Документы для проведения строительных работ в Минстрой и Стройнадзор

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы для проведения строительных работ в Минстрой и Стройнадзор». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Оформление документов – это начальный этап всего процесса, и к решению вопросов, связанных с получением разного рода разрешительных документов, нужно подойти еще до возведения постройки, так как документальное сопровождение строительства — вершина айсберга проблем градостроительной сферы.

Начальный этап стройки

Разрешительные документы на строительство являются законным основанием для реализации любого строительного или архитектурного проекта. Строительная документация предоставляется заказчику соответствующей инстанцией (Государственной архитектурно-строительной инспекцией) в целях контроля над выполнением нормативов, правил, требований и условий градостроительного законодательства.

В соответствии с Законодательством Украины существует 2 понятия разрешения на строительство:

• разрешение на строительство – совокупность процессов и этапов возведения архитектурного объекта;
• разрешение на строительство (разрешение или декларация) – официальный документ, который выдает Государственная архитектурно-строительная инспекция (ГАСИ).

Регистрация прав собственности на недвижимое имущество

Это завершающий этап возведения постройки. Время, которое занимает эта процедура, составляет 2-7 рабочих дней, а осуществляют ее нотариусы (частные либо государственные регистраторы). Если выполнялось строительство жилого дома на участке, с целью обретения права собственности на него потребуются подать такие документы:

• Паспорт владельца (или владельцев), его (их) ИНН (копии);
• Если совладельцев несколько, потребуется их письменное заявление, касающееся распределения их долей;
• Документ, содержащий кадастровый номер постройки;
• Выписка, подтверждающая почтовый адрес недвижимого имущества;
• Техпаспорт;
• Документ о введении объекта в эксплуатацию.

После регистрации владелец получает у нотариуса Выписку из Реестра, подтверждающую его право собственности. Информация о нем регистрируется в общем Реестре, поэтому проверить правильность оформления, его наличие вы можете у любого нотариуса.

Отмена разрешения на строительство – это волевое действие уполномоченного органа по отзыву ранее выданного разрешения на строительство как выданного с нарушениями.

П. 1 ст. 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» предусмотрена возможность отмены изданного муниципального правового акта в порядке самоконтроля. Так, в Постановлении от 06.07.2004 № 1424/04 Президиум ВАС РФ указал, что на основании рассматриваемой нормы уполномоченный орган вправе отменить ранее вынесенное им с нарушением предусмотренных законом процедур распоряжение о предоставлении земельного участка в аренду для строительства. В дальнейшем этот подход был распространён арбитражными судами на иные ненормативные акты, в т. ч. и на разрешение на строительство.

Где можно вести капитальное строительство

Подбор территории под строительство зависит от вида и целевого назначения земельного участка. Так, земли распределяются под сельское хозяйство, транспортную инфраструктуру, бизнес, промышленное производство, жилую постройку, возведение общественных и культурных объектов.

На одном участке разрешается несколько видов деятельности. Допускается строить капитальное строение на любой площади согласно его цели, но при условии, что нет ограничений по проценту застройки, сохранению зелёных насаждений. Исключением являются земли заповедников, лесов, выполняющие средообразующие функции. На них капитальное строительство запрещено либо разрешено при строгом соблюдении установленных правил.

Названия и определения

Приведем список терминов, используемых в статье:

• разрешение на строительство и реконструкцию — документ, подтверждающий разрешение на начало строительных работ: «Разрешение», «Допуск», «Согласование», «Разрешительный документ»;
• будущий объект капитального строительства — объект недвижимости, который будет построен и поставлен на кадастровый учет как капитальное строение: «объект», «здание», «строение», «постройка»;
• земельный участок — площадка для возведения строения: «участок», «земля»;
• собственник — физическое или юридическое лицо, имеющее зарегистрированное право собственности на землю: «застройщик», «владелец»;
• строительство — строительные работы по возведению объекта капитального строительства: «возведение», «стройка»;
• реконструкция — работы, затрагивающие конструктив и конфигурацию объекта недвижимости, связанные с изменением основных параметров площади: «улучшение»;
• строительные работы — работы, выполняемые при строительстве или реконструкции: «работы», «процесс», «процедура».

