Приемка квартир в новостройках дольщиками в 2022 — 2023 годах

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приемка квартир в новостройках дольщиками в 2022 — 2023 годах». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

По общим правилам, при сдаче объекта в эксплуатацию, в течение 30 дней утверждается состав комиссии. Он согласовывается с органами, представители которых будут участвовать в приемке. Вместе с этим устанавливается срок работы комиссии. Он не может превышать 1 мес.

Проектное финансирование: требования к застройщикам 2021

Проектное финансирование строительства призвано укрепить существующий рынок недвижимости, оставив на нем только сильных игроков. Мелким игрокам скорее всего придётся уйти с рынка, поскольку им сложнее получить финансирование или кредит.

Чтобы получить разрешение на возведение объекта в рамках проектного финансирования, нужно соответствовать ряду требований:

1. Компания должна иметь не менее 10% суммы от общей стоимости возводимого объекта по данным имеющейся проектной документации.
2. Застройщик должен подтвердить наличие указанного объема средств на своем расчетном счете. В территориальный орган власти вместе с проектной декларацией нужно представить соответствующие подтверждающие документы.
3. Застройщик не должен выпускать и выдавать никакие ценные бумаги, за исключением акций.
4. У компании должны отсутствовать текущие просрочки по целевым займам и кредитам. Исключение — просрочки касаются текущего разрешения.
5. Имущество застройщика на должно использоваться для исполнения обязательств перед третьими лицами.
6. В арсенале компании должен быть хотя бы один успешно реализованный строительный проект площадью — не менее 5000 квадратных метров.
7. Застройщик не должен заниматься никакими другими видами деятельности, кроме строительства.

На что обращают внимание банки

Банкам важно исключить или минимально минимизировать риски утраты залога и ввода объекта в эксплуатацию.

Важны финансовые показатели проекта, отражённые в бизнес-плане. В частности:

• динамика продаж квартир;
• критерии устойчивости проекта;
• окупаемость.

Среди частых причин отказа застройщикам в кредитовании чаще всего фигурируют:

• отсутствие необходимого обеспечения по кредиту;
• недостаточность собственных средств;
• неполный пакет документов;
• иски дольщиков по другим проектам застройщика.

Срок передачи квартиры застройщиком при долевом строительстве

Согласно законодательству, застройщик обязан передать квартиру не позже, чем это указано в договоре долевого строительства. Дата завершения строительства устанавливается одна для всех дольщиков, заключившим договор по данному объекту.

Если застройщик нарушил обязательства и не в отношении сроков передачи квартиры, он должен уплатить дольщику пеню (1/300 ставки рефинансирования ЦБ от уплаченных дольщиком средств за один просроченный день). В случаях, если дольщиком является физическое лицо, размер пени удваивается.

Если темпы строительства нарушены и строительная компания не может выполнить свои обязательства и завершить все работы в срок, застройщик не меньше, чем за два месяца должен сообщить об этом дольщикам и направить предложение на пересмотр условий договора долевого строительства – эта процедура регулируется КГ РФ.

Государственная комиссия

После завершения строительных работ весь пакет исполнительных документов прикладывается к заявлению застройщика и передается в ГАСН. В надзорном органе, в свою очередь, принимается решение о формировании государственной приемочной комиссии. Она осуществляет проверку:

• соответствия комплекса строительно-монтажных работ проектно-сметным документам и нормам;
• готовности объекта к эксплуатации;
• наличие паспортов на механизмы и оборудование;
• акты выполненных работ, проведенных замеров и испытаний.

Кроме этого, проверяется документация:

• об отводе участков;
• на особый режим водопользования;
• об обеспечении объекта материально-техническими ресурсами и эксплуатационными кадрами;
• о том, что внешние коммуникационные сети горячего и холодного водоснабжения, канализации, связи, электроснабжения обеспечат нормальную работу объекта, а сами инженерные коммуникации приняты на обслуживание;
• о соответствии вводимых мощностей тем, которые предусмотрены в проекте;
• о фактической стоимости строительно-монтажных работ, подписанная заказчиком и подрядчиком;
• о разрешении использовать оборудование и объекты, подконтрольные государственным надзорным органам, представители от которых включены в приемочную комиссию.

После сдачи сооружения в эксплуатацию все документы должны храниться у застройщика-заказчика и соответствующих эксплуатационных организаций. Акт о приемке объекта передается в орган, назначивший комиссию, застройщику и генподрядчику.

Порядок заполнения форм ежеквартальной отчетности

Порядок заполнения форм ежеквартальной отчетности застройщика установлен Методическими указаниями по заполнению форм ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, утвержденными Приказом ФСФР России от 12.01.2006 N 06-2/пз-н (далее — Методические указания).

