Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что ждет рынок недвижимости в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Казахстанский рынок жилья снова «волнуется» особенно интенсивно в последние несколько лет. После относительно плавного подъема спроса и цен, резкие коррективы внесла пандемия, заставившая замереть всю экономику.
Что будет с ценами и спросом
По мнению исполнительного директора финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослава Баджурака, ценовой «пузырь» в ближайшее время будет сдуваться за счет ограничений ЦБ к «экстремально низким» ипотечным ставкам, которые входят в силу с 1 июня 2023 года. Второй фактор, определяющий цены «первички» и «вторички», по мнению эксперта, — это спрос населения на ипотеку.
«По данным нашего финансового маркетплейса, онлайн-спрос потребителей весь первый квартал был ниже аналогичного периода годом раньше. А в марте оказался меньше январского на 3%, — говорит аналитик. — Многие люди заняли выжидательную позицию и откладывают покупку квартиры, тем более в ипотеку. Отметим, что в прежние годы высокий ипотечный сезон начинался как раз в январе-марте и спрос прибавлял. Правда, мы не видим и резкого падения, что позволяет сделать вывод о том, что на рынке найден определенный баланс. Возможно, что в 2023 году мы выйдем на плато и дальнейшая динамика будет плавной. Впрочем, если не произойдет новых геополитических и экономических потрясений».
Что будет с ипотекой
Средняя ставка, по которой банки одобряли ипотеку на новостройки по итогам апреля (без субсидирования процентов государством) составила 10,6%. На «вторичку» — 10,1%, отмечают эксперты «Выберу.ру». Весь апрель средние проценты хоть и незначительно на 0,1-0,3%, но росли. В мае тоже замечен небольшой прирост. Впрочем, это не коснулось льготных программ.
«По семейной ипотеке, которая сейчас набрала популярность благодаря расширению условий, средние ставки сделок по итогам апреля составили 5%. По госпрограмме (под 8%) за счет дисконтов банков средние проценты – 7,2%. Оговорюсь, что эта средняя “температура” по процентам ещё не отражает изменения правил ЦБ к рынку новостроек. Более чёткую картину мы увидим в третьем квартале», — комментирует Баджурак, добавив, что экономических предпосылок для роста ипотечных ставок в ближайшие месяцы пока нет.
Другого мнения Виталий Русаков: «Пока что шансы на то, что ЦБ РФ будет повышать ставку — высоки. Налицо проблемы с дефицитом государственного бюджета, кратное увеличение расходов. Инфляция при всех стараниях власти будет расти, а значит и будет повышаться ставка кредита».
Девелоперы, при этом, окажутся в трудном положении, полагает аналитик, особенно если учитывать «затоваренность» первичного рынка недвижимости.
«Рост ставок приведет к ухудшению положения дел застройщиков, и тут не поможет никакая субсидированная ипотека, даже под ноль процентов, — комментирует эксперт. — Если ЦБ РФ дальше начнет поднимать ключевую ставку, то тогда застройщики будут поставлены перед непростым выбором: либо сокращать радикально объем рынка (строительства), либо снижать цены».
Что будет влиять на рынок в 2023 году
Определяющее влияние на рынок будут оказывать геополитические факторы:
«Если обстановка в мире не обострится, клиенты постепенно вернутся на рынок. Как и в 2022 году, спрос во многом будет зависеть от доступного жилищного кредитования. Кроме того, сохранится тенденция на уменьшение площади квартир и апартаментов в новых проектах».
На обстановку прежде всего будет влиять продление льготной ипотеки, а также ситуация с субсидированными ставками, поскольку эти программы стимулируют спрос, считает генеральный директор девелоперской компании.
«Немаловажно и то, каким образом будет складываться политическая ситуация на международном рынке, ведь это влияет на экономику России в целом и на доходы населения, — говорит эксперт. — В случае отмены санкций стоимость строительства может снизиться, поскольку возврат на отечественный рынок проверенных поставщиков приведет к увеличению конкуренции и будет сдерживать рост цен. Конечно, такой сценарий пока маловероятен, равно как и быстрое налаживание собственного производства — это не делается за один год».