Продление разрешения на строительство: перечень документов

Ранее разрешение на строительство выдается на срок, установленный проектом, для ИЖС этот период насчитывает 10 лет. Исключениями являются форс-мажорные обстоятельства. На какой период уполномоченные госведомства продлят разрешение, устанавливается в индивидуальном порядке и зависит от ряда обстоятельств:

• Этапа строительства;
• Сроков, указанных в проекте;
• Действующих градостроительных нормативов;
• Применяемых технологий и материалов;
• Причин отклонения от графика.

Как правило, продление действия разрешения на строительство осуществляется на период до 3 лет. За назначенное время застройщик должен завершить все мероприятия, ввести объект в эксплуатацию. Если строительство по истечении дополнительного времени будет вновь не закончено, разрешение повторно не пролонгируют — потребуется получать новый документ.

Подать заявку на продление разрешения можно онлайн через информационный портал Госуслуги или МФЦ. К заявлению нужно приложить такие документы:

• Паспорт заявителя;
• Полученное ранее разрешение и документы, на основании которых оно было выдано;
• Уведомление, подтверждающее, что срок разрешительной документации истек;
• Подтверждение, что строительные мероприятия на объекте проводились.

Действие разрешения во времени

Срок действия выданного разрешения на строительство может быть продлен при условии, если до его истечения застройщиком начаты строительные работы и при этом он обратился за продлением не менее чем за 60 дней до его окончания. В судебной практике нарушение такого срока не признается существенным. Считается, что единственным основанием для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство может являться только то, что заявитель не приступил к началу строительства объекта недвижимости (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 07.03.2017 № Ф02-99/2017).

Так, в постановлении АС Северо-Кавказского округа от 20.03.2018 по делу № А63-8660/2017 арбитры прямо указали, что незначительный пропуск срока на обращение с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство не может являться достаточным основанием для отказа в таком продлении, поскольку все остальные требования заявителем при подаче такого заявления были надлежащим образом выполнены. Заявитель достраивал многоквартирный дом на земельном участке, строительство которого не смог выполнить до конца первоначальный застройщик, попавший в процедуру банкротства. У заявителя были корректно оформлены арендные отношения по земельному участку и иные документы, связанные с реализацией девелоперского проекта.

Однако в любом случае с таким обращением лучше не тянуть, поскольку нельзя исключить, что подход судов может измениться в сторону ужесточения требований к заявителю.

Действие разрешения на строительство может быть прекращено досрочно в таких исключительных случаях, как изъятие земельного участка, на котором ведется строительство, для государственных и муниципальных нужд, расторжение договора аренды участка или отказ от права собственности или иных прав на него (ст. 20 и 21.1 ГрК РФ). Следует учитывать, что расторжение договора аренды является основанием для прекращения выданного разрешения на строительство, а не причиной для отказа в его выдаче. Поэтому если при оспаривании отказа выяснится, что на момент обращения заявителя в уполномоченный орган имеющийся у него договор аренды земельного участка являлся действующим, такой отказ будет считаться незаконным, даже если на момент судебного разбирательства договор аренды будет прекращен (постановление АС Западно-Сибирского округа от 15.05.2017 № Ф04-955/2017).

