Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупаем квартиру без риелтора: что надо знать о рисках». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нет. Справка из ПНД не входит в обязательный пакет документов со стороны продавца при заключении сделки с недвижимостью. Однако она может стать весомым аргументом при возможных дальнейших разногласиях и обеспечить покупателю спокойствие и уверенность.
Справка из ПНД обязательна?
Чтобы заключить сделку купли-продажи, продавцу необходимо обладать юридическим подтверждением того, что он имеет право распоряжаться недвижимостью — это доказывает его правоспособность. Помимо этого, продавец обязан быть и дееспособным — осознавать свои действия и понимать их последствия.
Правоспособность продавца тщательно проверяется перед оформлением сделки купли-продажи, а вот оценка дееспособности часто остается факультативным этапом. А зря. Игнорирование этого пункта может привести к весьма болезненным последствиям. И чтобы избежать этого, лучше попросить продавца позаботиться о наличии справки, подтверждающей его адекватное психическое состояние. Также стоит помнить, что если у квартиры несколько собственников, справки лучше получить от каждого участника сделки.
Где получить справку?
Как уже было сказано ранее, для этого нужно посетить наркологический или психоневрологический диспансер (НД и ПНД соответственно) по месту жительства продавца. Если есть сомнения в алкогольной или наркотической зависимости, то стоит обращаться в НД, если в психическом состоянии – ПНД; обе справки одновременно, как правило, не нужны. Понадобятся паспорт, полис, а также приписное свидетельство или военный билет для мужчин. В НД сдаются анализы и проводится осмотр у нарколога, в ПНД – беседа с психиатром. Стоимость справки из ПНД составит около 1400 рублей, из НД – 200: обычная справка о том, что человек в течение года не обращался в ПНД и не состоит там на учете, предоставляется бесплатно. Срок действия документа – от трех месяцев до года (для продажи квартиры, как правило, это 3 месяца: этот же срок действителен для справки из НД).
В справке обязательно указывается наименование документа и его порядковый номер, полная информация о гражданине, о проводившем осмотр сотруднике диспансера, результат осмотра, дата, подпись врача и два штампа – врача и медицинского учреждения. Стоит отметить, что диспансер должен быть муниципальным: справка из частного учреждения никак не подтверждает состояние человека на учете в районном диспансере. И еще один момент: покупатель не сможет получить справку вместо продавца, т.к. предоставляемая в документах информация является конфиденциальной. Можно разве что присутствовать при вручении справки продавцу, который самостоятельно обратился в диспансер.
Кто и почему может ограничить дееспособность
Дееспособным по умолчанию считается каждый человек, которому исполнилось 18-ть лет. Установить недееспособность гражданина может только судебный орган. Для этого туда обращаются родственники гражданина, органы опеки, психиатрических органы.
Недееспособность бывает нескольких видов:
- Возрастная недееспособность — до 18 лет и в старости, когда человек теряет способность осознавать смысл собственных деяний действий и управлять ими. В первом случае человек недееспособен по умолчанию, а во втором признается таковым судом.
- Недееспособность из-за психических расстройств — потеря возможности адекватно воспринимать реальность и нести ответственность за свои действия.
- Частичная недееспособность — ограничивает лишь ряд прав и обязанностей.
Есть ли страхование ответственности риелтора
Среди опытных риелторов распространена практика страхования ответственности перед покупателем. Это означает, что если в результате ошибки агента сделка расторгается, страховая компания возмещает покупателю ущерб. Ошибкой риелтора, к примеру, считается, если он не проверил наличие согласия органов опеки на сделку, когда в числе собственников имеются не достигшие совершеннолетия дети.
Но клиенту тоже нельзя пускать все на самотек. Во-первых, следует внимательно ознакомиться с условиями, прописанными в страховом полисе и уточнить лимит ответственности агента перед одним клиентом и по всем страховым случаям. Вторая сумма больше, но не имеет отношения к конкретному клиенту. Во-вторых, с остальными документами, касающимися сделки, также необходимо ознакомиться лично.
Хорошим вариантом станет страхование титула, то есть права собственности на квартиру. Этот полис вы получаете самостоятельно в страховой компании, он не зависит от действий риелтора. Если сделка расторгается, страховая компания выплачивает вам оговоренную в полисе сумму.