Согласно Методическим указаниям отчетность составляется на основе:

индивидуальных данных застройщика;

данных о создаваемых объектах недвижимости;

данных бухгалтерского учета и отчетных документов застройщика.

Отчетность должна в полном объеме отражать сведения, предусмотренные в формах отчетности застройщика (далее — формы отчетности). Вносить изменения и исправления в формы отчетности запрещается.

Рассмотрим порядок заполнения форм отчетности согласно Приложениям N 1 — 4 к Правилам.

Наказания нарушителям

Застройщики, не удовлетворяющие требованиям части 2 статьи 1 Закона 214-ФЗ на дату направления проектной декларации в контролирующий орган, не имеют права привлекать денежные средства граждан — участников долевого строительства на строительство многоквартирных домов (ч. 2.2 ст. 1 Закона 214-ФЗ).

А что будет, если это предписание нарушить?

Неправомерное привлечение денежных средств гражданина повлечет наложение административного штрафа: на должностных лиц — в размере от 20 000 до 50 000 рублей, на юридическое лицо — от 500 000 до 1 000 000 рублей. Основание – часть 1 статьи 14.28 Кодекса об административных правонарушениях. Причем такие суммы будут взиматься за привлечение каждого отдельного взятого гражданина.

Но если привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований Закона 214-ФЗ совершено «с размахом» — злоумышленникам грозит ответственность по статье 200.3 Уголовного кодекса. Спектр наказаний – от обязательных работ до лишения свободы на срок 5 лет. С точки зрения законодателя крупным размером деяния является привлечение средств на сумму более 3 миллионов рублей, а особо крупным – 5 миллионов рублей. Как видно, ценовой порог весьма занижен…

Между тем лицо освобождается от уголовной ответственности, если сумма привлеченных денежных средств возмещена в полном объеме и (или) если указанным лицом приняты меры, в результате которых объект недвижимости введен в эксплуатацию (ч. 3 ст. 200.3 УК РФ). И хотя статья 200.3 Уголовного кодекса действует уже более года (с 12 мая 2016 г.), судебной практики по ней мы не обнаружили.

Фонд «спасения утопающих»

В качестве меры дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества дольщиков статья 23.2 Закона 214-ФЗ предусматривает создание специального фонда. Он должен формироваться за счет обязательных взносов застройщиков и предназначается для выплат дольщикам, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками. Выплаты из него будут производится при банкротстве застройщика.

На данный момент такой фонд еще не функционирует. Но постановлением Правительства РФ от 07.12.2016 г. № 1310 «О защите прав граждан — участников долевого строительства» определено, что управлять фондом будет некоммерческая организация «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», а ее учредителем выступит Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ (Минстрой России).

Актуально

С 1 июля 2017 г. будет вестись единый реестр застройщиков (ст. 23.1 Закона 214-ФЗ).

О взносах пока известно следующее.

Взнос будет вноситься застройщиком в компенсационный фонд в размере одного процента планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанной в проектной декларации, путем единовременного перечисления денежных средств на банковский счет некоммерческой организации. Уплатить взнос следует до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства. Выплата возмещения пострадавшим гражданам будет осуществляться в размере цены договора участия в долевом строительстве. Кроме того, средства компенсационного фонда могут быть направлены на оказание финансовой помощи иному застройщику для завершения строительства и передачи дольщикам жилых помещений.

Отметим, что взнос в компенсационный фонд застройщик сможет учесть в расходах по налогу на прибыль. Основание – подпункт 29 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ.

Но в итоге финансовая нагрузка по формированию нового компенсационного фонда, конечно же, «ляжет на плечи» дольщиков.

Бухгалтерский учет застройщика. Три важных аспекта

Нужно ли застройщику применять кассовый аппарат, если дольщик оплачивает договор наличными? По какой схеме ведет бухгалтерский учет застройщик, привлекающий средства по договорам долевого участия, если его вознаграждение оговорено в цене договора? Как ведется налоговый учет? Ценные рекомендации для застройщиков многоквартирных домов

Да, нужно. Эта позиция отражена в Письме УФНС РФ по г. Москве от 11.11.2010 № 17-15-118100 и опирается на арбитражную практику (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.05.2007 по делу № А31-144/07-16, поддержанное Определением ВАС РФ от 28.11.2007 № 15504/07). А главное — Постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 (п.

11) разъяснено, что положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. Это толкование (ст. 431 ГК РФ) обязывает застройщика соблюдать требования Федерального закона от 22.05.

2003 № 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов…».

