Типы договоров на покупку недвижимости: ДДУ, ДКП и уступки права требования

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Типы договоров на покупку недвижимости: ДДУ, ДКП и уступки права требования». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Краткий ликбез о том, как правильно провести переговоры с застройщиком

2. Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость

3. Какие же существуют плюсы и минусы у эскроу-счетов?

4. Может ли ООО или другое юридическое лицо купить квартиру

5. Договор уступки требования между юридическими лицами

6. Нюансы оформления долевой собственности

7. Если сделка с подрядчиком, нужно больше документов

8. Долевое строительство

9. Что такое переуступка прав по ДДУ?

10. Минимизация рисков при покупке квартиры по ДДУ

Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.

Краткий ликбез о том, как правильно провести переговоры с застройщиком

У каждого застройщика есть свой стандартный договор долевого участия, который он предлагает подписать всем покупателям квартир. И прописанные там условия (зачастую невыгодные для инвестора) не особо стремится менять. Однако мы нашли аргументы (об оптовой покупке), что сподвигли девелопера внести в типовой ДДУ изменения, отвечающие интересам покупателя – моим в данном случае.

Подскажу по собственному опыту – для того, чтобы все сложилось самым благоприятным образом, важно следовать простым правилам:

Ограничиться минимальным количеством человек на переговорах – чем их больше, тем сложнее найти компромисс.
Стараться, чтобы с обеих сторон число людей, присутствующих на переговорах было одинаковым. Это важный психологический ход – преобладание численности отрицательно воздействует на противника.
Встречу лучше назначить в первой половине дня – когда минимальна усталость и нервозность.
Полезно внедрять прием «завышенных требований», тогда ваши реальные требования покажутся цветочками (например, максимально повысить уровень ответственности застройщика или минимизировать сроки выполнения им обязательств).
Самые важные корректировки в ДДУ отложить напоследок. Чем больше раз вам откажет противоположная сторона в правках, тем выше вероятность, что она хоть в чем-то будет вынуждена уступить (чем и станет последний пункт).
Придерживаться правил этикета – разговаривать спокойным и низким тоном, реагировать на все сдержанно.

Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость

Плюсы:

вы можете получить скидку до 20%, поторговавшись с цедентом, которому нужно срочно продать недвижимость;
цена на квартиру будет ниже, чем если бы покупали первичку или вторичку;
возможность оформить уступку во время строительства, а при вводе дома в эксплуатацию, когда стоимость квартир возрастет от 5 до 50%, перепродать её.

Минусы:

переуступка — это еще не жильё, а только право его требовать;
есть риск не заметить обязанности или просрочки, невыполненные продавцом перед строительной компанией, которые придется погашать покупателю.
существует риск потерять деньги из-за мошенников или двойных продаж, если неправильно зарегистрировать цессию в Росреестре или не сделать этого совсем.

❗️Важно: Застройщик может обанкротиться, а сроки сдачи жилья или оформления собственности на него — затянуться. Разморозка стройки может длиться годами. Если вы заключили стандартный договор цессии, то строительная компания выплатит неустойку. Но цедент, продавший право требовать достроенное жильё, не вернет вам деньги.

Какие же существуют плюсы и минусы у эскроу-счетов?

Покупатель сохраняет свои денежные средства в случае банкротства или иных проблем застройщика, если будут выполнены все обязательства по договору.
Стороны, заключающие договор эскроу-счета, могут сами выбрать документы, которые будут являться гарантом заключения сделки.
Вложения до 10 млн. руб застрахованы в Агентства по страхованию вкладов.
Эскроу-счета не подлежат аресту (п. 4 Статья 860.8 ГК РФ. Ограничения по распоряжению денежными средствами и использованию счета эскроу).
Дольщик открывает эскроу-счёт бесплатно.
Схема покупки недвижимости через эксроу-счета даёт возможность избавиться от асимметрии сделки, где с одной стороны дольщик (либо его доверенное лицо), а с другой застройщик. Физическое лицо не имеет такой компетенции для проверки застройщика, а вот банк уже может изучить его благонадежность.

Может ли ООО или другое юридическое лицо купить квартиру

В действующем российском законодательстве нет запрета на приобретение организациями недвижимости. По общему правилу, юридические лица вправе купить квартиру или другой объект для осуществления своей хозяйственной деятельности. Единственное исключение – наличие в уставе компании положение о том, что нельзя покупать недвижимость. Однако это встречается крайне редко.

Приобретение недвижимости юридическим лицом возможно как у других организаций, так и у физических лиц. Это не имеет значения. Главное – причина совершения такой покупки. Как правило, юр. лицо покупает квартиру в следующих целях:

инвестирование;
использование в коммерческой деятельности компании.

