Статья 55 ГрК РФ. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 55 ГрК РФ. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Основные понятия и нормы про разрешение на ввод объекта в эксплуатацию прописаны в статье 55 Градостроительного кодекса РФ. На данный момент используется его новая редакция от 7 марта 2017 года, принципиально поменявшая порядок ввода в эксплуатацию сооружения, поскольку ранее готовность сооружения подтверждалась актом Государственной комиссии. Также при принятии окончательного решения применяются нормы Постановления Правительства РФ № 441 и Положения о Государственном строительном надзоре в России.

Заключение о соответствии (ЗОС)

Заключением о соответствии (ЗОС) называется заключение органа строительного надзора о соответствии возведенного объекта требованиям проектной документации и техническим регламентам. Важным критерием для выдачи ЗОС является исполнение требования по энергетической эффективности и оснащению построенного здания или сооружения приборами учета использования энергетических ресурсов. В случаях, предусмотренных п. 9 ч. 3. ст. 55 ГрК РФ, для получения заключения также необходимо представить заключение государственного экологического контроля.

Выдача заключения о соответствии происходит только в том случае, когда в процессе строительства или реконструкции объекта не были нарушены требования технически норм и правил, а также иных правовых актов и проектной документации.

Комментарий к ст. 55 ГрК РФ

1. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выполняет следующие основные функции:

— удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме. В силу требований ГрК РФ как вновь возводимый, так и реконструированный объект капитального строительства считаются объектами незавершенного строительства вплоть до наступления юридического факта, с которым законодательство связывает завершение работ. Таким фактом является выдача застройщику разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое удостоверяет завершение строительства, реконструкции, капитального ремонта (см. Апелляционное определение Кировского областного суда от 10 февраля 2016 г. по делу N 33-786/2016);

— является единственным документом, подтверждающим соответствие построенного объекта разрешению на строительство, градостроительному плану и проектной документации (см. Определение Приморского краевого суда от 16 сентября 2014 г. по делу N 33-8186, Апелляционное определение Курганского областного суда от 4 февраля 2016 г. по делу N 33-475/2016). С 1 января 2017 г. построенный, реконструированный объект капитального строительства должен соответствовать также разрешенному использованию земельного участка и ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством РФ.

Допустима выдача разрешения на ввод в эксплуатацию части объекта строительства. Возможность подготовки проектной документации на отдельные этапы строительства и выдача разрешения на эти этапы согласуются с условиями, при которых допускается ввод объектов капитального строительства в виде отдельных очередей (см. Определение ВС РФ от 18 июля 2007 г. N 59-Г07-10).

Закон исключает возможность подтверждения выполнения строительства какими-либо иными документами, кроме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (см. Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 13 августа 2013 г. по делу N 33-4507/13).

Особенностью этого документа является то, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не удостоверяет правовой статус объекта, не определяет чьи-либо права на данный объект (см. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18 декабря 2012 г. по делу N А53-23441/2011).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства (ч. 10 комментируемой статьи).

Необходимо отметить, что хозяйственное использование построенного объекта до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является незаконным (см. Апелляционное определение Кировского областного суда от 10 февраля 2016 г. по делу N 33-786/2016). Эксплуатация объекта капитального строительства в отсутствие разрешения на ввод его в эксплуатацию влечет административную ответственность по ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ в виде административного штрафа, накладываемого на граждан в размере от 500 до 1 000 рублей; на должностных лиц — от 1 000 до 2 000 рублей; на юридических лиц — от 10 000 до 20 000 рублей (см. Постановление ВС РФ от 17 июня 2016 г. N 303-АД16-5985).

В соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ до 1 марта 2018 г. не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

2. Обратиться с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимо в орган или уполномоченную организацию, выдавшие разрешение на строительство. Сделать это возможно как непосредственно, так и через многофункциональный центр. Форма заявления утверждена Приказом Минрегиона России от 2 июля 2009 г. N 251. Поскольку обязанность по получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию возложена на застройщика, то заявителем является именно он (см. Постановление ВС РФ от 17 июня 2016 г. N 303-АД16-5985; Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25 декабря 2015 г. по делу N А31-11732/2014).