Также стоит помнить, что с 1 января 2021 года вступило в действие постановление Верховного суда, что продавец становится поручителем возврата средств при расторжении сделки. Соответствующий пункт нужно внести в договор. Если продавец средства не вернет, можно затребовать компенсацию у государства. Правда, вам придется привести доказательства, что вы добросовестный покупатель.
Обременения на квартире
Обременения на квартире – еще один нюанс, требующий проверки. Самый распространенный случай обременения – это ипотека. Когда объект недвижимости находится в залоге у банка, собственник не имеет права распоряжаться им без согласия кредитной организации. Это касается и продажи недвижимости. Кроме того, жилье может находиться под арестом, обременяться договором ренты или аренды, банкротством собственника или рассрочкой.
Ограничение прав собственника на недвижимость приводит к одной из двух проблем:
1. сделка невозможна в принципе, затянется или потребует дополнительных расходов;
2. сделка будет спорной и рискованной для покупателя.
Для проверки на обременения вы можете заказать вышеупомянутую выписку из ЕГРН, а также воспользоваться сервисами:
- ГАС Правосудие – позволяет узнать, не находится ли один из собственников под следствием;
- Сайт судебных приставов – дает информацию о задолженностях собственников;
- Сайт федеральный арбитражных судов – сведения о подаче заявлений на банкротство;
- Реестр банкротов – данные о лицах, признанных банкротами.
Справка из психо-неврологического диспансера
Если сделку проводит человек, стоящий на учёте в психо-неврологическом диспансере или наркологии, сделку могут признать недействительной.
Юристы предупреждают, что у некоторых людей создан целый бизнес, связанный с перепродажей одной и той же квартиры.
Владелец, стоящий на учёте, продаёт квартиру (обычно покупатели справку не требуют). Затем идёт в суд и оспаривает сделку, ссылаясь на собственную невменяемость. Квартиру ему возвращают, покупателя выселяют. Так можно повторить несколько раз. Две сделки по московской квартире — уже 18 млн прибыли.
Понятно, что придётся вернуть покупателю деньги. Но что взять с человека, укоторого из имущества единственное жильё и небольшой доход? Почти ничего. Крошечная часть дохода, списанная приставами, не компенсирует потери и не поможет купить новое жильё.
Когда нужно требовать справку о сделкоспособности?
- Обратите внимание на поведение продавца. Плаксивость или, наоборот, чрезмерная веселость, его не способность длительно поддержать разговор и сосредоточиться, путаность мышления должны вас насторожить.
- Если при осмотре квартиры вы видите беспорядок, валяющийся мусор, пустые бутылки — это еще один звоночек. В таком случае стоит отказаться от этой квартиры и продолжить поиски. Тем, кому квартира настолько понравилась, что они не готовы этого сделать, нужно постараться по крайней мере максимально себя в этой ситуации обезопасить.
- Справку о сделкоспособности может запросить банк, если для покупки используется ипотечный кредит.
- Большинство агентств недвижимости рекомендуют запрашивать у продавца справку о сделкоспособности, если ему больше 60 лет.
Иногда встречаются ситуации, когда мошенники подделывают справки о том, что продавец не состоит на учете, покупатели не проверяют правдивость предоставленной информации, оформляют сделку, а потом выясняется, что продавец является недееспособным лицом.
В итоге его родственники подают иск в суд о признании сделки ничтожной, выигрывают дело, забирают квартиру, а покупатель остается без денег и без квартиры.
Чтобы обезопасить себя от такого исхода, важно знать, как правильно оформляется справка, уметь отличать оригинальную справку от подделки:
- в справке обязательно должна быть указана информация о том, какое учреждение выдает справку. Желательно, чтобы это был государственный наркологический или психоневрологический диспансер. В левом верхнем углу обязательно должен стоят штамп организации, выдавшей справку;
- наименование документа – «Справка о прохождении медицинского осмотра врача психиатра/нарколога». Обязательно должен быть указан номер справки и дата ее выдачи;
- данные того, кому выдается справка – полностью указывается фамилия, имя, отчество обратившегося, дата его рождения, место регистрации;
- заключение специалиста – врач пишет, что гражданин не состоит на учете;
- подпись врача, выдавшего справку и печать врача;
- штамп организации, куда обратился гражданин.