Договор уступки требования между юридическими лицами

Сторонами по соглашению данного типа являются организации, причем одна называется цедентом (Продавец), другая цессионарием (Покупатель). Предполагается, что помимо самой недвижимости последний принимает на себя долговые обязательства продавца, связанные с выплатой стоимости жилья. Третья сторона – кредитор (Застройщик), продавший квадратные метры в строящемся доме по договору долевого участия (ДДУ). Цессия – сделка, оформленная документально. Основание – ст. 382 ГК РФ. При этом процедура имеет целый ряд особенностей.

Так, при переводе прав требования об этом уведомляются все участники. Момент возникновения долговых обязательств у нового владельца недвижимости возникает после подписания договора, который подлежит нотариальному заверению и регистрации в Росреестре. Если эти требования не выполняются, должник вправе приостановить его действие, на что указывается ст. 385 ГК РФ в пункте 1. Сделка может быть оформлена как в порядке подписания трехстороннего соглашения, так и двухстороннего. В последнем случае кредитора необходимо уведомить письменно.

Законодательство позволяет оформлять цессию в виде возмездного или безвозмездного договора, но это не означает, что долги списываются. Просто цедент не получает выгоды. Иными словами в тексте указывается перевод долга на цессионария без каких либо выплат продавцу. Кредитор же получает положенную сумму, что оговаривается в разделах «Предмет договора» и «Порядок оплаты». Если предполагается безвозмездная передача, важно, чтобы налоговые инспекторы не усмотрели в этом попытку оформить своеобразную дарственную. Согласно действующему законодательству между юридическими лицами ее оформить нельзя (ст. 575 ГК РФ).

Первоначальный кредитор обязан фактически передать права требования. Но в Информационном письме Президиума ВАС Российской Федерации № 120 от 30.10.2007 допускается частичная переуступка. В данном случае речь идет о частичной продаже доли недвижимости. Этот случай встречается редко, так как оформление обладает рядом сложностей, что не приветствует большая часть застройщиков. Но все это предопределяют условия договора долевого участия. Если в его условиях есть пункт, прямо указывающий на запрет цессии, переуступать права нельзя. Такое соглашение признают недействительным. Поэтому покупатель должен тщательно изучить всю документацию, подписанную ранее кредитором и цедентом.

Данный запрет имеет исключение. Согласно пункта 2 статьи 382 Гражданского Кодекса Российской Федерации запрет не действует, если квартира переоформляется на основании исполнительного листа. Исполнительное производство может предполагать передачу прав собственности и долговых обязательств. Это частный случай, который также встречается редко, но в практике такая схема успешно используется. При этом разрешение (добровольное согласие) цедента не требуется. Сделка оформляется на основании судебного постановления и исполнительного листа. За процедуру ответственными являются судебные приставы.

А вот переуступка на основании договора о совместной деятельности невозможна. Запрет действует даже если все трое частников являются партнерами. Об этом свидетельствует статья 388 Гражданского Кодекса России. 389-я статья того же законодательного акта предполагает письменное оформление договора, который должен обладать рядом обязательных атрибутов:

дата и место события (город);
название и регистрационный номер;
преамбула, где перечисляются стороны;
текст, оформленный в виде разделов и пунктов;
полные юридические реквизиты;
подписи ответственных полномочных лиц;
оригинальные печати организаций.

Процедура по факту не имеет отличительных характеристик от первоначальной, за исключением снабжения банка необходимыми документами. Это обусловлено тем обстоятельством, что при приобретении жилья в ипотеку риски, связанные с такой сделкой увеличиваются, ведь рисковать продавец будет не собственными, а заемными средствами. А под честное слово банк не может выдать на руки физическому лицу запрашиваемую сумму. Поэтому банку предоставляются заверенные копии документов юридического лица, которые и становятся основание согласования ипотечного займа. Средства банк сразу же направляет на счет юридического лица безналичным переводом. Юридическое лицо не может иметь возражений, так как такая сделка для него будет даже предпочтительнее. Однако, организации практикуют получение задатка, которое не является нарушением и вполне имеют место быть.

Нюансы оформления долевой собственности

При покупке квартиры юридическим лицом, учредителями (акционерами) которого являются два и более человека, собственность будет считаться долевой. Размеры долевого участия будут определяться в соответствии с величиной вложений в уставной капитал компании.

Ограничений правоспособности в таком случае не предусмотрено. Иные формы распределения долей и права последующего распоряжения квартирой могут быть предусмотрены решением участников (акционеров) организации.

Или на сайте. Это быстро и бесплатно!

Любые сделки по продаже недвижимости, совершенные юридическими лицами, облагаются налогами. Причем платить их обязан не только продавец, но и покупатель, в том числе и ООО. Характер налогообложения определяется административно-правовой формой субъекта.