Предварительный договор аренды

На практике многие девелоперы еще на стадии завершения строительства коммерческой недвижимости заключают предварительные договоры с будущими арендаторами, получая от них обеспечительные взносы, задатки и авансовые платежи, чтобы начать генерировать доход, не дожидаясь ввода объекта в эксплуатацию. Если задержка или отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию произошли по вине уполномоченного органа, то у заявителя возникает право на взыскание с него упущенной выгоды в размере доходов, которые он мог бы получить, если бы его право не было нарушено (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

При этом, даже если заявитель фактически мог сдавать помещения в достроенном, но не сданным в эксплуатацию объекте недвижимости, само по себе данное обстоятельство не свидетельствует о неправомерности его требования. В такой ситуации заявитель все равно лишен возможности полноценно использовать свой актив для извлечения прибыли, поэтому у него имеется право на возмещение своих убытков с учетом прогнозируемых доходов за вычетом затрат и тех сумм, что он имеет возможность фактически получать (постановление АС Уральского округа от 24.07.2017 № Ф09-8829/16).

Документы необходимые в первую очередь

После покупки земельного участка(далее-ИЖС), если вы это не уточнили раньше, нужно проверить стоит ли ваш участок на кадастровом учете, и если ответ отрицательный, то перед застройкой нужно обязательно поставить его на этот учет. Проблем с этим возникнуть не должно за исключением того, что потребуется сделать межевание этой земли. Благо что на этот случай у нас припасена статья, про то , прочитайте там все описано по шагам.

Внимание! Только после постановки на учет в реестр вашего участка вы сможете запросить кадастровый план в Росреестре вашего населенного пункта.

Другим немаловажным документом в процессе возведения дома служит инженерно-технический проект, который вы можете заказать в соответствующей организации, в этом документе расписанные все технические данные для проведения пусконаладочных или же монтажных работ. Это очень важный документ, который нужно будет предоставлять в органы коммунальных, пожарных, газовых служб, а также в потребительский надзор.

Инженерный проект включает в себя следующие пункты:

• ситуационный план;
• чертежи проекта;
• топографический снимок участка;
• расчетная документация (смета);
• генплан участка застройки;
• пояснительная записка;
• план всех помещений (подвал, этажи и др.);
• фундамент в разрезе;
• план конструкции крыши и перекрытия;
• план фундамента;
• план стропильной системы накрытия.

Документы для получения разрешения

Подготовка обязательного пакета документов занимает наибольшую часть времени. Вам потребуются:

1. Правоустанавливающие бумаги на землю.
2. Проектные бумаги.
3. Личные документы заявителя или его представителя, подтверждающие их личность (паспорт и нотариально заверенную доверенность для представителя).
4. Непосредственно само заявление, которое можно составить заранее или заполнить в МФЦ.

К таким относятся:

• выписка из ЕГРН, подтверждающая фактического собственника;
• сам правоустанавливающий документ.

Им может быть договор, подтверждающий переход права собственности по сделке купли-продажи, дарения, ренты. Также это может быть свидетельство о получении земельного объекта по наследству.

Выписку вы можете заранее заказать в МФЦ или в Росреестре. Она предоставляется на платной основе, и ее стоимость составляет:

• в бумажном варианте для обычных граждан 300 рублей;
• в электронном формате для простых людей 150 рублей.

Стоимость услуги для юридических лиц будет иной. Запросить такой документ можно не только личным визитом в указанные организации, но и перейдя на сайт Росреестра.

Что представляет собой разрешение на строительство

Для возведения любого вида недвижимости необходимо оформить разрешительный документ в соответствии с нормативными требованиями, которые регламентируются Градостроительным кодексом. Разрешение на строительство представляет собой бланк определенного образца, в котором содержится подтверждающая информация владельца на соответствие проектной документации плану участка застройки и межевому проекту территории. Данный документ предоставляет официальное разрешение на строительство сооружения и проведение реконструкционных работ с ним. В разрешении на строительство, образец которого можно увидеть на специализированных сайтах, указывается допустимость размещения постройки на земельном участке в зависимости от разрешенных вариантов его использования и перечня ограничений, установленного для данной территории.

