Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение ипотечного договора». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дело дошло до суда, то Ваша кредитная история будет окончательно испорчена, и в будущем оформить кредит даже в другом банке будет довольно проблематично. Однако на этапе судебного разбирательства тоже можно постараться уладить спор мирным путем, ведь кредиторы обращаются с исковым заявлением только в крайнем случае. Когда уже все остальные способы урегулирования конфликта испробованы, но с недобросовестным плательщиком так и не удалось прийти к компромиссу.
Алгоритм раздела ипотеки
Процедура раздела купленной супругами во время брака в ипотеку квартиры выглядит следующим образом:
- Официальная регистрация развода.
- Обращение в кредитное учреждение с брачным договором или соглашением о разделе имущества, к которому должны быть приложены сопутствующие документы. Их количество и перечень определяется правилами конкретного банка. В большинстве случаев требуется предоставить копию ипотечного договора, документы о расторжении брака, а также справки о величине доходов бывших мужа и жены за последние 6 месяцев.
- В случае одобрения предлагаемых созаемщиками условий раздела обязательств по погашению ипотечного кредита со стороны банка, составляются новые документы по ипотеке: два кредитных договора, если оба бывших супруга участвуют в продолжении выплат по займу, и один контракт, если кто-то из созаемщиков выходит из сделки. Банк выступает важным участником решения проблемы раздела имущества, приобретенного по ипотечному кредитному договору, при разводе. Поэтому целесообразно привлекать сотрудников финансовой организации на стадии переговоров по составлению брачного договора или соглашения о разделе имущества между супругами. Это увеличит вероятность одобрения сделки со стороны банка.
- При отказе банка принимать условия созаемщиков, что на практике бывает достаточно часто, они имеют возможность обратиться в суд.
Соглашение сторон в рамках исполнительного производства
Иногда уже после вступления в силу решения суда о взыскании задолженности по кредитному договору, у должника появляется возможность погасить долг полностью или частично. Бывает, банки в рамках исполнительного производства соглашаются заключить соглашение, в котором определяются сроки (не более 3 лет из-за наличия исполнительного листа) и суммы ежемесячных платежей.
Причиной подобной лояльности служит нежелание кредитной организации начинать непростую процедуру обращения взыскания на заложенную недвижимость, тем более что вероятность ее продажи с публичных торгов по установленной судом начальной цене стремится к нулю.
Но следует упомянуть и о существенных недостатках подобной процедуры, ведь в данном случае условия, перечисленные в таком соглашении не проверяются и не утверждаются судом в отличие от мирового соглашения, заключенного в рамках судебного разбирательства, а значит могут быть не очень выгодными для должника.
Расторжение ипотечного договора через суд
Расторжение договора ипотеки про инициативе какой-либо из сторон скорее исключение, чем правило, такие случаи в практике встречаются довольно редко.
Если залогодатель (физическое лицо) пришел к выводу о необходимости расторгнуть уже заключенный договор, в первую очередь необходимо в письменной форме известить об этом залогодателя (банк) с обоснованием причин и приведением аргументов, и только в случае получения официального отказа или игнорирования требований можно обращаться в суд. К исковому заявлению в обязательном порядке нужно приложить документ, подтверждающий получение уведомления банком (чек об отправке/почтовая квитанция/отметка и печать банка).
Ситуации, толкнувшие к принятию подобного рода решений могут быть различными (нарушений условий договора со стороны банка в виде необоснованного повышения ставки по %, рефинансирование ипотеки и т.д.). Вескими основаниями может послужить обнаружение существенного недостатка или дефекта приобретённой недвижимости, несвоевременная постройка многоквартирного жилого дома, затянувшиеся сроки ввода в эксплуатацию.
Сразу отметим, что из-за таких причин как сложное финансовое положение или изменение кадастровой стоимости залога расторгнуть ипотечный договор не представляется возможным.
Некоторые юристы советуют попытаться оспорить сделку на основании ссылки на ее заключение под влиянием обмана или заблуждения. Можно попытаться убедить суд, что Вы в должной степени не осознавали и не отдавали отчета в своих поступках (подписание соглашения о залоге).
Как расторгнуть договор по инициативе заемщика
Ранее мы рассмотрели, в каких случаях банк может потребовать досрочного погашения обязательства. Пришло время узнать, как расторгнуть договор ипотеки по инициативе заемщика?
