Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что выбрать: ТСЖ или управляющую компанию?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Управляющая компания или товарищество собственников жилья: что выбрать?
Вывоз мусора, проблемы с водоснабжением, очистка территории от снега, плановые и внеплановые ремонты – у жильцов многоэтажных домов регулярно возникают разнообразные проблемы. Как сделать жизнь в городской квартире комфортной?
Закон предусматривает два варианта управления многоквартирным домом. Если количество квартир не превышает тридцати, управлять могут сами жильцы. В остальных случаях им предстоит выбрать между управляющей компанией и товариществом собственников жилья. При необходимости владельцы имеют право изменить форму управления.
Управляющая компания:
- выступает посредником между жильцами и поставщиками коммунальных услуг (или оказывает эти услуги самостоятельно);
- отвечает за техническое состояние дома и придомовой территории;
- организовывает ремонтные работы в соответствии с требованиями технического регламента.
Жилищный кодекс гарантирует собственникам в ТСЖ больший объем документов для ознакомления (ст. 143.1 ЖК РФ). В домах с управляющей организацией ознакомиться с той же технической документацией на дом может быть сложнее: не все суды признают за собственниками такое право.
Взаимодействовать с товариществом проще. Офис правления ТСЖ или квартира председателя всегда рядом с жильцами, а офис управляющей компании может располагаться почти за 3 км от дома.
Чтобы управляющая организация защищала интересы собственников в суде, многие судьи хотят видеть решение общего собрания собственников о наделении компании таким полномочием. Для ТСЖ это требуется реже, так как оно изначально создано самими собственниками и для защиты интересов жильцов.
Факторы эффективности ТСЖ
Что может помешать нормальному функционированию ТСЖ? Есть ряд факторов, которые могут превратить изначально прозрачный и экономичный формат управления домом в убыточный и неэффективный.
- Много зависит от компетентности председателя правления. Человек, не способный правильно организовать процессы оказания услуг и обеспечить контроль их выполнения, обязательно завалит всю работу. Кроме того, от председателя требуется эффективность в плане умения организовать работу с минимальными затратами. Поэтому председатель должен обладать соответствующими навыками и понимать, что и в какой последовательности нужно предпринимать;
- Немаловажными аспектами являются мотивация и честность членов правления, собственно, эти аспекты имеют некоторую взаимную связь. Деятельность ТСЖ предполагает сбор средств для расчетов с поставщиками, и средства жильцов, скажем так, могут использоваться не по назначению. Если работа управляющего не обусловлена очевидной мотивацией и человек утверждает, что «работает за идею», чаще всего он больше заинтересован возможностью получать дополнительный доход, чем в реализации этой идеи. Иногда положение усугубляется тем, что все члены правления (включая ревизионную комиссию) работают единой командой, попросту воруя деньги у своих же соседей.
Плюсы и минусы организации ТСЖ
С точки зрения доступа каждого жителя к принятию стратегических решений по управлению домом ТСЖ является оптимальным вариантом. Вместе с тем оно не лишено и недостатков.
Плюсы создания ТСЖ:
— Собственники квартир в любой момент могут повлиять на процесс принятия решений;
— Быстрое реагирование и устранение возникающих проблем:
— Возможность получения дополнительного дохода от грамотного управления недвижимостью (аренда, реклама на фасадах и т. д.).
Минусы управления ТСЖ:
— Непрофессионализм руководителей сообщества или недобросовестное отношение к расходованию денежных средств;
— Более высокая стоимость услуг различных подрядных организаций;
— Более сложная процедура ликвидации ТСЖ.
Чем отличается ТСЖ от управляющей компании: таблица
Для того чтобы уяснить различия этих двух способов управления, необходимо выявить сравнительную таблицу.
|
Отличительный элемент |
ТСЖ |
УК |
| Характер и цели создания | Для управления общим имуществом | Для получения прибыли |
| Органы управления | Правление ТСЖ | Директор управляющей компании |
| Порядок принятия решений | Путем проведения общих собраний | Решением генерального директора |
| Сроки создания | Создается, как правило, на бессрочный период | Срок действия может быть предусмотрен путем заключения договора между собственниками и управляющей компанией |
У того или иного способа управления, разумеется, есть как свои плюсы, так и минусы. Выбор зависит полностью от жильцов конкретного многоквартирного дома.
Главная разница данных организаций заключается в том, что управляющая компания отличается своей профессиональностью, а в ТСЖ участвуют простые собственники. Преимущества и недостатки есть и у того, и у другого способа управления.