Это обязательный документ для строительства жилого загородного дома, который является основанием для его возведения, включая выполнение подготовительных этапов, прокладку наружных инженерных коммуникаций и осуществление мероприятий по благоустройству территории. Данное разрешение необходимо также оформлять при выполнении комплексных капитальных мероприятий на существующем объекте, когда возникает вопрос о проверке прочности, безопасности, износоустойчивости сооружения.

Получение разрешения на строительство дачных, садовых домов

Если дачный дом, который возводится на садовом участке, будет использоваться для постоянного проживания, необходимо оформить разрешение на строительство. Для этого застройщик должен обратиться с заявлением на имя Главы района в Управление архитектуры и градостроительства и предоставить такой набор документов для разрешения на строительство:

• заявление определенного образца;
• оригинал ходатайства Главы района;
• копию свидетельства, подтверждающего право собственности на земельный участок;
• кадастровый паспорт;
• градостроительный план земельного участка;
• проект дома, выполненный с учетом нормативных требований застройки;
• топографическую съемку территории 1:500;
• технические условия на подключение инженерных коммуникаций;
• договор дарения или купли-продажи участка земли;
• акт выноса границ участка земли и осей постройки в натуру, который согласован с компетентными органами местного самоуправления;
• экспертное заключение проектной документации;
• паспорт заказчика.

Проектная документация

Соблюдение градостроительных, а также строительных норм и правил достигается при осуществлении строительства или иных строительных работ в соответствии с согласованной с надзорными и контрольными органами проектной документацией. Проектная документация согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации — это графические и текстовые материалы, определяющие объемно-планировочные, конструктивные и технические решения для строительства, реконструкции и капитального ремонта (п.1 ст.61). В соответствии со ст.61 этого Кодекса строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основании проектной документации. Разрабатывать проектную документацию для выполнения тех или иных видов строительных работ должна специализированная (проектная) организация, обладающая соответствующими лицензиями (ст.17 Федерального закона от 08.08.2001 N 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (в ред. от 26.03.2003 N 36-ФЗ). Отношения между заказчиком и проектировщиком оформляются договором подряда на выполнение проектных работ. При выборе проектной организации необходимо удостовериться в наличии у нее лицензии, так как ее отсутствие может послужить основанием для признания сделки недействительной.

Проектная документация разрабатывается в соответствии с градостроительной документацией, со строительными нормами и правилами, согласовывается с соответствующими органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора на базе федерального законодательства и законодательства субъектов Российской Федерации (п.2 ст.61 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В некоторых случаях разработке проектной документации предшествует стадия предпроектной подготовки строительства. Например, в Москве для проведения нового строительства и реконструкции на основании Распоряжения N 378-рм проектной стадии подготовки строительства должна предшествовать предпроектная подготовка, которая включает два периода: прединвестиционный и инвестиционный. В прединвестиционный период разрабатываются отдельные стадии градостроительной документации вплоть до проектов планировки территории. В инвестиционный период разрабатывается градостроительное обоснование размещения объекта (при отсутствии утвержденной прединвестиционной градостроительной документации), подготовка исходно-разрешительной документации, оформление разрешения на осуществление градостроительной деятельности. Если для выполнения строительных работ необходимо прохождение указанных стадий, в частности разработка исходно-разрешительной документации, то проектная документация должна разрабатываться в соответствии с указанными документами.

Состав проектной документации зависит от вида строительных работ, которые планируется производить. Так, в соответствии с Распоряжением N 378-рм в состав проектной документации для перепланировки здания входят: план этажа на копии плана БТИ с указанием предполагаемых к сносу перегородок, устанавливаемых перегородок, мест пробития проемов во внутренних стенах; при необходимости конструктивные детали и узлы; решения по внутреннему инженерному оборудованию, заключение о функционировании внутренних инженерных систем (при необходимости); техническое заключение о несущей способности конструкций (также при необходимости). Состав проектной документации для проведения, например, реконструкции будет значительно шире.