Учет и налогообложение при долевом строительстве

• Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулирует отношения между застройщиками и участниками, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства.
• Договор участия в долевом строительстве, заключаемый между застройщиком и его участниками – инвестиционный договор.
• Участники долевого строительства – физические и юридические лица – являются его инвесторами , а вкладываемые ими в строительство денежные средства – инвестициями (капитальными вложениями).

Налоговое законодательство квалифицирует средства дольщиков или инвесторов, аккумулированные на счетах организации-застройщика, как средства целевого финансирования (п.п. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Застройщик вправе организовать долевое строительство следующими способами.

1. Для организации строительства привлекается специализированная организация и с ней заключается договор на выполнение функций заказчика-застройщика при наличии лицензии или договора добровольной сертификации.

Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством

Отчётность застройщиков

Нормативные правовые акты для заполнения отчетности застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства:

— Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 214-ФЗ);

— Правила предоставления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 27 октября 2005 года № 645 (далее-Правила);

— Методические указания по заполнению форм ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, утвержденные Приказом Федеральной службы по финансовым рынкам от 12 января 2006 года № 06-2/пз-н;

— Постановление Правительства Российской Федерации от 21 апреля 2006 года № 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика»;

— Инструкция о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, утвержденная приказом Федеральной службы по финансовым рынкам от 30 ноября 2006 года № 06-137/п3-н;

В состав отчетности включаются:

1) отчеты по формам согласно приложениям № 1-4 к Правилам,

2) справки, предоставляемые в случаях, установленных Правилами,

3) бухгалтерская отчетность застройщика, составленная в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в частности:

— Федеральным законом от 06 декабря 2011 года № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете»;

— Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 02 июля 2010 года № 66н «О формах бухгалтерской отчетности застройщика»:

— Положением по бухгалтерскому учету «Бухгалтерская отчетность организации» ПБУ 4/99, утвержденная Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 06 июля 1999 года № 43н.

Налог на прибыль: разночтений быть не может!

В Определении от 22.03.2021 № 309-ЭС20-17578 по делу № А60-43572/2019 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ подтвердила, что, определяя финансовый результат, застройщик вправе учитывать не только суммы полученной экономии, но и суммы убытков (в разрезе отдельных ДДУ). Соответственно, необоснованным было признано мнение налогового

органа, настаивавшего на том, что застройщик обязан определять финансовый результат по каждому отдельному объекту ДДУ (квартире, нежилому помещению) и включать в налоговую базу только суммы полученной экономии без учета убытков, возникших по отдельным ДДУ.

Эта позиция была включена в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденный Президиумом ВС РФ 30.06.2021 (далее – Обзор). В пункте 36 Обзора указано: застройщик, осуществляющий строительство МКД в рамках ДДУ, вправе определять базу по налогу на прибыль организаций исходя из итоговой величины финансового результата от использования средств дольщиков по целевому назначению, который рассчитывается в целом по объекту строительства.

Важно, что позиция ВС РФ была направлена налоговым органам для использования в работе (см. Письмо ФНС России от 06.04.2021 № БВ-4-7/4549@ «О направлении обзора правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых в первом квартале 2021 года по вопросам налогообложения»). В частности, в п. 6 этого обзора содержится вывод: финансовый результат застройщика от использования средств дольщиков по целевому назначению определяется в целом по объекту строительства (многоквартирному дому), а не по каждому отдельному договору долевого строительства.

Напомним еще об Определении от 03.02.2021 № 306-ЭС20-22522 по делу № А65-32019/2019, в котором судья ВС РФ согласился с мнением АС ПО (см. Постановление от 07.10.2020 по делу № А65-32019/2019): застройщик вправе определять экономию после завершения всех работ, связанных со строительством жилого комплекса (три МКД и два подземных гаража-стоянки), включая работы по благоустройству территории. Арбитры исходили из того, что застройщик обязан обеспечить выполнение всех работ, предусмотренных проектной документацией и градостроительным планом земельного участка.

Подчеркнем, порядок определения финансового результата должен быть отражен в учетной политике для целей налогообложения.

Риски долевого строительства — на что обратить внимание

Долевое строительство может быть выгодным и защищённым с точки зрения законодательства, но это не отменяет определённые риски, которые ему присущи. В первую очередь это недобросовестное поведение с стороны застройщика.

Он может прибегать к различным схемам сомнительной легальности. Многие из них просто незаконны, многие осуществляются при помощи различных «дыр» в законе, который, кстати, многие юристы и по сей день считают достаточно неоднозначным. См. гарантии застройщика.

Вот несколько вариантов, как дольщик может быть обманут:

• Может быть осуществлена двойная продажа прав на одну и ту же квартиру сразу нескольким дольщикам.

