Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать приватизированную квартиру: особенности сделки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.
Можно ли продать приватизированную квартиру с обременением
Все вышесказанное относится к квартирам, которые не имеют определенных обременений. Но что делать, если в квартире прописан человек, который отказался от участия в приватизации? Поскольку в соответствии с законом данное лицо сохраняет за собой право бессрочного проживания в квартире, принудительно выписать его не удастся.
Этот момент серьезно настораживает всех покупателей. Однако сам факт регистрации и права проживания никак не влияет на возможность совершить сделку. Но каким-то образом указать в ДКП положение о том, что после продажи данное лицо выпишется добровольно, невозможно. Нельзя предусмотреть и иные варианты его выселения.
Поэтому чисто технически это не является препятствием для совершения сделки. Но с «житейской стороны», вряд ли кто-то согласится приобретать жилье с подобным обременением.
К юристам часто обращаются с вопросом: хочу продать приватизированную квартиру, но долей в праве обладает несовершеннолетний, как быть? Это очень важный момент. Права недееспособных и несовершеннолетних подлежат особенной государственной защите.
Для выписки недееспособного или несовершеннолетнего (даже если он не владеет долей в квартире) обязательно потребуется разрешение органов опеки. И если чиновники сочтут, что регистрация по новому адресу негативно скажется на качестве жизни «подопечных», своего согласия они не дадут. Сделка станет попросту невозможной.
- При покупке квартиры с несколькими собственниками покупателю нужно ознакомиться с документами, подтверждающими предоставление преимущественного права выкупа другим владельцам. Иначе они могут оспорить сделку.
- Для оформления квартиры на двух собственников нужно указать в ДКП их как покупателей.
- При отчуждении доли в пользу третьего лица ДКП удостоверяется нотариусом, который самостоятельно подает документы на регистрацию.
- При продаже долей в квартире обоими супругами согласие или извещение не оформляются.
- Для продажи недвижимости с долей несовершеннолетнего ребенка понадобится разрешение органа опеки.
Юридический статус приватизированного жилья
В России можно жить бесплатно в государственной или муниципальной квартире по договору социального найма. Такие квартиры нельзя продать или завещать. Но их можно приватизировать, получить в собственность и потом распоряжаться ими как угодно.
Приватизация — бесплатная передача муниципальных и государственных квартир людям, которые в них живут. После приватизации жилец становится полновластным собственником квартиры и может распоряжаться ею как хочет: продать, сдать, заложить в кредит, подарить, сделать перепланировку или передать по наследству.
Долевая собственность. Если в приватизации участвуют несколько жильцов, квартира переходит в долевую собственность — долями наделяются все люди, прописанные в квартире. Это значит, что все собственники будут иметь равные доли, которыми смогут распоряжаться как захотят. Продать свою долю собственник может только с разрешения всех остальных собственников.
«Отказники». Приватизировать жилье можно только один раз после достижения 18 лет. Поэтому взрослые люди могут отказаться от приватизации в пользу другого человека. Например, часто родители отказываются в пользу детей. Дети отказаться от приватизации не могут.
По закону жилец, отказавшийся от приватизации, но сохранивший прописку по старому адресу, может жить в квартире пожизненно — выселить его нельзя.
Продать муниципальную квартиру без приватизации нельзя. Но можно продать жилье, если вы уже получили договор приватизации, но еще не оформили право собственности. В этом случае после продажи квартиры, Росреестр одновременно внесет в ЕГРН запись о прежнем владельце и переходе собственности к новому.
Схема №2. Продажа через залог
Этим способом пользуются, когда банк соглашается принять данную долю в залог для выдачи ссуды. Сделка такого рода носит название ипотеки. Если вы взяли деньги, но вернуть в заранее оговоренный срок с процентами эту сумму не смогли – доля перейдет в собственность залогодержателя (банка).
Часто юристов спрашивают: относится ли данное правило к жилью, являющемуся единственным для собственника доли и его семьи? Ответ: да – относится, что прямо указано в: ст. 446 ГПК РФ, ст. 337, 348 ГК РФ. Можно не опасаться изъятия недвижимости банком за долги, только в случаях, указанных в ст. 54.1 Закона «Об ипотеке»:
- Сумма долга меньше 5% от ценности залога.
- Просрочка долга меньше 3 месяцев.
Как признать продажу доли в квартире незаконной?
Споры вокруг продажи долей в квартире в современной судебной практике – не редкость. Оспариванием сделок могут заниматься совладельцы, покупатели, а также третьи лица, чьи права оказались нарушенными. Оспорить куплю-продажу, оформленную договором и зарегистрированную в ЕГРП, можно только в судебном порядке.