Клиент может брать инициативу на себя в следующих ситуациях:
- существенное снижение дохода. За 10-15 лет можно потерять работу или здоровье, стать многодетным родителем;
Важно! Данную причину банки редко считают уважительной, и суды их в этом поддерживают. Основание — заемщику предлагается застраховать свои риски. Подавляющее большинство ограничивается покупкой обязательного полиса (страхование непосредственно предмета залога). Страховать жизнь/здоровье, вероятность потери работы решается не более 10% покупателей.
- одностороннее изменение банком положений кредитного договора, например, повышение процентной ставки или сокращение срока кредитования. Но данное основание не освобождает заемщика от необходимости погасить задолженность в полном объеме;
- выявление в соглашении противоречий действующему законодательству. Этот пункт заслуживает особого рассмотрения.
Судебная практика по вопросам расторжения ипотечных договоров
Что говорит о расторжении договора ипотеки судебная практика? Есть ли у заемщика шанс отстоять квартиру и доказать недействительность соглашения. Анализ решений судов различных инстанций показывает, что в большинстве случаев решение выносится в пользу кредитора.
Ссылки заемщиков на то, что они не поняли или не прочитали все положения соглашения, не принимаются во внимание. Не учитываются и слова о том, что менеджер торопил при подписании, говорил, что «договор стандартный, ничего нового в нем нет». Для судьи важны только доказательства, факты, свидетельствующие о нарушении закона.
В то же время суды все чаще отказывают банкам в дополнительных требованиях, если спорная квартира принимается кредитором в счет погашения обязательства. В этом случае банки не вправе претендовать на суммы сверх полученного, если стоимость квадратных метров меньше суммы задолженности.
Как отказаться от ипотеки
Бывший муж или жена имеют право отказаться от совместной ипотеки при разводе и выйти из ипотечного договора. Для этого необходимо заранее информировать кредитора о своем намерении, чтобы избежать негативных последствий. В банк потребуется предоставить заявление об отказе (образец можно взять в банковском отделении), справку об уменьшении дохода, свидетельство о расторжении брака, медицинское заключение при необходимости. Банковская организация выдаст соглашение на вывод заемщика из соглашения при наличии достаточных оснований.
Прежде чем отказываться от ипотечного кредита, стоит взвесить все плюсы и минусы. Заемщик, планирующий выходить из договора, теряет возможность получения налогового вычета. Кроме того, в последующем это может снизить шанс повторного кредитования.
Что будет делать банк при разводе заемщика и созаемщика?
Основную роль для банка, выдающего ипотечные кредиты, играет платежеспособность человека. Но он также проверяет семейное положение, наличие детей и, конечно, карьерные возможности. Если заемщик состоит в браке — это положительный фактор для него. Ведь вторым заемщиком, а иногда — поручителем, будет выступать супруг.
Такие пары отличаются дисциплинированностью, стремлением к своевременному погашению кредита. Если вдруг что-то случится с одним человеком или его доходами, то на подхвате есть второй заемщик, с которого тоже можно спросить.
Разводы для банков невыгодны. Ясно, что, принимая такое решение, супруги уже не пытают друг к другу теплых и нежных чувств, поэтому вряд ли они будут спасаться совместно от просрочек. Банк не станет торопиться что-то менять в условиях кредитного договора. Он постарается максимально затянуть сроки, тем самым предоставляя супругам время на размышления.
Порядок оформления соглашения
Первый шаг – составление проекта и обращение в банк с целью его согласования. Если предварительно супругами погашена вся задолженность, сняты обременения и квартира продана, кредиторы не должны одобрять соглашение о разделе ипотечной квартиры. Во всех остальных случаях важно грамотное представительство. Нотариус не удостоверит документ без разрешения банка. Каждая из сторон получает на руки по одному экземпляру. Исходя из формата договоренности оформление может включать переподписание ипотечного договора для указания двух заемщиков вместо одного или, наоборот, с целью оставления как субъекта только одного из супругов. В таких случаях удостоверяются еще и договоры. Процедура усложняется и затягивается. Важен каждый нюанс, поскольку на кону финансовое благополучие. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» имеет большой опыт участия в таких делах, поэтому обеспечивает грамотное правовое сопровождение на всех этапах, участие в переговорах, в том числе на этапе согласования проекта.
