кадастровый учет.
Осуществлять незаконный захват и прирезку пусть даже пустующей территории не стоит.
Лучше обратиться официально в местную администрацию с просьбой увеличить площадь, чтобы оформить бумаги и зафиксировать изменения. Убедительным аргументом послужит статья земельного кодекса (ст.39.28).
Статья 39.28. Случаи и основания перераспределения земель и (или) земельных участков
Процедура осуществляется, чтобы:
- привести в соответствие имеющийся межевой план с учетом развития территории, утвержденном в муниципалитете;
- исправить искривление и вклинивание участков, соблюдая установленные нормы площади;
- наделы для личного хозяйства и ИЖС, огородного и садового товарищества находились в пределах региональных параметров и не нарушали минимальные и максимальные значения;
- прирезка была использована для постройки капитального дома или возведения объекта, связанного с решением региональных и муниципальных проблем.
Достаточные правовые основания и желание решить земельный вопрос проведут к подготовке сделки, где в качестве одной из сторон выступает частный собственник, юридическое лицо или муниципальные власти.