Справку ПНД следует заказывать в психоневрологическом диспансере. Лучше обратиться в государственную больницу, т.к. справки из частных клиник обычно снижают «кредит доверия».
|
Виды справок |
||
|
1 |
О том, что продавец не обращался в психоневрологический диспансер за медпомощью и не состоит под диспансерным наблюдением. |
Это простой и наиболее быстрый вариант. Данный документ выдаются бесплатно. |
|
2 |
Врачебное свидетельство о состоянии здоровья. В ней будет указано, что по результатам медицинского освидетельствования у продавца нет противопоказаний для сделок с недвижимостью. |
Для ее получения надо пройти осмотр у врача-психиатра. Стоимость документа — примерно 1500 руб. Т.к. документ, в первую очередь, требуется покупателю, то последний может взять на себя финансовые расходы. |
Черная метка: как продать квартиру, если стоишь на учете в ПНД
Очень часто в советах по безопасной покупке квартиры пишут, что нужно непременно взять у продавца справку, что он не стоит на учете в психоневрологическом (ПНД) и наркологическом (НД) диспансерах.
Но как быть, если ты сам являешься человеком, имеющим вот такой «неблагонадежный» с точки зрения рынка диагноз, и при этом успешно продать свою недвижимость? Об этом эксперты рассказали читателям сайта «РИА Недвижимость».
Прежде всего нужно понимать, что нежелание вступать в сделки со стоящими на учете в ПНД или НД – это не предубеждение, в них есть реальный риск, который, однако, ответственный продавец, даже имеющий «нежелательный» диагноз, может максимально сократить.
Покупка квартиры у продавца, состоящего на учете в ПНД, может быть рискованной, объясняет руководитель офиса «Миэль» «В Черемушках» Яна Нещадимова.
Например, в случае, когда сделка по продаже квартиры признается недействительной на тех основаниях, что продавец не понимал суть своих действий, продавцу возвращается квартира, а покупателю – деньги.
Но продавец деньги может уже потратить, в этом и риск, подчеркивает она.
Иск может подать как само лицо, состоящие на учете, так и его опекун (если его в дальнейшем лишили дееспособности по суду).
Также оспорить сделку может при попытке включения квартиры в наследственную массу наследник на основании того, что его, к примеру, бабушка или дедушка не понимали суть своих действий, когда подписывали договор купли-продажи за несколько месяцев до смерти, рассуждает Нещадимова.
Однако при этом участнику сделки нужно понимать, что предоставление справки не является их обязанностью, да и о наличии диагноза или факта состояния на учете в ПНД или НД они имеют право не сообщать.
Наблюдение в ПНД не означает, что человек автоматически становится недееспособным, не понимает своих действий и их последствий, не может руководить ими и, как следствие, не может совершать сделки с недвижимостью. Недееспособным признать гражданина может только суд, подсказывает адвокат Ростовской областной коллегии адвокатов имени Баранова Виктория Рахубовская.
С этим соглашается управляющий агентством недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков, подчеркивая, сам факт нахождения на учете человека не означает, что он псих или наркоман. Бывают различные причины того, что человек стоит на учете.
«Из недавнего – один собственник состоял на учете в ПНД, потому что таким образом у него была возможность «откосить» от армии. В армию не пошел, про учет в диспансере благополучно забыл. А когда наступила пора продавать квартиру – учет всплыл», – вспоминает он.
Еще один пример – собственники квартиры, отец и дочь, специально встали на учет в диспансер, чтобы избежать судебных исков по поводу больших долгов по коммуналке и МФО. Когда с долгами вопрос закрыть не удалось, решили продавать квартиру, чтобы их погасить. И тут всплыл их учет в диспансере, добавляет Вишняков.
ШАГ 5. Отсутствие арбитражных дел
Арбитражными делами считаются судебные дела с юрлицами. Если продавцом квартиры является обычный российский гражданин, то это не гарантирует, что он не зарегистрирован в статусе индивидуального предпринимателя (ИП) и не имеет по этой части арбитражных споров. Действующим законодательством установлено, что ИП несет ответственность по своим долгам всем собственным имуществом. Проверка отсутствия арбитражных дел доступна в соответствующей картотеке сервиса «Электронное правосудие». Если по запросу в картотеке найдены текущие арбитражные дела, в которых предприниматель выступает ответчиком — оцените их самостоятельно по существенности суммы иска. Если останутся сомнения — обратитесь за помощью в оценке рисков к юристам или отложите заключение договора до выяснения обстоятельств с продавцом.