Что будет с ценами на стройматериалы
После резкого роста стоимости стройматериалов в марте 2022 года ценовая динамика в этом сегменте быстро стабилизировалась, и с мая наблюдается снижение цен, говорят аналитики:
«Этому способствовали укрепление рубля, восстановление логистических цепочек и переориентация рынка на внутреннее предложение. Однако темпы снижения постепенно замедляются. Так, в ноябре, по данным Росстата, стройматериалы в среднем подешевели на 0,7% (против 0,9% в октябре и сентябре)».
В ближайшее время резкого удорожания не будет:
«Государство субсидирует производство необходимой продукции, предприятиям удается нормализовать логистику, кроме того, получается наладить параллельный импорт. По-видимому, цены на стройматериалы в следующем году будут расти уже не так стремительно, как в этом».
Стоимость перестанет расти, если правительство установит потолок цен:
«Но для снижения себестоимости стройки этой меры уже недостаточно. Чтобы материалы начали дешеветь, их поставщиков должно быть много. В современных условиях мы наблюдаем обратный процесс, а дефицит всегда приводит к росту цен».
Власти прогнозируют укрепление доллара и евро, что может косвенно спровоцировать рост цен на некоторые стройматериалы:
«Девелоперы уже наладили поставки нужных материалов, но азиатские аналоги не всегда дешевле американских или европейских брендов. Есть и внутренний фактор — ценовая политика естественных монополистов, которые могут компенсировать недополученные на внешних рынках прибыли путем повышения цены для российских покупателей. Иными словами, нельзя исключать, что в 2023 году продолжат расти цены на стройку».
На государственных дрожжах
Одна из немногих успешных стратегий инвестирования в казахстанскую недвижимость в последние годы – покупка квартиры в ипотеку с использованием госсубсидирования, рассказал «Курсиву» ведущий специалист по недвижимости Ria Light.
«Недвижимость дорожает каждый год. Даже если не брать ситуацию двух последних лет, в среднем инфляционный рост стоимости жилья в Алматы составляет 1% в месяц или 12% в год. То есть, приобретая квартиру в ипотеку по фиксированной ставке не более 12%, покупатель фактически берет ее в ноль. Кроме того, такую недвижимость можно сдать в аренду, тем самым перекрывая платежи по ипотеке, или продать дороже», – поясняет Бикетов.
Портрет такого инвестора – казахстанец, имеющий квартиру для постоянного проживания, а также сбережения, достаточные для первоначального взноса, и подпадающий под условия государственных льготных ипотечных программ.
«Это неестественная для рынка ситуация. Она существует только потому, что некоторым слоям населения государство субсидирует ипотеку (ставки по госипотеке 6–8%), а налог с аренды очень низкий – всего 3% (для ИП) или даже 0%. Коммерческую ипотеку под 20–25% никакая аренда не окупит. Если госсубсидии отменят или изменится налоговая часть (в Европе налог на аренду может доходить до 45%), такая схема работать не будет», – уверен Евгений Долбилин.
Подсчитайте и примите решение
При покупке недвижимости важно тщательно просчитать все факторы, действовать не спеша и без лишних эмоций. Неизвестно, что будет с ценами на недвижимость спустя 3-5 лет. Важно учесть ликвидность объекта и размер переплаты по кредиту. Если сделку планируется совершить на вторичном рынке, выгодно присмотреться к объектам, которые собственник желает продать срочно, предлагая дисконт.
Тем, кто планирует оформить ипотеку, лучше успеть сделать это до следующего повышения ставок по кредитованию. Стоит внимательно изучить предложения от разных банков. Часто низкий первоначальный взнос сигнализирует о том, что итоговая ставка будет завышена. Максимально выгодная сделка в этом случае будет при оформлении кредита на минимально возможный срок. Если нет уверенности, что удастся справиться со взносами, которые нужно будет выплачивать каждый месяц, то можно взять и на максимальный срок, но обязательно с возможностью досрочного погашения долгового обязательства.