Документы для составления соглашения
Нотариус обязан установить личности сторон, поэтому запрашивает паспорта. Соглашение о разделе ипотечной квартиры предоставляется в четырех идентичных экземплярах – по одному каждой стороне и одно – на сохранность в нотариальной конторе. Потребуются выписка из реестра недвижимости, справка о состоянии задолженности, сам ипотечный договор, а также разрешение банка на выбранный формат раздела. Последним пунктом часто пренебрегают, рассчитывая, что наличие соглашения и внесение долей оплаты исключает претензии кредитора. Однако на практике банк может обжаловать такие действия в суде. Поэтому настоятельно рекомендуется получить одобрение. Если имеются несовершеннолетние дети, предоставляются их свидетельства о рождении. Исходя из ситуации нотариус может запросить дополнительные бумаги. Нотариальное удостоверение таких документов облагается пошлиной. Ее размер составляет полпроцента от рыночной или кадастровой стоимости имущества, на усмотрение сторон. Однако совокупная сумма не может превышать 20 тысяч рублей.
Семейным законодательством определено, что совместно нажитое имущество является собственностью только мужа и жены. Совершеннолетний ребенок не имеет прав на вещи и объекты режима законной собственности супругов. При этом соглашение о разделе ипотечной квартиры может составляться с учетом интересов той стороны, с которой остаются проживать несовершеннолетние дети. Такой же позиции придерживается суд, разрешая споры о разделении долей, поэтому могут быть предоставлены некоторые преимущества. Что касается ситуаций оформления ипотеки на средства материнского капитала, дети имеют свою долю, что должно учитываться. Производится раздел в равных долях между всеми членами семьи, однако обязательства по выплате ипотечных взносов возлагаются исключительно на родителей. Если для погашения обязательств по ипотечной квартире использовалось имущество детей, этот факт обязательно учитывается, и ребенку выделяется доля соразмерно внесенной части. Она может быть продана для выплаты кредита в рамках реализации личных имущественных прав.
Может ли банк отказать в переоформлении
Чаще всего переоформление ипотеки – чисто формальная процедура для банка. Солидарная ответственность супругов заменяется индивидуальной, а погашение кредита продолжается. Однако банковские специалисты принимают решение по каждому конкретному случаю – и могут отклонить прошение о переоформлении.
Разумеется, банк будет более благосклонен, если переоформление ипотеки планируется на титульного заемщика, уже проявившегося себя как дисциплинированный плательщик. В этом случае достаточно просто вывести одного созаемщика из общего числа. Если же кредит будет перерегистрироваться на другого супруга, банк, скорее всего, потребует новую проверку платежеспособности. И если предоставленные документы покажут, что клиент неплатежеспособен и не соответствует установленным требованиям к заемщику, в переоформлении с высокой вероятностью будет отказано.
Другой классический случай отказа – отсутствие у заемщиков кредитной дисциплины. Если внесение аннуитетных платежей происходило нерегулярно, с существенными задержками, и причиняло беспокойство кредитору, банк может отказаться от разделения кредитной ответственности – гораздо больше гарантий он получает в том случае, когда имеет право потребовать внесение платежа с двух должников.
Для подстраховки большинство банков прописывает в кредитный договор пункт, гласящий, что после расторжения брака обязательства супругов перед кредитором не изменяются – а значит, в случает отказа одного из них от погашения долга, эта обязанность переходит ко второму.
Если же от выплат откажутся оба должника, банк имеет право реализовать заложенное имущество – после удержания всех расходов кредитора недобросовестным заемщикам останутся копейки.
Склонить чашу весов в свою пользу и убедить кредитную организацию в своей благонадежности можно привлечением новых созаемщиков, достойных доверия по меркам банка.
С законодательной точки зрения раздел ипотечного жилья при разводе регулируется нормами СК и ГК РФ, а именно:
- ст. 34 СК РФ. Если имущество приобретено во время официального брака, оно считается совместной собственностью.
- ст. 256 ГК РФ. Купленное во время брака имущество считается общим, если брачным договором не предусмотрены иные условия. Если один из супругов купил недвижимость до регистрации семейных правоотношений, она является только его собственностью, и делиться не будет.
Переоформление ипотеки при разводе
Переоформление ипотечного договора разводящимися супругами производится в мирном порядке, а при отсутствии добровольного соглашения – через суд. В последнем случае процедура выглядит так:
1. Одна из сторон подает заявление о разделе имущества и долговых обязательств в суд по месту нахождения недвижимости или по своему адресу регистрации.
2. Во время судебных заседаний судья выясняет, кто и в какой степени принимал участие в погашении задолженности, а также иные обстоятельства, влияющие на распределение долей и ипотечных платежей.
3. Выносится судебное решение. Истец предоставляет его в банк. При переоформлении ипотечного договора кредитор должен руководствоваться документом, оформленным судьей.