3. Часть 3 устанавливает исчерпывающий перечень документов, которые требуются для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Однако в ч. 4 содержится правило, что Правительством РФ могут устанавливаться иные документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в целях получения в полном объеме сведений, необходимых для постановки объекта капитального строительства на государственный учет. Так, до 11 января 2016 г. действовало Постановление Правительства РФ от 1 марта 2013 г. N 175 «Об установлении документа, необходимого для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию», которое предусматривало необходимость предоставления технического плана. Позже Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 252-ФЗ перечень обязательных документов в ГрК РФ был дополнен техническим планом объекта капитального строительства.

Документы могут быть представлены непосредственно или в электронной форме через федеральную государственную информационную систему «Единый портал государственных и муниципальных услуг». Общим правилом является возможность не предоставлять документы, которые находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях. Это правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка (проект планировки территории и проект межевания территории), разрешение на строительство и заключение органа государственного строительного надзора. Такие документы могут быть получены в рамках межведомственного взаимодействия.

Общие положения о приемке строительного объекта в эксплуатацию

После завершения строительства любой объект должен пройти проверку на соответствие нормам и получить заключение приемочной комиссии. Только после этого он может быть введен в эксплуатацию в установленном порядке.

Строительный объект обязан отвечать техническим условиям, проектной документации и всем нормативным требованиям. Необходимо учитывать те документы, которые имели юридическую силу на момент передачи проекта заказчиком подрядчику.

Введенные в действие за время строительства новые нормативные требования будут предъявлены к вводимому объекту в случае, если его эксплуатация несет риск для жизни и здоровья людей. Решение о необходимости соответствия строительного объекта новым нормам принимается надзорной инстанцией. При возникновении каких-либо споров решение остается за органом исполнительном власти, который принял новые требования.

Заказчик предъявляет к приемке и вводу в эксплуатацию объект инвестору, который в свою очередь обязан назначить приемочную комиссию в течение 15 дней после получения заявки или дать обоснованный отказ. Приемочная комиссия может принять только законченный проект и при наличии всех соответствующих документов. После выполнения этих процедур инвестор может ввести сооружение в эксплуатацию.

В каких случаях в разрешении может быть отказано

Подача требуемого перечня документации не является сама по себе гарантией того, что решение органов власти будет положительным. В выдаче разрешения на ведение недвижимости в эксплуатацию может быть отказано, однако отказ обязательно должен быть аргументирован и оформлен официально. Причинами негативного вывода могут быть такие обстоятельства:

• неполный комплект документов, поданный застройщиком;
• выявленное несоответствие при возведении здания утвержденным строительным требованиям и нормам;
• расхождения с требованиями, закрепленными в разрешении на проведение строительных работ;
• разногласия между проектной документацией и реально возведенной конструкцией или зданием (эта норма не касается индивидуальных жилых домов);
• нецелевое использование участка земли, который выделен под реализацию конкретного проекта.

Как сдать объект в эксплуатацию (пошаговая инструкция)

Сдача объекта проводится в несколько шагов. Каждый этап оформляется документально и завершается получением письменного заключения.

Первый этап – формирование акта приемки. Требуется, если возведением объекта занималась строительная компания и заключалось соглашение генподряда. Сдает здание непосредственный подрядчик. Принимает объект – лично заказчик либо комиссия, сформированная по его инициативе. Итоговый акт приемки указывает на признание факта окончания строительства и на отсутствие претензий у заказчика к исполнителю.

2 ключевых момента:

1. Приемка объекта заказчиком. В этом случае акт подписывается последним и подрядчиком. Документ свидетельствует о соответствии здания требованиям проектной документации. Дополнительно проводится проверка надзорными органами. Заказчик приглашает представителей экологического, санитарно-эпидемиологического, пожарного, архитектурно-строительного контроля. По итогу каждой проверки формируется отдельное заключение. Документы заверяются подписями ответственных лиц.
2. Приемка комиссией. В ее состав входят представители органов надзора. Акт приемки подписывается членами комиссии после вынесения решения по итогам проведенного контроля. Документ указывает на соответствие объекта как проектным данным, так и строительным, техническим нормам, положениям безопасности. Удостоверяет факт работы необходимых коммуникаций.