Вне зависимости от статуса недвижимости и целей ее отчуждения уплачиваются 2 вида налога:

Кроме тщательной проверки документов, перечень которых приведен выше, покупателю стоит попытаться попасть на собрание участников (директоров), на котором будет приниматься решение о продаже объекта недвижимости.

Если юридическое лицо не предоставляет выписку из ЕГРП или обещает ее предъявить только на сделку, ее можно получить самостоятельно, сделав соответствующий запрос в Россреестр. Наличие информации в выписке о частой смене собственника должно насторожить. Необходимо помнить, что если юридическое лицо стало собственником недвижимости меньше, чем три года назад, то эту сделку также могут оспорить в судебном порядке.

Не позже, чем за 2-3 дня до подписания договора купли-продажи, стоит заказать выписку из домовой книги (если речь идет о вторичном рынке). «Тревожным звонком» является регистрация какого-либо лица в квартире после того, как были достигнуты договоренности о продаже.

Если сделка с подрядчиком, нужно больше документов

До оформления переуступки с подрядчиком нужно проверить, все ли работы, за которые застройщик расплачивается квартирой, он выполнил. Для этого смотрят акты взаиморасчетов, счета, договоры подряда. Из документов должно быть видно: подрядчик свою работу сделал, получил за это квартиру по договору долевого участия и застройщику ничего не должен.

Продавец-физлицо	Компания
Оригинал справки застройщика о том, что у продавца нет долгов и все свои обязательства дольщик выполнил;	Договор долевого участия;
платежные поручения об оплате договора долевого участия;	акты взаиморасчетов между компанией и застройщиком;
справка о снятии обременения, если продавец покупал квартиру в ипотеку;	договоры подряда;
оригинал договора долевого участия;	счета-фактуры;
оригинал договора уступки долевого участия.	учредительные документы;
	доверенности на представителя;
	протокол решения собрания акционеров об одобрении крупных сделок — нужен, если сделка с акционерным обществом, АО.

Долевое строительство

Прежде всего, давайте разберемся что такое ДДУ, под этим термином принято понимать особый вид инвестирования, по условиям которого строительные фирмы привлекают сторонний капитал для возведения постройки. Заключение договора долевого участия в строительстве на теперешний момент является наиболее популярным. Для обеспечения законности сделки оформляется особый документ, который так и называется «договор долевого участия», в сокращении — ДДУ.

Покупка квартиры по договору долевого участия выглядит примерно так:

фирма-застройщик приобретает или берет в аренду земельный надел и оформляет весь необходимый для работы перечень документов;
подписывает с физлицами или юридическими организациями ДДУ и начинает процесс возведения дома;
по завершении строительства лица, вложившие в процесс свою долю и имеющие на руках соответствующий договор, признаются собственниками жилья.

Что такое переуступка прав по ДДУ?

Говоря простым языком, переуступка — это возможность продать/купить квартиру, которая ранее была приобретена по ДДУ у застройщика. В этом случае сделка совершается не напрямую с девелопером, а с другим дольщиком (физическим или юридическим лицом).

При оформлении переуступки прав по ДДУ заключается договор цессии. Он фиксирует переход недвижимости от изначального покупателя (цедента) к новому (цессионарию). В итоге после сделки право требования на жилье по ДДУ будет принадлежать уже другому дольщику, который сможет претендовать на него после ввода новостройки в эксплуатацию.

При переуступке прав стоит обратить внимание на то, как будут производиться расчеты, и зарегистрировать договор в Росреестре. Кроме того, в случае банкротства застройщика цессионарий имеет право претендовать только на ту сумму, которая указана в изначальном ДДУ — а не на ту, которую заплатил по договору переуступки.

Минимизация рисков при покупке квартиры по ДДУ

Однако приобретение жилья по переуступке права на основе зарегистрированного ДДУ, не может полностью застраховать покупателей от всех рисков. Например, причиной переуступки права может являться затягивание девелопером сроков строительства, низкое качество возводимого объекта и т.д. Поэтому, прежде чем решиться на сделку, покупателю следует:

внимательно изучить документы и проект застройщика;
посмотреть, ведутся ли строительные работы, и на какой стадии они находятся;
поинтересоваться репутацией строительной компании;
принять другие меры для проверки безопасности сделки.

Если вы решились на покупку квартиры по ДДУ, вы должны помнить, что самому заключать сделку с застройщиком небезопасно. Многие девелоперы для снижения затрат на строительство и увеличения прибыли прибегают к различным хитростям, поэтому велика вероятность потери денежных средств. И здесь на помощь придут юристы, специализирующиеся в вопросах покупки и продажи недвижимости.