Как выйти из созаемщиков при разводе?
Выйти из созаемщиков по ипотеке после развода супруг может только с согласия кредитной организации. Любое изменение состава должников возможно после согласования с банком. Процедура выхода может разниться в зависимости от правил, установленных в конкретном банке, но, в целом, алгоритм состоит из одних и тех же стадий. Чтобы перестать быть созаемщиком, необходимо направить в банк пакет документов.
Вступление второго супруга в созаемщики — требование семейного законодательства, которое можно обойти путем составления брачного контракта. Во всех остальных случаях супруги являются созаемщиками. Если официальный брак прекращается, одна из сторон, при необходимости, может выйти из состава должников. Далее на примере Сбербанка России будет описана процедура выхода из числа созаемщиков по ипотечному договору.
Имущество, приобретенное в браке
Заключение брака является юридическим фактом, наступление которого несет определенные правовые последствия. По общему правилу квартира или иное имущество, приобретенное супругами, считается совместной собственностью. При этом не имеет значения, на кого это имущество оформлено.
Важно знать: в соответствии с гражданским законодательством, по соглашению супругов квартира может быть приобретена в долевую собственность с определением доли для каждого супруга.
В ином случае недвижимость, купленная в браке, при разводе делится между супругами пополам. Если один из супругов захочет по своему усмотрению распорядиться собственностью, на это необходимо согласие другого супруга.
В случае, если сделка с общей собственностью подлежит государственной регистрации, согласие супруга должно быть оформлено в нотариальной форме.
Раздел совместно нажитого имущества: общие положения
Раздел квартиры, которая находится в совместной собственности супругов, может быть произведен как в период их брака, так и после его расторжения.
Важно знать: в случае раздела совместного имущества неважно, кто из супругов работал, а кто занимался домашним хозяйством – вся совместно нажитая собственность будет делиться поровну.
Если между супругами возник спор о разделе совместно нажитого имущества, необходимо обратиться в судебные органы за его разрешением.
Раздел совместно нажитого имущества: частные случаи. После заключения брака могут наступить события, которые могут повлиять на раздел совместно нажитого имущества в случае развода.
Раздел имущества в случае наличия в семье несовершеннолетних детей. По сложившейся практике в случае развода, большую долю в совместном имуществе получает тот супруг, с которым остаются жить несовершеннолетние дети.
Раздел недвижимого имущества, приобретенного на средства материнского капитала. Если квартира куплена на средства материнского капитала, то она считается приобретенной в общей долевой собственности между всеми членами семьи, включая детей. То есть такое имущество в случае развода родителей не подлежит разделу как совместно нажитое.
При этом в случае развода родителей, тот супруг, который остается с детьми, получает их доли до достижения ими возраста совершеннолетия.
Судебный раздел ипотечной квартиры
34 статья Семейного кодекса РФ определяет нажитое совместно в браке имущество совместной собственностью, подлежащей равному делению между супругами при расторжении брака. При этом долги также подлежат равному разделению. Но суд вправе учесть обстоятельства, оказывающие влияние на распределение долей в недвижимости – к примеру, при подтвержденном внесении одним супругом большего вклада при покупке квартиры, суд может присудить данному супругу более значительную долю в жилье.
Также суды учитывают совпадение оформленного права собственности (титульное владение) и единоличного статуса ипотечного заемщика одного из супругов – в этом случае квартира останется полной собственностью титульного владельца и заемщика ипотечного кредита.
Если одна из сторон развода сможет доказать факт выплаты какой-либо части ипотеки из личных средств (наследство, подарок), то при судебном разделе имущества доля в квартире для данного супруга будет увеличена пропорционально внесенном вкладу.
Как поступать в случае, если созаемщик не спешит отказываться от доли в ипотеке, но при этом не вносит оплату по кредиту в течение трех и больше месяцев:
- второй созаемщик должен «принять» на свой счет финансовые обязательства первого. Когда один из бывших супругов нетрудоспособен, экс-жена состоит на медицинском учете по факту беременности либо оформила декретный отпуск, размер обязательного ежемесячного платежа по ипотеке значительно снизится;
- бывшие супруги могут предложить банку-кредитору реализовать ипотечное жилье, а полученные средства потратить на погашение долга. Конечно, выгода от применения такого метода весьма сомнительна, ведь финансовое учреждение выставит квартиру на продажу по сниженной стоимости. Главный плюс — проблема выплат быстро разрешится.