- Высокие затраты на капитальный ремонт. Как правило, дома, срок эксплуатации которых превышает 30 лет, требуют значительных вложений. До тех пор пока дом находится под управлением управляющей компании (далее УК)? собственники жилья в нем несут лишь затраты, указанные в квитанции. Cумма слишком мала, поэтому потребуется несколько лет, чтобы капитально отремонтировать здание. Надеется на государственные субсидии тоже не стоит, так как наше Правительство не особо вникает в проблемы жилищного фонда. Таким образом, плюсы и минусы ТСЖ в старом доме, определяются контингентом жильцов и их платежеспособностью. Эксперты полагают, что образование товарищества в жоме старого фонда — это непосильная ноша.
- Трудности регистрации товарищества. Для подачи заявки на регистрацию ТСЖ необходимо предоставить Протокол собрания и волеизлияния жильцов дома. Легитимность выборов зависит от явки собственников или арендатор. Считается, что они законны, если количество присутствующих превысило 50%. Для проведения выборов в обязательном порядке собирается инициативная группа.
- Высокие затраты на эксплуатацию здания. Стоит отметить, что члены товарищества платят коммунальные платежи практически в таком объеме, как и жильцы других домов. Все, что касается благоустройства жилого дома, принимается на Общем собрании. Вот здесь и больше всего разногласий.
- Законодательные барьеры. К сожалению, члены ТСЖ могут столкнуться с трудностями при взаимодействии с органами власти. Срок обращения в суд для взыскания задолженности с неплательщика такой же, как и для других юридических лиц. Все это все коммунальные платежи товарищество обязано покрывать из резервных средств.
- Проблемы возникают и с льготниками, которым государство предоставляет бонусы при уплате коммунальных платежей. По сути, разницу между начисленными и уплаченными ими платежами обязано возмещать товарищество, а государство должно ему их возвратить. На практике такой процесс не всегда работает.
- Отсутствие профессионализма. Далеко не всегда в доме проживают грамотные люди, которые умеют вести жилищное хозяйство. Нередко бразды управления оказываются у лиц, не имеющих представление о схемах получения доходов и т.д. В таком случае наступает «кадровый голод». Возможно привлечение специалистов со стороны, но такие услуги станут лишь дополнительной статьей расходов некоммерческой организации.
Сначала необходимо выяснить, чем занимается ТСЖ, какие полномочия и права у данной формы организации управления домом. Товарищество собственников жилья представляет собой объединение жильцов МКД на некоммерческой основе. Это ответ на вопрос тех жильцов, которые хотят знать, товарищество – это коммерческая организация или нет.
ТСЖ присваивается юридический статус, так как данная организация будет распоряжаться денежными средствами, полученными от жильцов.
Объединение собственников квартир в ТСЖ происходит в полном соответствии с нормативами Жилищного Кодекса Российской Федерации. В такую организацию, что нужно знать, могут объединяться не только собственники квартир, но и владельцы земельных участков, которые находятся рядом с МКД.
ВНИМАНИЕ! Основная задача объединения – это качественная и эффективная хозяйственная деятельность на той территории, которая принадлежит всем собственникам жилья, является общей. Объект управления ТСЖ – это общедомовое имущество.
ТСЖ от управляющей компании отличается в первую очередь своим некоммерческим характером и более простой организацией. Поскольку объединения жильцов не ставят перед собой цели получения доходов, то и смысла завышать расходы у них нет. Более того, при такой организации управление контролировать расходование средств гораздо проще. Несомненный плюс товариществ — это их прозрачности, личной заинтересованности в результате осуществляемой, деятельности, независимости от условий рынка и конкуренции в данной сфере.
Минусы товарищества собственников жилья заключаются в принятии на себя всех организационных вопросов, связанных с управлением дома. Фактически жильцы самостоятельно должны вести всю документацию, расчеты, договариваться с поставщиками услуг, отстаивать свои интересы при возникновении споров с ними. Для управления при такой форме нужно найти людей, готовых заниматься этими вопросами. К сожалению, они не всегда обладают необходимыми знаниями, опытом для этого.
Нередко возникают разногласия между самими жильцами дома, что делает эффективное управление практически невозможным. Кроме того, если часть жильцов не платит за оказываемые услуги, то лишиться тепла или света может весь дом. Само же ТСЖ не отвечает по обязательствам его членов.
Итак, можно выделить следующие преимущества ТСЖ перед управляющей компанией:
- некоммерческий характер;
- личная заинтересованность жильцов в результат;
- прозрачность расходования средств;
- большая свобода в выборе контрагентов и расходовании средств.
Управляющая компания или товарищество собственников жилья: что выбрать?
Вывоз мусора, проблемы с водоснабжением, очистка территории от снега, плановые и внеплановые ремонты – у жильцов многоэтажных домов регулярно возникают разнообразные проблемы. Как сделать жизнь в городской квартире комфортной?
Закон предусматривает два варианта управления многоквартирным домом. Если количество квартир не превышает тридцати, управлять могут сами жильцы. В остальных случаях им предстоит выбрать между управляющей компанией и товариществом собственников жилья. При необходимости владельцы имеют право изменить форму управления.