Совладельцы квартиры могут обратиться в суд в течение 3 месяцев с момента, как им стало известно о состоявшейся купле-продаже. При этом нельзя оспорить саму сделку, а только потребовать перевести на свое имя права и обязанности покупателя по уже зарегистрированному договору. При положительном решении суда, истец выплатит бывшему владельцу доли указанную в договоре сумму и станет владельцем этой доли.
Важно отметить, что судебное разбирательство такого рода занимает достаточно много времени, требует издержек, поэтому лучше вначале попытаться разрешить спор мирным путем. Поручить вести переговоры от своего имени можно профессиональному юристу. Такой способ поможет решить возникший спор без привлечения суда через мировое соглашение.
Любая сделка может быть легко признана недействительной в суде, если истец сможет доказать, что при ее заключении были нарушены нормы законодательства. Например, покупатель передал продавцу всю сумму еще до подписания договора купли-продажи, или же продавцом выступает лицо, не имеющее прав на данную недвижимость и совершение сделок с ней.
Сроки давности по делам такого рода очень важны:
- В течение года можно оспорить сделку, если можно достоверно установить момент, с которого истец узнал об обстоятельствах, препятствующих ее законному заключению.
- Ничтожные сделки можно оспорить в течение 3 лет. Например, если истец сможет доказать, что продавец не получал денег от покупателя.
- Третьи лица, не являющиеся участниками купли-продажи, имеют право подать иск в суд при ущемлении своих прав в течение 10 лет с момента, когда они должны были получить информацию об этом ущемлении.
Хочу продать приватизированную квартиру: тонкости и нюансы
Казалось бы, простой вопрос – как продать приватизированную квартиру? Но ответить на него сможет далеко не каждый, в том числе и тот, кто уже хоть раз продавал или покупал недвижимость.
Данные сделки, несмотря на всю свою схожесть с куплей-продажей квартир, полученных иным способом (как продать квартиру мы писали здесь), обладают рядом особенностей.
Именно их мы и рассмотрим в рамках данной статьи.
Разобравшись с тем, как именно происходит приватизация (об этом читайте тут) и даже преодолев возможные отказы (этому посвящен этот материал), человек становится полноправным собственником приватизированной жилплощади. Это значит, что он вправе владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимость. То есть совершать с ней любые сделки, будь то:
- сдача в аренду;
- продажа;
- обмен;
- дарение.
Новые правила продажи доли в квартире
Бесплатная консультация юриста по телефону:
Продажа доли в квартире сопряжена с целым рядом мероприятий, которые должен произвести собственник, желающий осуществить данную процедуру. Со 2-го июня 2016 года в правовую силу вступил Федеральный закон 172 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Этот закон внес корректировки в действующий ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Однако он утрачивает силу в январе 2020 года. Как изменятся производимые операции с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, рассмотрим в статье.
Для тех, кто задался вопросом приобретения недвижимости, актуальной будет информация и из ФЗ 214 об участии в долевом строительстве (действующая редакция).
Существуют иные методики «избавления» от доли:
- Дарение. Правовые нормы не запрещают дарить свою долю любому симпатичному гражданину. Для этого необходимо составить договора дарения, в котором будут указаны данные о предмете дарения и гражданах, участвующих в данных правоотношениях. Если доля будет подарена сторонним лицам, то подобная сделка подпадает под налогообложение НДФЛ по ставке 13 процентов.
- Использование доли в качестве предмета залога. для реализации данной методики необходимо получение денежного займа, обеспечением по которому будет выступать доля в приватизированной квартире. Если получатель займа нарушает условия возврата денег, доля в автоматическом режиме переходит к гражданину, предоставившему заем.
- Традиционная продажа. Процедура реализуется в несколько стадий:
- оценка стоимости реализуемой доли;
- письменное информирование заинтересованных лиц;
- регистрация письменных отказов;
- составление договора на реализацию доли;
- изменение имущественных прав.
Можно ли продать долю ребенка?
Такая возможность существует, что даёт возможность родителям воспользоваться долей ребёнка для улучшения жилищных условий всей семьи.
Формально такая процедура ничем не отличается от аналогичной сделки по продажи доли любого собственника. Однако родителям придётся доказывать представителям органов опеки и попечительства, что ребёнку от такой продажи станет только лучше.
Для получения разрешения на продажу доли родители должны предоставить доказательства того, что ребёнок в квартире, приобретённой взамен проданной, будет находиться в лучших условиях. Кроме того, он будет иметь там большую долю в общей собственности.
Если жилищный вопрос для ребёнка не существенен, то доказательством благих намерений родителей может стать счёт в банке, открытый на имя несовершеннолетнего владельца, где будут размещены деньги, вырученные от продажи его доли жилплощади.
