Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли сдать квартиру без согласия собственника?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор найма доли квартиры мало чем будет отличаться от договора найма на жильё целиком. Он должен содержать ФИО сторон сделки, их паспортные данные, обязанности и права как жильца, так и собственника. В качестве предмета аренды будет указана доля (конкретная комната с её площадью или дробное обозначение доли собственности, например, ⅓ ), которая находится в квартире по конкретному адресу на основании свидетельства о праве собственности арендодателя. Этот документ обязателен: он подтверждает возможность распоряжаться частью квартиры. Также все собственники должны быть в курсе размера и порядка оплаты аренды, что тоже будет прописано в договоре.
Важно вынести в отдельный пункт правила пользования общими помещениями с учётом пожеланий всех собственников. Регламент должен быть чётким, пункты — не противоречить друг другу и не доходить до абсурда. Например, договориться не курить на кухне и соблюдать правила пожарной безопасности — нормальные правила, а вот писать на двери санузла часы посещения — перебор.
Срок аренды, порядок продления договора, санкции за нарушение одного из пунктов, способ расторжения: всё это должно быть отражено в основном документе. За просрочку внесения арендной платы или нарушение правил использования общего имущества можно применить жёсткие меры вплоть до досрочного расторжения договора и выселения нерадивых жильцов. Важно помнить, что любой пункт может стать доказательством чьей-либо правоты в суде, поэтому внимательно отнеситесь к составлению договора аренды доли помещения.
Можно ли сдать квартиру без согласия другого владельца?
Несмотря на то, что право на распоряжение личным имуществом гарантировано гражданам жилищным и гражданским законодательством, со сдачей в аренду доли в жилом помещении могут возникнуть проблемы.
Дело в том, что помимо жилой площади в квартире имеется общая территория, состоящая из ванной комнаты, коридоров, туалета, кухни. Кроме того, войти в помещение все его обитатели могут только через одну общую дверь. Разграничить область владения нежилыми объектами не представляется возможным. А после сдачи комнаты в аренду квартиранты наряду с остальными жильцами будут пользоваться общими квадратными метрами.
Поэтому решение о заселении в квартиру третьих лиц, не важно на возмездной или безвозмездной основе, согласно 247 статье ГК РФ, должно быть принято всеми собственниками долей коллегиально.
Если второй владелец против сдачи в аренду вашей доли, есть несколько вариантов решения проблемы:
- Установить порядок пользования общей нежилой площадью и получить разрешение на сдачу жилья в аренду через суд.
- Попытаться аргументированно убедить соседа в целесообразности заселения квартирантов (желательно, чтобы его согласие было изложено на бумаге).
- Без согласия второго жильца заселить в комнату квартирантов, надеясь на то, что сосед не выселит людей на улицу.
Можно ли сдать долю в квартире без согласия второго собственника
И да и нет. Долевая собственность бывает разной:
- Совместная. В этом случае квартирой все владельцы пользуются совместно, без каких-либо ограничений. Проще говоря, любой из жильцов может в любое время воспользоваться любым помещением и остальные не будут ему в этом препятствовать.
Пример: Семья, которая проживает в одной квартире, приобретенной с использованием средств материнского капитала. По закону, такое помещение должно быть разделено на доли, которые выделяются каждому из членов семьи: мужу, жене и детям. Несмотря на такое разделение, все владельцы пользуются всеми помещениями вместе и не разделяют их по такому принципу: эта моя комната, сюда никто не имеет права входить.
- Раздельная. В такой ситуации квартира действительно, физически разделяется на отдельные комнаты. Нередко на каждой из них устанавливается мощная входная дверь, аналогичная той, которую обычно ставят на выходе из квартиры. Каждый из собственников владеет только своей комнатой и имеет право на пользование общими для всех помещениями: кухней, ванной и туалетом.