ШАГ 7. Дееспособность
По закону полная дееспособность, то есть возможность свободно пользоваться своими правами и распоряжаться имуществом, наступает с 18 лет. Решение о недееспособности совершеннолетнего гражданина может быть утверждено только в судебном порядке, на базе медико-психологической экспертизы. Покупателю необходимо убедиться во вменяемости и психическом здоровье продавца и запросить у него соответствующие справки для снижения своих рисков в будущем. Такие справки желательно получить в государственных медицинских учреждениях — психоневрологическом и наркологическом диспансерах по адресу регистрации физлица. Главное, что нужно запомнить — любая сделка, заключенная с недееспособным лицом, в дальнейшем может быть признана недействительной.
Понятие гражданской дееспособности и правоспособности физических лиц
Проверка дееспособности гражданина – довольно щекотливый вопрос, поскольку 100% гарантии получить невозможно. Но проводить проверку все равно нужно. Как это сделать?
У каждого гражданина в течение всей его жизни имеются гражданские права, кроме того, он наделен и определенными гражданскими обязанностями, отказаться от которых он не может. Такое обладание является пожизненным. То есть срок не ограничен, но с субъективным правом оно не объединяется, а только являет собой предпосылки для обладания разнообразными гражданскими правами (правом собственности на земельный участок, машину, квартиру и прочие объекты).
- Юридическая возможность или гражданская правоспособность нести ответственность и иметь обязанности, выступать субъектом права в соответствии с 17 статьей ГК. Для продавца в этом случае подразумевается наличие юридического права владеть, пользоваться и распоряжаться каким-либо жильем (к примеру, квартирой).
- Дееспособность. Это понимание человеком значения собственных действий, их последовательности, а также способность совершать действия в соответствии с правоспособностью.
Зачем нужна справка о дееспособности?
В обязанности нотариуса входит проверка дееспособности участников сделок, наследодателя по завещанию. До 2021 года нотариусу действительно требовали представления справки о дееспособности при возникновении сомнений в психическом состоянии здоровья, в способности понимать суть и последствия происходящего. На данный момент, единственным способом проверки дееспособности является запрос в федеральный реестр судебных актов.
Однако граждане могут получить справку о состоянии психического здоровья для следующих целей:
- для устранения рисков при проверке юридической чистоты сделки, так как при неспособности понимать суть происходящего договор может быть оспорен;
- для проверки психического здоровья гражданина, не признанного недееспособным в судебном порядке (например, если никто из родственников не подаст такой иск в суд, граждан сможет совершать сделки даже с отклонениями в психике);
- что избежать длительного рассмотрения запроса нотариуса в медицинские учреждения (такой запрос может направляться при возникновении сомнений в психическом состоянии завещателя).
Так как сведения о состоянии здоровья охраняются врачебной тайной, получить такую справку может только лично гражданин.
Кто выступает заявителем
Как получить справку из психоневрологического диспансера? Задумываться над подобным вопросом может далеко не каждый. Ведь действующее законодательство не позволяет врачам разглашать данные о состоянии здоровья пациентов. Это возможно только с их согласия за редким исключением.
В идеале заявителем выступает именно тот, на кого выдают соответствующую бумагу: лицо, достигшее совершеннолетия или получившее эмансипацию.
За детей до 14 лет запрос установленной формы подают их законные представители – родители или опекуны. Человек недееспособен? Тогда поставленной задачей занимается представитель гражданина.
После 14 лет граждане могут самостоятельно задумываться над тем, как получить справку из психоневрологического диспансера. После четырнадцатилетия законные представители ребенка тоже могут подать запрос на выдачу бумаги, но это крайне редкое явление.
За последние 20 лет в Росси выросла продолжительность жизни. Пожилых продавцов просто стало больше. Более того, болезни, связанные с психическими нарушениями, приходятся на более поздние годы жизни. Именно они представляют опасность для покупателя.
Поэтому вероятность столкнуться с проблемами, о которых идет речь в статье, довольно велика.
Само по себе, это не повод отказываться от сделки. Если вы знаете как действовать, риск оспаривания можно свести к нулю.
Главная сложность при покупке квартиры у пожилого человека в том, что нельзя на 100% удостовериться в его дееспособности. Поэтому, покупатель должен не только убедиться в том, что продавец психически здоров, но и создать предпосылки для невозможности признания его недееспособным.
Помните, самый лучший способ обезопасить себя от всех рисков — это отказ от сделки. Но если вы все же решаетесь на покупку квартиры у пожилого человека, действуйте грамотно — привлекайте для решения задачи профессиональных специалистов.