Как правильно сдать квартиру в аренду в Сочи?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно сдать квартиру в аренду в Сочи?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В посуточной аренде ремонт и внешний вид жилья выходят на первый план — в «бабушкин» вариант найти арендаторов будет проблематично. В отпуске или в командировке человек хочет получить больший или как минимум такой же комфорт, к которому привык. А в центре Москвы и Санкт-Петербурга хозяева рассчитывают на гостей-иностранцев, а им чешскую стенку и ковёр на стене точно не «продашь». Решение гость принимает за секунды, просмотрев несколько фотографий. И либо выберет самую комфортную квартиру, либо смирится с некоторыми неудобствами ради более выгодной цены. Поэтому перед тем, как сдавать квартиру в аренду посуточно, в некоторых случаях придётся сделать ремонт.

Больше всего времени при посуточной аренде отнимает взаимодействие с гостями. Их нужно встретить, передать ключи, показать квартиру, а порой и рассказать о близлежащих достопримечательностях, туристических маршрутах и даже кафе и продуктовых магазинах. Затем при выезде нужно проверить, всё ли в квартире цело, забрать ключи, убраться, обновить расходные материалы, например, туалетную бумагу, мыло, шампуни, губки и средство для мытья посуды.

Начинающие хосты порой выполняют все обязанности лично. Но если объектов несколько, делать это становится довольно сложно. Поэтому можно нанять уборщицу, которая следит за порядком в квартире, стирает, сушит и гладит постельное бельё и полотенца, заправляет постели и раскладывает всё по местам.

Встречать и провожать гостей тоже не обязательно: по словам хостов, они всё чаще предпочитают самостоятельное заселение и не хотят видеться с хозяином квартиры. Решить проблему можно по старинке — спрятать ключ под коврик или в почтовый ящик. Но продвинутые хозяева выбирают высокотехнологичные решения — электронные дверные замки. Они могут синхронизироваться с сервисом аренды, что очень удобно. Для входа в квартиру гость получает код доступа. И после каждого выезда код следует менять. А на все вопросы гостей хозяин отвечает в переписке или по телефону.

Но это не значит, что можно организовать работу так, чтобы совсем не участвовать в процессе. Даже если у владельца квартиры есть помощник по хозяйству и электронный замок, всё равно придётся самостоятельно размещать и продвигать объявления, общаться с гостями, отвечать на их вопросы почти в круглосуточном режиме. К тому же периодически нужно бывать в квартире лично. Пусть не после каждого заезда, но всё же необходимо следить за сохранностью имущества.

Использовать для продвижения соцсети и сайты с объявлениями

Для привлечения гостей нужно использовать и социальные сети, и сайты с объявлениями с возможностью онлайн-бронирования (например, «Авито Недвижимость», Agoda, Airbnb, Booking) и метапоисковики (TripAdvisor).

Также важно давать подробное и понятное описание своих объектов, условий бронирования: пользователь должен легко найти нужную ему информацию. Например, на «Авито» есть определенные правила, которых необходимо придерживаться арендодателям. Нужно указывать четкий и соответствующий действительности адрес объекта, размещать качественные и информативные фотографии интерьера, чтобы пользователь ясно понимал, что ему предлагают.

На подобных сервисах также можно использовать функции рекламного продвижения, которые поднимут объявление в поиске и, соответственно, увеличат шансы на быстрое заселение, и квартира не будет простаивать.

Почему выгодней именно в Сочи?

Часто люди сравнивают Сочи с другими прибрежными городами,
такими, как Анапа, Геленджик, Новороссийск, Ялта и т.д.

Путём нехитрого анализа общедоступных источников с
объявлениями по продаже и аренде жилья (конечно же, мы не принимаем во внимание
фейковые объявления от недобросовестных риэлторов с Авито), можно сделать
простой вывод. В Сочи самые высокие цены за квадратный метр жилья. Самая
высокая цена аренды. И самый высокий спрос на недвижимость.