Пример: Коммунальная квартира, в каждой из комнат которой проживают абсолютно незнакомые друг с другом люди. Они не вмешиваются в жизнь друг друга и не имеют права свободно входить в любые комнаты, кроме собственной и общих помещений.
Сдать в аренду свою долю, если она выделена можно и без согласия собственников. А вот если доля не выделена, то требуется или согласие, или сначала придется ее выделить. Последнее, опять же, происходит с согласия других владельцев или по решению суда.
Расторжение договора: основания, порядок
Договор в судебном порядке можно расторгнуть по нескольким причинам:
- Арендатор нарушил сроки оплаты за аренду: шесть месяцев при длительных сроках аренды, при коротких сроках – невнесение платы более двух раз по истечении срока платежа.
- Арендатор или лица, за которых он отвечает, испортили имущество арендодателя (суд может предоставить срок на год, чтобы все повреждения были устранены, либо договор расторгается).
- Арендатор отказывается оплачивать коммунальные платежи.
- Арендатор ведет себя аморально.
- Сторона не соблюдает условия, прописанные в договоре.
- Помещение непригодно для жизни.
- Арендатор, либо лица, за которых он отвечает, используют комнату не по назначению и нарушают права других жильцов по пользованию помещениями.
Чтобы расторгнуть договор нужно:
- Уведомить арендатора о расторжении договора за три месяца в письменной форме, если это отдельно не обговорено.
- Договор расторгается по обоюдному согласию сторон, если не возникло споров или других конфликтов.
- В ином случае обращаемся в суд.
Как правильно действовать?
- Самое первое, что стоит сделать это подготовить помещения для его эксплуатации. Элементарная уборка, привести в порядок и сделать опись, находящегося имущества (если оно имеется в квартире, комнате). Наличие хорошей отделки помещения добавляет плюсов к оплате и условиям проживания.
- Правила проживания — владелец комнаты имеет право ознакомить будущего жильца с правилами проживания, особенно это касается коммунальной квартиры. Опрос соседей позволит выяснить и уточнить моменты правил общежития.
- Осмотр и оценивание — распределить, что входит в оплату. Либо это общая стоимость, либо фиксированная цена плюс оплата части коммунальных услуг.
- Оформление и заключение договора — производится с новым жильцом, обговариваются условия сдачи комнаты, сроки проживания, условия расторжения договора, составляется акт приема и передачи (при необходимости).
- Для подстраховки можно договориться о предоплате. Обычно это оплата за первый и последний месяцы проживания или часть оплаты за первый месяц.
Можно ли сдать квартиру без согласия соседей, и что говорит закон ?
По закону РФ как арендаторы, так и квартиросъемщики обязаны соблюдать «правила пользования жилым помещением», подробно рассмотренным в Жилищном кодексе. Согласно ему, любые лица, временно снимающие жилье, должны подчиняться общепринятым нормам поведения. Всякие действия, идущие вразрез с имеющимися правилами, причисляются к нарушению.
Если ваши соседи дебоширят, занимаются наркоманией, устраивают шумные вечеринки или иным способом нарушают общественный порядок, то вы имеете полное право обратиться в суд с иском о выселении шумных квартиросъемщиков. Процесс этот долгий и утомительный. Гораздо проще бывает поговорить с хозяином квартиры и убедительно попросить его быть более разборчивым при подборе квартирантов. Если разговоры не приводят ни к каким изменениям — придется просить помощи у государства.
Выселение шумных соседей через суд
Не пытайтесь самостоятельно урегулировать конфликт. Тем более, если соседи агрессивно настроены, замечены в употреблении наркотиков или пьянстве. Все должно быть по закону. Иначе вы сами рискуете попасть под какую-нибудь статью в УК, в случае, если ситуация выйдет из под контроля.
Для обращения в суд вам необходимо будет собрать определенные доказательства обоснованности своих претензий. Это и подписи остальных соседей, и подтверждение неоднократных обращений в полицию и к участковому, и даже заключение Роспотребнадзора о превышении в вашей квартире допустимого уровня шума. Получив все эти документы, подтверждающие систематическое нарушение прав граждан, проживающих по соседству с шумными квартиросъемщиками, можно надеяться на положительный результат.