Управляющая компания:
- выступает посредником между жильцами и поставщиками коммунальных услуг (или оказывает эти услуги самостоятельно);
- отвечает за техническое состояние дома и придомовой территории;
- организовывает ремонтные работы в соответствии с требованиями технического регламента.
Преимущества и недостатки УК
Поскольку УК осуществляют профессиональную деятельность по предоставлению услуг для комфортной эксплуатации домов, то необходимо отметить, что все достоинства связанны именно с данным фактором. Однако рассмотрим сравнительную таблицу подробнее.
| Преимущества | Недостатки |
| 1. Графики текущих расчётов планируются и утверждаются заранее: текущий ремонт нежилых помещений, вывоз мусора, уборка дворов. | 1. Отсутствие влияния собственников жилья на выбор подрядчиков для выполнения необходимых работ. |
| 2. УК имеет возможность перекрывать задолженность жильцов благодаря ранее накопленным средствам. Это позволяет не приостанавливать предоставление той или иной услуги. | 3. Стоимость обслуживания выше, чем при ТСЖ. |
| 4. При возникновении споров с подрядчиками, сотрудники УК более компетентны в нюансах предоставляемых услуг. | 2. Отсутствие какой бы то ни было отчётности перед потребителями услуги. |
| 5. Фиксированная оплата работы компании. |
Что лучше УК или ТСЖ плюсы и минусы. Управляющая компания
Мы выяснили, что УК – это организация коммерческой направленности, которая является юридическим лицом. Она профессионально занимается управлением жильем и берет плату за свои услуги. Как правило, такие компании – это посредники между непосредственно жильцами и ресурсоснабжающими организациями (поставщиками коммунальных услуг).
На управляющую компанию возложена ответственность на все работы, которые проводятся в доме. Кроме того, она может сама их осуществлять или же заключать договоры с субподрядчиками, причем делать это самостоятельно. Плюсами такой формы управления можно назвать:
- четкое планирование затрат и расходов;
- выполнение согласно графику таких работ, как: ремонт, вывоз мусора, уборка двора;
- наличие собственной финансовой базы, благодаря которой при возникновении задолженности по оплате услуг подрядчиков, выполняющих те или иные работы и услуги, от кого-то из жильцов управляющий орган может их покрыть за свои средства, благодаря чему их предоставление не останавливается;
- знание норм, особенностей предоставляемых услуг ЖКХ, компетентность, что позволяет управленцам выигрывать споры с поставщиками в случае их возникновения;
- фиксированная плата за деятельность УК.
Среди основных минусов:
- мнение жильцов при выборе подрядчиков не учитывается, то есть повлиять на выбор того или иного поставщика слуг вы не сможете, УК принимает решение самостоятельно;
- довольно большая плата за работу;
- отсутствие отчетности о потраченных средствах перед жильцами;
- длительность принятия решений по жалобам жильцов, например, на недостаточное отопление, так как придется постараться, чтобы доказать это УК.
При всех плюсах и минусах следует отметить, что согласно статистике на данный момент с УК сотрудничают практически 75% собственников квартир. Еще одно преимущество управляющей компании также тот факт, что отказаться от ее услуг можно в любой момент, если жильцам кажется, что выполняются они не качественно.
В чем разница каждого из этих способов?
Непосредственное управление возможно только в небольших домах – не более чем на 30 квартир. В крупных городах таких домов мало, поэтому большинство московских и петербургских многоэтажек обслуживают управляющие компании и ТСЖ.
В доме под управлением ТСЖ председатель правления несет полную ответственность за все мероприятия, проводимые в доме: за ремонт, благоустройство территории и другие работы. ТСЖ или ЖСК может заключить договор с управляющей компанией, не меняя при этом форму управления домом. Тогда ответственность за качество обслуживания ложится на наемную компанию.
Если дом находится под управлением УК, то она самостоятельно устанавливает стоимость своей работы, решает вопросы с зарплатой сотрудников, и может работать с любым количеством жилых домов.
Управляющая компания или товарищество собственников жилья: что выбрать?
Вывоз мусора, проблемы с водоснабжением, очистка территории от снега, плановые и внеплановые ремонты – у жильцов многоэтажных домов регулярно возникают разнообразные проблемы. Как сделать жизнь в городской квартире комфортной?
Закон предусматривает два варианта управления многоквартирным домом. Если количество квартир не превышает тридцати, управлять могут сами жильцы. В остальных случаях им предстоит выбрать между управляющей компанией и товариществом собственников жилья. При необходимости владельцы имеют право изменить форму управления.
Управляющая компания:
- выступает посредником между жильцами и поставщиками коммунальных услуг (или оказывает эти услуги самостоятельно);
- отвечает за техническое состояние дома и придомовой территории;
- организовывает ремонтные работы в соответствии с требованиями технического регламента.