Друзья, подведем итоги. Какими бы обоснованными ни были предположения экспертов, ключевое слово здесь – «предположения». Да, они осуществятся с большей долей вероятности. Мы с вами разобрали все наиболее вероятные сценарии и прогнозы, что будет с ценами на недвижимость в 2023 году. Эта информация точно поможет вам если не приумножить, то хотя бы сохранить средства. Если ваша личная финансовая ситуация, будь то приобретение жилья или его продажа, требует безотлагательных действий, дерзайте. Бывает, что люди годами пытаются продать квартиру, мониторят цены в ожидании «идеального» момента, чтобы получить максимальную выгоду. Но этот момент не существует в природе – дорожает ваша квартира, и тут же дорожает то, что вы хотите купить на вырученные деньги. Все взаимосвязано. И любое действие – а лучше всего, конечно, трезво спланированное – гораздо лучше бездействия.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
В чем отличие стоимости вторички и новостроек?
В начале 2023 года банки объявили о сильном подорожании ипотеки, поэтому взять кредит на покупку вторичного жилья теперь можно по ставке не ниже 12%. Но риелторы и аналитики утверждают, что каждый месяц цена таких квартир будет снижаться примерно на 1% за квадратный метр. Это поможет скорректировать текущие расценки и вернуться к более реальным показателям 2020-2022 года. Поэтому, если вы хотите продать жилье, то не раздумывайте и делайте это прямо сейчас, так как повышения цен на вторичном рынке точно ждать не стоит.
Если говорить о новостройках, то здесь дела обстоят значительно сложнее. Во-первых, не все готовы вложить свои деньги в строящееся жилье, потому что боятся рисков и отсутствия стабильности. Во-вторых, при росте стоимости строительства и материалов девелоперы не могут позволить себе слишком сильно сбавить цены. Поэтому выгоднее всего будет предоставлять новым клиентам скидки на некоторые проекты и предлагать всевозможные акции. Плюс к этому застройщик сможет сделать жилье более доступным, уменьшая его метражи и увеличивая многофункциональность.
Подведем итоги:
- В 2023 году цены на жилье будут снижаться примерно на 1-1,5% в месяц, но это произойдет далеко не во всех регионах, а только в тех, где произошел застой.
- Ипотечные ставки продолжат расти, а доходы – нет. Поэтому инвестиции будут сопряжены с определенными рисками, в том числе связанными с увеличением сроков окупаемости недвижимости.
- С учетом роста издержек застройщиков стабилизация рынка будет происходить за счет сдержанного роста цен на квартиры в новостройке и более высоких темпов роста на вторичном рынке.
- Желающим сэкономить на покупке квартиры в 2023 году лучше выбрать вторичное жилье, а тем, кто желает выгодно инвестировать свои средства – искать новостройки на стадии котлована.
Секреты и риски ультрадешевой ипотеки
— В прошлом году появилась субсидированная застройщиками ипотека с ультранизкими ставками — два-три процента годовых, встречались даже ставки 0,1 процента годовых. Объясните, как образуется такая низкая, нерыночная ставка? Стоимость денег ведь намного выше.
— Если очень грубо, то это напоминает мошенническую схему на вторичном рынке в регионах. Может, не очень этично об этом писать в прессе. Но с другой стороны, если это не опубликовать, как люди будут понимать, что надо бояться таких схем? Представьте, что у человека нет первоначального взноса на ипотеку. Он в зоне риска с точки зрения банкиров: не смог накопить даже 300 тысяч рублей, чтобы купить в ипотеку квартиру за два миллиона. И есть квартира за два миллиона, которую давно не могут продать. К ее владельцу приходят и говорят: «Давай сделаем цену не два миллиона, а два миллиона триста тысяч рублей». Тот спрашивает: «Зачем? В чем прикол?» И ему объясняют: «У нас есть покупатель, но у него нет первоначального взноса на ипотеку. Мы заявим цену два миллиона триста тысяч и оформим, якобы ты получил триста тысяч рублей по расписке как аванс. Они и зачтутся как первоначальный взнос. Соответственно, тело кредита будет два миллиона, которые ты и получишь за свою квартиру». Встает вопрос публичной переоценки квартиры: агент убирает из баз данных предложение о продаже за два миллиона рублей и ставит три объявления о квартирах по два миллиона триста тысяч. Вызывают оценщика, он смотрит базы и делает оценочный альбом с ценой 2,3 миллиона рублей, его относят в банк. Умные банкиры понимают риски и не принимают такой оценки. Но менеджерам банка тоже надо выполнять план, и можно найти того, кто закроет на это глаза. В итоге: за два миллиона квартиру не могли продать, а после завышения цены она успешно «ушла».