С этими доказательствами вам необходимо обратиться в администрацию, чтобы она выступала истцом в суде, а жители разбушевавшихся соседей — свидетелями.
Но не всегда местные власти решают вступать в споры между жильцами, да и суд не гарантирует выселения нерадивых соседей. Хотя, на некоторых незаконных арендаторов, скрывающихся от выплаты налогов за предпринимательскую деятельность и получение доходов со сдачи квартиры в аренду, одно только предупреждение может подействовать мгновенно. В любом случае сначала пробуйте договориться без скандала и судебных разбирательств.
Собственники, испытывающие проблемы с соседями по площадке или в коммунальной квартире практически всегда забивают в поисковых системах запрос cайт где сдать квартиру , поскольку они подсознательно пытаются найти защиту у фирмы, которая помогает урегулировать разногласия между сторонами..
Предоставление жилых помещений в безвозмездное пользование
На основании п. 2 ст. 67 ЖК собственник жилого помещения вправе в порядке, установленном ЖК, предоставить занимаемое им жилое помещение временно в безвозмездное владение и пользование гражданам (родственникам, свойственникам) с заключением договора безвозмездного пользования жилым помещением в простой письменной форме.
Согласно п.п. 2 и 48 ст. 1 ЖК к родственникам относятся супруг (супруга), родители, усыновители (удочерители), дети, в т.ч. усыновленные (удочеренные), родные братья и сестры, дед, бабка и внуки, а также иные граждане, находящиеся в родственной связи, имеющие общих предков до прадеда и прабабки включительно. Свойственники – это родители, усыновители (удочерители), дети, в т.ч. усыновленные (удочеренные), родные братья и сестры, дед, бабка и внуки супруга (супруги), а также супруг (супруга) детей (п. 51 ст. 1 ЖК).
Определено также (п. 3 ст. 67 ЖК), что граждане, которым жилое помещение временно предоставлено в безвозмездное владение и пользование, обязаны в течение 3 суток освободить занимаемое ими жилое помещение по требованию собственника жилого помещения, а в случае отказа они подлежат выселению с проживающими совместно с ними гражданами в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Совместная и общая долевая собственность
Для начала нужно разобраться, что такое совместная и общая долевая собственность. Оба вида подразумевают, что имуществом владеют два или более лиц. Но между ними есть очень важные различия.
Совместная собственность предполагает равные права на все имущество. Если это квартира и она находится в совместной собственности у жены и мужа, то продать или сдать ее без ведома второго невозможно. Если такая сделка будет заключена, то в течение года ее можно оспорить. Суд признает ее незаконной и разорвет.
Долевая собственность подразумевает, что у каждого из супругов есть своя часть (доля) имущества, которым он может распоряжаться, как угодно, не спрашивая разрешения у второго. Размер доли определяется по договоренности между сторонами: она может быть как одинаковым, так и значительно отличаться. Однако, если, например, жена планирует продать свою половину квартиры, первый, кому она должна предложить ее выкупить, это муж. Если супруг отказался — продать долю можно стороннему лицу.
Может ли собственник сдать комнату в квартире в аренду без разрешения другого
Как видно из части 3 настоящей статьи, чтоб не было казусов, при сдаче в аренду доли в квартире, прежде всего необходимо предложить принять её в аренду другим участникам общедолевой собственности ( с учётом преимущественного права, дарованного участникам долевой собственности Законом), а уж если они откажутся от аренды, тогда предлагать другим лицам взять в аренду данную долю общедолевой собственности.
Для сдачи комнаты в наем небходимо заключить договор найма жилого помещения, в котором оба собственника квартиры будут указаны как наймодатели, либо наймодателем будет один из собственников, но с обязательной отметкой на договоре «со сдачей в наем комнаты согласен» за подписью второго собственника (согласие также можно оформить отдельным документом, который будет являться приложением к этому договору).