Продажа части квартиры
После выделения доли хозяин вправе ее продавать. Но перед тем как это сделать, необходимо предложить осуществить выкуп своей части другим собственникам. По закону, перед тем, как продать долю в квартире, другим хозяевам обязательно стоит направить письменное уведомление с предложением совершить покупку.
В таком документе указывается стоимость и технические характеристики жилища. Принять решение о купле вашей доли совладельцы могут в течение месяца после ознакомления с письмом. То есть за этот срок они должны либо принять ваше предложение, либо отказаться от покупки.
Чтобы не возникло никаких недоразумений, такое предложения необходимо отправлять заказным письмом. Ведь если в дальнейшем, например, собственники заявят в суде, что они не получали никакого уведомления, то вы сможете предоставить доказательства.
Дарственная вместо договора купли-продажи
Некоторые продавцы в таком случае решаются пойти на хитрость. Дабы не проводить процедуру уведомления соседей, они просто оформляют дарственную. При этом типе сделки уведомление соседей производить вовсе необязательно, а само оформление выйдет дешевле и пройдет быстрее.
Но и здесь есть подводные камни: если подарите свою долю человеку, который вам родственником не является, то такой договор совладельцы могут оспорить. И даже если соседям не получится установить, что вместо дарения имела место сделка купли-продажи, то факт отсутствия родственных связей, в принципе, доказать не так сложно. Перед тем как продать долю в квартире, важно договориться с покупателем обо всех важных моментах. В частности, обсудите порядок оплаты, к примеру, можно продать с отсрочкой платежа или в рассрочку.
Другие варианты продажи доли
Стоит отметить, что распорядиться своей долей можно, даже если это неизолированная комната. То есть теоретически человек имеет право продать долю в однокомнатной квартире. Закон не запрещает осуществлять подобные сделки. Однако на практике совершить такую операцию достаточно трудно.
Да и цена на такие квадратные метры будет чисто символическая, ведь вряд ли кто-то захочет делить одну жилую комнату, где живет еще один совершенно чужой человек. В таком случае лучше договариваться с другим совладельцем о продаже недвижимости целиком, или же предложить ему выкупить вашу долю. Если же сосед не согласен на такие варианты, то придется решать эту проблему только через суд.
Намного проще продать 1/2 долю квартиры, если в жилище есть 2 и более изолированные жилые комнаты. Конечно же, в таком случае цена за недвижимость все рано будет меньше, но при необходимости покупателей на такой вариант найти можно.
Продажа долей в приватизированной квартире
Поговорим о некоторых обходных способах. С их помощью, право преимущественной покупки не будет действовать, и вы сможете реализовать долю в собственности любому лицу. Теперь рассмотрим их конкретнее.
Способ первый – дарение
Продажа доли заменяется дарением. Дело в том, что продавец имеет право подарить свою долю любому лицу без согласия сособственников (о дарении ГК умалчивает).
Итак, что следует делать продавцу:
- Сперва необходимо заключить договор дарения. В нем должны содержаться сведения о прописанных в квартире лицах, о предмете договора (т. е. все характеристики квартиры, обязательно включая площадь). Правда, одаряемому придется уплатить большой НДФЛ– 13% от стоимости квартиры (конечно, если другая сторона — не близкий родственник);
- Деньги же лучше всего передать скрытно, например, через ячейку в банке.
И вот вы оформили сделку. Все законно. Конечно, подобные ситуации можно оспорить, но факт продажи будет практически невозможно доказать, а значит, решение будет в пользу продавца доли.
Можно сделать несколько по-другому. Подарить часть доли другому лицу, а затем продать ему свою часть доли, поскольку он тоже будет являться сособственником, а значит, будет иметь право преимущественной покупки, и без труда сможет купить ее.
Способ второй – залог
Схема действий такова:
- Возможный покупатель берет в долг у продавца некоторую денежную сумму. Обязательно заключение договора займа, в котором прописывается размер суммы и средство обеспечение исполнения обязательств – залог. Залогом выступает как раз доля в квартире;
- Сумму денег заемщик своевременно не возвращает, и к нему, соответственно, переходит предмет залога, т. е. доля в приватизированной квартире.
Как определить долю в квартире
Большинство собственников частей общей жилплощади даже не задумываются о том, что законодательно их доли в большинстве случаев не пригодны к продаже и покупке. Прежде чем продать долю, ее сначала нужно четко определить. В юридической практике существует два типа определения доли недвижимости:
- Натуральная доля — это реальный объект, часть недвижимости, которую можно определить отдельно. Например, одна комната в квартире с выделенной и четко определенной в квадратных метрах площадью.
- Идеальная доля — это часть квартиры, не заданная квадратными метрами, а определенная соотношением от общей площади. Например, доля 1/3 от общей площади — это не какой-то отдельно выделенный объект, а именно третья часть от общей собственности без выделения отдельной части натурального имущества.