— Это распространенная схема?
— В столичных регионах — нет. Сумма завышения получается слишком большая. А в регионах очень распространено. Банковские сотрудники вынуждены работать как следователи, они говорят: «Менеджеров ипотечного кредитования постоянно искушают, пытаются втянуть в такие схемы. Это кошмар: мы увольняем сотрудника, но нового сразу же пытаются коррумпировать».
— Интересно. Но перейдем к субсидированной ипотеке на столичные новостройки.
— Тут похожая история. Застройщик приходит в банк и говорит: «Случилась СВО, спрос упал. У меня не продается квартира за 12 миллионов рублей. Давай сделаем цену 15 миллионов».
— Парадоксально! Не снизим цену, а увеличим? Интерес застройщика понятен: он хочет продать квартиру. А чем покупка по дорогой цене привлекает покупателя? И что получает банк?
— Покупатель получает квартиру по более высокой цене, но с длительной и дешевой ипотекой. Ему максимально увеличат срок кредита — на сленге банкиров это называется «растянуть баян». Из-за низкой ставки заемщик имеет низкий ежемесячный платеж, сравнимый со стоимостью аренды. С банком хитрее. Банк получает сумму завышения цены как единовременную компенсацию за субсидирование будущих процентных платежей.
— Но ведь эта сумма завышения не компенсирует субсидию ипотечной ставки, например с семи процентов до двух процентов годовых, если кредит рассчитан на 20‒25 лет.
— Банки исходят из статистики, что люди обычно закрывают ипотеку досрочно — за пять-семь лет.
Ожидаемый в 2023 году спрос на квартиры
С начала 2022 г. спрос на квартиры непрерывно снижался на фоне обострения экономических и политических проблем. В середине года количество заключённых сделок по покупке жилья заметно выросло, что обусловлено внедрением программы по обеспечению «околонулевой» ставки застройщиками. Однако после начала частичной мобилизации в сентябре спрос вновь обрушился.
Ближе к концу года был зафиксирован рост количества просмотров объявлений о продаже жилья. Некоторые эксперты позитивно оценивают этот сигнал, ожидая незначительного увеличения спроса в I квартале 2023 г. Но большинство аналитиков считает, что рост связан с традиционным предновогодним скачком платёжеспособности и слухами о завершении программы льготного кредитования.
Пока эксперты строят прогнозы с осторожностью, т.к. уровень неопределённости на рыке очень высок. Но чаще они склоняются к тому, что спрос на квартиры в 2023 г. будет стабильно снижаться. Влияние на показатель в большей степени окажут политические и экономические события.
Дoпoлнитeльныe фaктopы пpи пoкyпкe квapтиpы
Пoмимo paccмoтpeнныx пapaмeтpoв, выбиpaя квapтиpy, cлeдyeт oбpaтить внимaниe нa cлeдyющиe acпeкты:
- Блaгoнaдeжнocть пpoдaвцa. Этo кacaeтcя cдeлoк кyпли-пpoдaжи co вceми типaми нeдвижимocти – кaк c нoвocтpoйкaми, тaк и co «втopичкoй». B cлyчae co cтpoящимиcя oбъeктaми вaжнo yбeдитьcя в нaдeжнocти зacтpoйщикa. Пoкyпaя жильё y чacтнoгo coбcтвeнникa, cлeдyeт пpoвepить юpидичecкyю чиcтoтy квapтиpы и нaмepeния пpoдaвцa.