Можно ли сдать квартиру без согласия собственника
Сдать без второго собственника квартиру можно, однако в этом случае лицу, которое снимает жилье, один из владельцев жилья обязан предоставить письменное согласие на сделку от другого (других) собственников квартиры. Это своеобразная подстраховка для квартиранта, поскольку если квартира сдана без согласия другого собственника, то последний имеет право выселить жильца со своей законной площади в любой момент и без всякого предупреждения.
- Оформить доверенность у нотариуса;
- Сделать копии всех документов на жилье, которое вы планируете сдавать. Документы необходимы для заключения сделки – будущий квартирант должен убедиться в том, что лицо, с которым у вас заключена доверенность, является собственником недвижимости.
- Предоставить все документы лицу, которому вы сдаете жилье.
- Заключить договор с будущим квартирантом. Образцы договора легко можно найти в интернете, в документе отображаются данные уполномоченного лица, собственника квартиры, доверенности.
Можно ли сдать квартиру без согласия другого владельца?
Несмотря на гарантированное гражданину право распоряжаться собственным имуществом в соответствии со своими желаниями (ЖК РФ, ст. 209, п. 1 и ЖК РФ ст. 30), законодательная база корректирует это условие, если квартира принадлежит нескольким собственникам.
Кроме жилых комнат арендаторами используются еще и места общего пользования (МОП), к которым относят ванную комнату, коридор, туалет и кухонное пространство. Вход в жилье также возможен только через общую дверь.
Согласно этим нюансам, разрешение проживать незнакомым лицам в долевой квартире допустимо только после принятия коллегиального решения (ГК РФ, ст. 246–247) всеми хозяевами квартиры, указанными в правоустанавливающем документе.
Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть
Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.
«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова. — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».
Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.
«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Регистрация договора аренды
Является ли обязательной регистрация договоров аренды? Где регистрируются такие договоры, что это за органы, расскажите о самой процедуре?
Регистрация договора аренды является обязательной, если он заключается на срок больше одного года, на практике же, в большинстве случаев, заключается договор на срок до 1 года. Для регистрации договора следует обращаться в Главное Федеральное Управление Регистрационной Службы по Пензе. Нужно подать следующий комплект документов:
— заявление от обеих сторон;
— подлинники договора;
— документы, удостоверяющие личность заявителя;
— правоустанавливающие документы на жилое помещение;
— учредительные документы наймодателя/арендатора (в случае если они являются юридическими лицами);
— экспликация и поэтажный план арендуемого помещения;
— иные документы (перечень этих документов зависит от каждого конкретного случая).
Договор найма жилого помещения независимо от срока его действия государственной регистрации не подлежит.
Как составить договор?
Договор сдачи комнаты в аренду можно составить как в письменной форме на бланке листа А4, так и воспользоваться готовой формой из интернета. При обращении к услугам юриста не возникнет проблем с составлением.
Договор сдачи в аренду комнаты содержит следующие пункты:
- Название документа.
- Информация о наймодателе и нанимателе — полностью имя, фамилия, отчество. Необязательно расписывать должности, а для юридического лица полноценно указываются данные:
- наименование;
- адрес расположения;
- правовой статус (ОАО, ЗАО, ИП);
- инициалы руководителя или ответственного лица.
- Предмет договора — комната или доля в квартире. Указывается кадастровый номер, квадратура жилой площади, основание прав на владение.
- Срок проживания и условия.
- Размер оплаты и дополнительных услуг.
- Условия расторжения договора.
- Подписи с обеих сторон.
Если доля владельца эквивалента какой-либо из жилых комнат в квартире, то он может сдавать ее в аренду. Однако здесь есть нюанс: согласно Жилищному кодексу Республики Беларусь, для официальной сдачи комнаты и заключения договора найма жилого помещения нужно согласие всех собственников.