После того как проектная документация разработана, она подлежит утверждению заказчиком в установленном им порядке (п.4 ст.61 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Обычно это происходит путем проставления подписи физического лица или подписи представителя (обычно руководителя) и оттиска печати юридического лица на титульном листе проекта. Так, для перепланировки проектная документация утверждается путем подписи заказчика на плане этажа с измененной планировкой.

В Постановление № 785 устанавливаются новые термины

1. Архитектурно-планировочное задание (АПЗ) – документ, содержащий в себе требования, исходя из месторасположения земельного участка, к архитектурно-пространственным характеристикам объекта, застройке и использованию земельного участка, архитектурно-художественному оформлению прилегающей городской среды, по выполнению инженерных изысканий, исполнительной съемки инженерных коммуникаций объекта, по благоустройству застраиваемого земельного участка, по разработке проектов наружной рекламы. В АПЗ не устанавливаются требования к конструктивным решениям, внутренним планировке, отделке, оборудованию объекта строительства;
2. Технические условия — это документ, содержащий информацию о подключении (отключении) здания (сооружения) к объектам инженерной инфраструктуры), дополнительно уточняется перечень информации, которая должна содержаться в данных условиях. Общий перечень организаций, выдающих технические условия, устанавливается местным исполнительным и распорядительным органом;
3. Технические требования – это документ, содержащий в себе перечень требований, предъявляемый к конкретному объекту, позволяющих обеспечить его безопасную эксплуатацию. Общий перечень организаций, выдающих технические требования, установлен в приложении 1 к Положению № 785²;
4. Градостроительный паспорт земельного участка – комплексный документ, разрабатываемый на основании утвержденной градостроительной документации, определяющий регламенты, параметры застройки и использования земельного участка с учетом его характеристик и градостроительных, архитектурных, инженерно-технических, охранных требований к застройке земельного участка, требований по изысканиям.

Что такой ИРД в строительстве?

Составление проекта нового здания или реконструкции имеющегося – это только начало пути, который предстоит пройти застройщику до момента сдачи объекта в эксплуатацию. Важным этапом будет оформление исходно разрешительной документации (ИРД), что является самым сложным и порой крайне затянутым по времени во всем задуманном мероприятии.

Исходные данные, задаваемые в ИРД, дают представление о масштабности строительства с уточнением качественных характеристик, объемов работ и потребностей с финансовой стороны в отношении всех этапов возведения объекта.

Разрешительная документация включает такие бумаги, как:

• межевой план участка земли, с указанием его границ;
• схематическое размещение будущего строения на плане;
• показатели строительства технические и экономические;
• рекомендации и требования всех согласующих органов;
• технические условия на присоединение инженерных систем.

На основе документов, входящих в ИРД, происходит составление подробного проекта здания со сформированным техническим заданием. Разрешение на строительство невозможно получить без готового проекта объекта недвижимости.

Нормами Градостроительного кодекса РФ (ст. 44 — 51) обязанность получения всех необходимых разрешительных документов возложена на застройщика, в чьем распоряжении находится участок земли, где будет возведено строение. Однако, он вправе заключить договор на соответствующие услуги с техническим заказчиком, который будет от его имени собирать пакет исходно разрешительных документов. Тем самым застройщик переложит всю волокиту по сбору необходимых бумаг на посредника.

Путь застройщика в получении ИРД можно описать следующими шагами:

1. Получение согласования от комитета по градостроению.
2. Получение постановления местной администрации о разрешении на проектирование.
3. Защита проекта в рамках общественных слушаний (требуется не всегда).

Следует отметить, что застройщику для получения всех разрешительных документов придется пройти немало трудностей, связанных с согласованием всех нюансов предстоящего строительства. Поэтому само возведение здания может показаться не такой уж сложной задачей.

Похожие записи:

• Вам нужно прописать ребенка к отцу? Да, можно
• Как получить налоговый вычет работающим пенсионерам в 2023 году
• Примеры причин переноса отпуска по инициативе работника и работодателя