- Кaчecтвo квapтиpы. Ocмaтpивaя нoвocтpoйкy, нyжнo oбpaтить внимaниe нa нaличиe вcex кoммyникaций, внeшнeй инфpacтpyктypы. Квapтиpa нa втopичнoм pынкe тaкжe дoлжнa oблaдaть нopмaльнo фyнкциoниpyющими кoммyникaциями, иcпpaвнoй caнтexникoй и т. п.
- Пoтeнциaльныe coceди. Любoй жилeц мeчтaeт o cпoкoйныx, нe шyмныx coceдяx. Ocoбeннo этo кacaeтcя пoжилыx людeй и ceмeй c дeтьми. Пoэтoмy пepeд пoкyпкoй квapтиpы вaжнo yзнaть, ктo бyдeт paздeлять c вaми лecтничнyю клeткy.
Рынок в новых условиях
По сути, к 2024 году на рынке недвижимости закончится целая эпоха – становление, два корректирующих кризиса и большой период плавного снижения, в котором мы находимся сейчас (см. «Когда цены на недвижимость начнут расти, или О чем могут рассказать глобальные рыночные циклы?»). «Новый цикл на рынке может сопровождаться подорожанием жилья. Однако предпосылок для взрывного роста, который наблюдался в отдельные периоды в прошлом, сейчас нет. Скорее стоит говорить о росте на уровне инфляции», — говорит Юлия Рышкина.
При этом рынок будет существовать в новых условиях. Может поменяться внешняя макроэкономическая и политическая обстановка – как раз в 2024 году пройдут выборы президентов в России и США. Мировая экономика к этому моменту может измениться, произойдет адаптация российского рынка к жизни в условиях санкций и импортозамещения. А девелоперам придется играть по новым правилам – долевое строительство в том виде, в котором к нему привыкли, исчезнет в 2019 г.
Ситуация на рынке недвижимости сегодня: последние новости
На рынок недвижимости больше всего влияют условия по ипотечным кредитам. Когда Центробанк поднял ключевую ставку сразу до 20%, рынок фактически остановился и люди перестали покупать квартиры. Некоторые продавцы сняли свои квартиры с продажи и предпочли переждать: не все готовы были дальше менять свои жилищные условия и брать дорогие кредиты.
Сейчас ключевая ставка снижена до 14% и можно ожидать, что до конца года её вновь скорректируют. Ключевая ставка отражает «стоимость денег» в экономике и напрямую влияет на проценты по вкладам и кредитам. Без специальных программ господдержки или акций от застройщиков ипотечная ставка стремится к ключевой. То есть, чем ниже ключевая ставка, тем выгоднее условия по ипотеке в разных банках.
Стоит ли сейчас продавать квартиру или подождать
Другой распространённый вопрос — что делать собственникам жилья, которые задумываются о его продаже. Для них новости неутешительные: пик ажиотажного спроса был в конце февраля — начале марта, но тогда многие владельцы недвижимости сняли свои объекты с продажи, решили переждать. Теперь же активность на вторичном рынке минимальная. Во-первых, из-за дорогой ипотеки на готовое жильё снизился интерес к таким вариантам. Во-вторых, многие в принципе предпочитают сейчас ничего не делать, оставить деньги в квадратных метрах и подождать до лучших времён. С начала года квартир в продаже на вторичном рынке стало на 40% меньше, а часть бывших продавцов временно перешла в сегмент аренды жилья.
Стоит ли продавать квартиру сейчас, зависит от того, есть ли у вас план, что затем делать с деньгами. Если вы хотите купить новую квартиру (знаете, какую и где, понимаете, нужна ли вам ипотека и по какой ставке её получить), положить деньги на депозит или распорядиться ими как-то иначе, то можно выходить на рынок. Если просто был план продавать ещё до кризиса, но не успели, а сейчас чёткой стратегии нет, возможно, переждать и сдавать в аренду — лучший вариант.