• Застройщик может попросить заключить предварительный договор, который не влечёт за собой никаких обязательств по строительству. Застройщик может пообещать заключить основной договор купли-продажи по завершении строительства объекта недвижимости, но в итоге может и не осуществить это.

• Застройщик может попросить купить у себя вексель, вместо заключения основного договора. Вексель имеет юридическую силу, но не даёт прав на квартиру. Также, при банкротстве застройщика, не будет представляться возможным вернуть даже деньги.

• Многоквартирный дом может быть построен на земельном участке, предназначенном для индивидуального строительства – в итоге такой объект недвижимости может быть даже снесён по решению суда.

Гарантии, дающиеся законом

В Федеральном законе № 214 прописаны гарантии защиты прав, законных интересов и имущества дольщиков, вступивших в сделку ДДУ:

1. Защита от мошенничества. Чтобы избежать сбора денег с граждан на возведение объектов «на бумаге», законом запрещено оформление ДДУ до получения разрешения на застройку, либо до госрегистрации застройщиком права собственности на земельный участок под строительство (договора аренды, субаренды).
2. Защита от «двойной» сделки. Договор долевого участия заключается исключительно в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Без регистрации договор не считается заключенным.
3. Гарантия сохранности финансов дольщиков. Если застройщик – банкрот (в том числе намеренно), то соинвесторы не должны остаться ни с чем. С момента госрегистрации договора дольщики обеспечиваются залогом в виде земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности (аренды), и возводимого на этом участке объекта недвижимости.

Договор присоединения

Является ли Договор участия в долевом строительстве договором присоединения? Каким образом потребитель может согласовать условия Договора с Застройщиком при его заключении?

На практике представители Застройщика нередко утверждают, что предлагаемые ими для заключения Договоры участия в долевом строительстве являются типовыми, и никакие изменения в них вносить нельзя. Многие отказываются даже обсуждать какие-либо правки к договору. Но законно ли это?

В соответствии со ст.428 ГК РФ, существует особый тип договора — договор присоединения , условия которого определяются исключительно одной из сторон и могут быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.

Вопрос, является ли Договор участия в долевом строительстве договором присоединения – спорный, однако совокупность всех факторов позволяет сделать вывод о том, что данный Договор не является договором присоединения.

Растиражированные образцы текстов Договора, предоставляемые потенциальным дольщикам, в том числе с использованием сети Интернет – не могут быть отнесены к указанным формулярам (стандартным формам). Кроме того, поскольку в типовом Договоре участия в долевом строительстве, обычно предоставляемом Застройщиком, не указаны: объект строительства, цена Договора, порядок оплаты и другие существенные условия, которые добавляются в типовой Договор индивидуально по каждому дольщику – Договор участия в долевом строительстве в целом нельзя отнести к договорам присоединения, т.к. договоры присоединения в принципе исключают возможность формулирования в договоре условий, отличных от стандартных.

Итак, поскольку Договор участия в долевом строительстве не отнесен законом к типу договоров присоединения, потребитель вправе вести переговоры с Застройщиком по условиям заключаемого контракта. Потенциальный дольщик может заявить о своих предложениях путем составления протокола разногласий к предложенному проекту Договора и направления такого протокола Застройщику. В соответствии с практикой делового оборота, на такой протокол Застройщиком должен быть дан письменный ответ.

Безусловно, участие в таких переговорах по условиям Договора участия в долевом строительстве требует знания особенностей ведения делового оборота, в связи с чем было бы разумно обратиться за помощью к специалистам (юристам).

Что такое долевое строительство?

В Беларуси долевое строительство квартир – это инвестиционная форма строительства жилых зданий, при котором застройщик привлекает денежные средства участников. Простыми словами, долевое строительство – это строительство дома за счёт его будущих жильцов.

Наряду с приобретением жилищных облигаций и доли в жилищно-строительном кооперативе, долевое строительство считается одной из эффективных инвестиций в недвижимое имущество.

Сторонами сделки выступает организация-застройщик, а также физические или юридические лица (дольщики).

Процесс не сильно отличается от обычной покупки недвижимости. Однако главный плюс долевого участия – стоимость жилья получается ниже, чем при покупке готового. Денежные средства на строительство выплачиваются не целиком, а вносятся частично за весь период строительства. Фактически предоставляется рассрочка на жильё.

Похожие записи:

• Все, что нужно знать об оформлении пенсии по потере кормильца в 2022 году
• Штраф за езду без прав 2023: нюансы, о которых стоит знать каждому
• Все о ЕНВД и его отмене в 2020—2021 годах