Подрядчик ответственен за исполнение требований, технических положений и условий проекта строительства. Если выявляются какие-либо недочеты, то он устраняет их за свой счет.

Второй этап – оформление заключения от органов строительного надзора (ЗОС). Для проверки соответствия объекта нормативам потребуется подать извещение в администрацию субъекта РФ. Комиссия проводит контроль и подготавливает заключение в течение 7-10 дней после обращения.

Третий и последний этап – формирование окончательного пакета документов и подача заявления на утверждение разрешения для ввода объекта в эксплуатацию. Услуга предоставляется в бесплатном порядке.

Перечень документов:

• паспорт заявителя;
• разрешение на возведение капитальной постройки;
• документы, удостоверяющие право владения земельной территорией – соглашение о покупке участка, на котором возведен объект;
• проектная документация;
• акт приемки капитального строения;
• документ, фиксирующий соответствие здания положениям проектной документации, – удостоверяется лицом, исполняющим строительство;
• акт, свидетельствующий о соответствии объекта положениям технического регламента, – подписывается исполнителем строительства;
• справки о надлежащем выполнении технических условий – предоставляются учреждениями, отвечающими за эксплуатацию инженерных систем;
• план земельной территории, схематично отображающий расположение постройки и инженерных сетей;
• заключение от органов строительного госнадзора – ЗОС;
• технический план строения;
• градостроительный план участка земли.

Статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливает качественно иной порядок ввода объекта в эксплуата­цию в отличие от порядка, применяемого ранее в соответствии с под­законными нормативными актами федеральных органов исполнитель­ной власти и органов исполнительной власти субъектов Российской федерации.

До введения нового порядка приемка законченных строитель­ством объектов осуществлялась государственными приемочными ко­миссиями, в состав которых, как правило, входили представители за­казчика (застройщика), эксплуатационной организации, генерального подрядчика, генерального проектировщика, органов местного само­управления, органов государственного санитарного надзора, органов государственного пожарного надзора, а также представители ведомств и иных организаций при строительстве соответствующих объектов.

Приемка в эксплуатацию законченных строительством объек­тов государственными приемочными комиссиями оформлялась акта­ми. Акты о приемке в эксплуатацию объектов подписывались предсе­дателем и всеми членами комиссии.

Градостроительный кодекс исключает приемку объектов госу­дарственными приемочными комиссиями и предусматривает единый порядок ввода объекта в эксплуатацию независимо от особенностей отдельных видов объектов. В связи с этим указанные подзаконные нормативные акты подлежат применению только в части, не противо­речащей действующему законодательству.

Введение нового порядка ввода объекта в эксплуатацию во мно­гом обусловлено необходимостью четко разделить компетенцию орга­нов власти. Так, органы, выдающие разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (преимущественно это органы местного самоуправле­ния), должны проверять его соответствие проектной документации, требованиям разрешения на строительство и градостроительного плана земельного участка, соответствие же построенного, реконструирован­ного, отремонтированного объекта техническим регламентам, его оцен­ка с точки зрения надежности и безопасности — предмет деятельности специально уполномоченных надзорных органов (прежде всего, ор­ганов государственного строительного надзора).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет со­бой документ, который удостоверяет выполнение строительства, ре­конструкции, капитального ремонта объекта капитального строитель­ства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированно­го объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

В соответствии с нормами Градостроительного кодекса Россий­ской Федерации нет необходимости получать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в случае строительства объектов, для кото­рых не требуется выдача разрешения на строительство.

Какая продолжительность времени отводится каждому этапу:

1. Компания-застройщик должна указать время сдачи в эксплуатацию дома с точностью до квартала, точно указав год.
2. Процесс передачи ключей может занимать от 3 до 6 месяцев, в договоре долевого участия обычно указываются периоды, а не конкретные даты.

В случае, если оговоренные в договоре сроки нарушаются застройщиком, то он несет за это финансовую ответственность. Высчитывается размер этой ответственности путем умножения стоимости жилья по договору на 1/150 ставки рефинансирования ЦБ.

В рамках действующего договора застройщик имеет право вносить корректировки в сроки ввода дома в эксплуатацию, без уведомления дольщиков.

Пример из жизни:

1. В договоре долевого участия была указана дата сдачи дома – IV квартал 2022 года – значит, застройщик имеет полное право сдать дом в течение октября, ноября, декабря 2022 года.
2. В договоре сказано, что передача недвижимости собственникам может происходит в течение 3 месяцев с момента сдачи дома в эксплуатацию. Этот период времени отсчитывается с момента реальной сдачи дома.
3. Допустим, дата подписания акта комиссией стоит 15 ноября 2022 года, таким образом, получается, что все дольщики получат свои квартиры в период с 15.11.2022г. по 15.02.23г.

Какие документы необходимо подавать для ввода объекта в эксплуатацию?

Порядок ввода объектов строительства в эксплуатацию подразумевает подачу ряда документов:

1. правоустанавливающие документы и градостроительный план земельного участка;
2. разрешение на строительство и акт приемки объекта капитального строительства;
3. документ, подтверждающий соответствие объекта требованиям технических регламентов;
4. документы, подтверждающие соответствие параметров построенного или реконструированного объекта проектной документации и техническим условиям;
5. схема, отображающая расположение объекта, сетей инженерно-технического обеспечения и планировочную организацию земельного;
6. заключение органа государственного строительного надзора и договор обязательного страхования и т. д.

Порядок ввода в эксплуатацию производственного объекта аналогичен, но требует также подтверждения безопасности оборудования, правильности его монтажа и наладки, так как потенциально могут представлять опасность для пользователей объектов, а также обслуживающего персонала (сотрудников) и окружающей среды.

Помощь в получении разрешения

Чтобы не получить отказ в получении разрешения, рекомендуем обратиться за помощью в ООО GeoGlobal/GG. Наши высококвалифицированные специалисты имеют многолетний опыт в получении разрешительных документов. Они после тщательной проработки проекта, соберут и правильно заполнят все документы. От их внимания не ускользнёт ни одна мелочь.

При заключении договора мы согласовываем с каждым клиентом индивидуальные условия с учётом сложившейся ситуации, срочности выполнения, финансовых возможностей и других нюансов. Благодаря огромному опыту, наработанным контактам и безупречной репутации ООО «ГеоГлобал» гарантирует положительный конечный результат для каждого своего клиента вне зависимости от степени сложности дела. При заключении договора мы представляем гарантию качества своей работы.

Основания для отказа в выдаче разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию

Согласно п. 6 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ орган местного самоуправления может отказать заявителю в выдаче разрешения, если:

• будет подан неполный пакет документов либо документы будут неправильно оформлены;
• дом не соответствует требованиям по строительству, проекту планировки территории, ее межевания;
• объект строительства не соответствует требованиям, которые были прописаны в разрешении на строительство;
• параметры построенного многоквартирного дома не соответствуют проектной документации.

Заявитель может и должен добиваться своего права, если он считает, что возведенный им объект капитального строительства построен согласно всем правилам и нормам.

В случае получения отказа в выдаче разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик может оспорить это решение в суде.

Документы для ввода многоквартирного дома в эксплуатацию

Для рассмотрения документов от заявителя и выдачи ему разрешения на ввод дома в эксплуатацию, орган государственной власти или местного самоуправления должен получить на руки такие документы от застройщика:

• правоустанавливающие документы на землю, на которой возведен жилой дом. Это может быть договор в отношении земельного участка, акт органа государственной власти или местного самоуправления (если земля была предоставлена бесплатно), решение суда, решение об установлении сервитута;
• градостроительный план земельного участка – его можно получить в местной администрации;
• разрешение на строительство – можно получить в местной администрации;
• акт приема-передачи дома – если строительство осуществлялось на основании договора строительного подряда;
• акт о соответствии построенного дома требованиям технических регламентов – подписывается подрядчиком, представителем технического надзора заказчика, застройщиком (заказчиком);
• документы, которые подтверждают соответствие возведенного жилого дома техническим условиям;
• схема, на которой отображается расположение многоквартирного дома, инженерных сетей. Такая схема должна быть подписана представителем организации, которая осуществляла строительство объекта;
• заключение, выданное органом государственного строительного надзора, о соответствии возведенного дома требованиям проектной документации;
• технический план объекта недвижимости;
• заявление о выдаче разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Отличительные черты акта ввода оборудования их других документов

Настоящий документ имеет определённую схожесть с иными официальными бумагами. В качестве примера можно ознакомиться с актом ввода в эксплуатацию оборудования. Однако в данном материале речь пойдёт по поводу объектов строительства.

Во-первых, это количество составляемых экземпляров. Документ составляется в необходимом для всех сторон количестве экземпляров. Один обязательно для заказчика, второй для подрядчика и ещё по одному экземпляру для представителей каждой инстанции, которая принимала участие в его составлении.

Второй момент касается сопровождающий документации. К акту обязательно должны быть приложены результаты всех проверок, испытаний, инспекций. Без приложения в виде перечисленных выше документов акт не будет считаться законченным.

Что такое акт ввода дома в эксплуатацию?

Данный документ представляет собой заключение приемной комиссии о соответствии возведенного объекта требованиям государственных стандартов и признание его пригодным для проживания.

Акт ввода дома в эксплуатацию содержит следующую информацию:

• месторасположение возведенного жилого объекта;
• состав приемной комиссии;
• дата проведенной проверки;
• характеристика объекта (жилое);
• перечень структурных частей объекта (строительная конструкция, инженерно-коммуникационные сети, электро- и пожаробезопасность, другое);
• подписи членов приемной комиссии, которыми они подтверждают соответствие жилого объекта требованиям госстандартов.

Для ввода частного дома в эксплуатацию в органы, выдавшие разрешение на строительство, необходимо предоставить следующие документы:

• Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположен частный дом.
• Градостроительный план участка.
• Разрешение на строительство объекта и акт приема-передачи выполненных работ.
• Документ, подтверждающий соответствие техническим условиям – выдается за подписью представителей организаций, которые осуществляют эксплуатацию инженерно-технический сетей.
• Акт, подтверждающий соответствие параметров построенного дома проектной документации.
• Документ, содержащий схему расположения инженерных сетей на объекте в пределах земельного участка – выдается за подписью ответственного лица.
• Технический план дома.

Согласно п. 4.1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ иные документы в перечень необходимой документации для ввода дома в эксплуатацию не предусмотрены.

Срок, определяемый законом для проверки документов и осмотра объекта приемной комиссией, составляет 7 рабочих дней. По итогам проведенной проверки органы выдают разрешение на ввод дома в эксплуатацию либо предоставляют мотивированный отказ.

Основаниями для отказа могут являться (п. 6, п. 7 ст. 55 Градостроительного Кодекса РФ):

1. в случае отсутствия необходимых документов;
2. если возведенный объект не соответствует нормам строительных стандартов, проектной документации, разрешению на строительство;
3. если возведенный дом ИЖС не соответствует градостроительному плану;
4. в случае отказа застройщика передать один экземпляр схемы земельного участка, где обозначено месторасположения объекта в соответствующие органы.

С какой целью организуются услуги по вводу объекта в эксплуатацию?

В соответствии с действующим законодательством, Застройщик обязан предоставлять на итоговую проверку в государственный строительный надзор перечень документации по освидетельствованию и испытаниям строительных конструкций и инженерно-технических систем.

• С целью определения соответствия фактических показателей и параметров построенного, реконструированного объекта проектным решениям и нормативно-технической документации;
• в рамках соблюдения требования законодательства об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности (ФЗ № 261);
• в рамках соблюдения требований п. 9.3.25. Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок.

Похожие записи:

• Порядок действий при самостоятельной ликвидации ООО в 2023 году
• Завещание или дарственная: как сэкономить при передаче жилья
• Упрощенное получение гражданства России в 2023 году