На практике это означает следующее. Конечно, вы можете
купить квартиру, например, в Анапе. Скорей всего, она обойдётся вам существенно
дешевле. Однако, и сдавать её вы будете тоже дешевле. И периоды простоя будут
более длинными.

В Сочи всё иначе. Прошедшая олимпиада дала мощнейший скачок
развитию этого города-курорта. Сейчас сюда круглый год стекается всё: бизнес,
политика, международные форумы, наука (на базе «Сириуса» создаётся научная
долина), спортивные соревнования, концерты и общественные мероприятия. Добавим
сюда более мягкий климат, по сравнению с остальным российским югом (спасибо
географическому расположению и кавказским горам), бесснежную зиму, тёплое море.
И получим – все хотят в Сочи.

Сочи круче в плане климата, инфраструктуры и развитости. В
благоустройство города постоянно вкладываются деньги. Спрос на недвижимость бешеный.
А земли, пригодной для застройки, мало (с одной стороны море, с другой – горы).

Всё вышеперечисленное даёт сделать вот какой вывод. Квартира
в Сочи – объект более ликвидный, чем квартира в любом другом южном городе.
Сдавать квартиру в Сочи можно выгодней, чем в любом другом южном городе. Это
подтверждают отзывы покупателей жилья в городе-курорте.

Риски в посуточной аренде квартир

Перед тем, как сдать квартиру в аренду посуточно, может возникнуть закономерный вопрос — как защитить себя от возможных рисков? Снимать жилье посуточно обычно берутся люди, которые знают, как работает рейтинговая система и “черные” списки. Так, владелец может оставить на сайте с посуточными объявлениями негативную оценку съемщику, а значит, последнему будет сложнее искать новое место временного жительства. Защитить себя можно и посредством залога — в случае порчи имущества он не будет возвращен арендатору. Но в целом, посуточный съем несет в себе намного меньше рисков, особенно если говорить о износе квартиры. Жильцы, которые долгое время проживают в помещении, могут умалчивать о проблемах с проводкой, канализацией, прочих небольших поломках. А при регулярной проверке недвижимости, которую требует посутка, все эти недостатки всегда “на поверхности” и их удается своевременно устранить.

Что такое договор управления и как он помогает удалённо сдавать квартиру?

Это соглашение можно подписать с частным риелтором или с риелторской компанией, которые будут следить за вашей квартирой, находить жильцов, заключать с ними договор, взимать оплату. Такие лица также могут взять на себя обязательства заниматься текущим ремонтом, оплатой коммунальных услуг, наймом клининговой компании. По факту, в договоре можно прописать всё, что угодно.

Реализуется это следующим образом:

• У владельца есть квартира или несколько квартир. Сам он находится в другом городе (государстве), сдавать в аренду имущество ему не удобно.
• Он один раз приезжает лично и заключает договор управления квартирой. В целом, сделать то же самое может и от его имени посредник при наличии доверенности.
• Также на риелтора оформляется доверенность, чтобы при управлении квартирой он мог подписывать договоры от имени собственника с жильцами.
• Все права и обязанности сторон детально регулирует договор. По соглашению агент может находить жильцов, оформлять с ними все документы, каждый месяц проверять состояние квартиры и счётчики.
• По договорённости агент вправе нанимать специалистов из клининговой компании, чтобы после одних жильцов привести недвижимость для переезда других в порядок.
• В текст соглашения можно внести и пункты по поводу ремонта. Однако это встречается редко.
• Агент также должен будет следить за поступлением оплаты за аренду квартиры каждый месяц на карту собственника. При этом такое лицо само работает за вознаграждение в виде процента, как правило.

Посуточная аренда квартир подразумевает ежедневный поиск квартиросъемщиков, в отличие от долгосрочной, где квартирантов нужно искать 1-2 раза в год. Данный момент очень важен, так как помогает избежать простоя. Поэтому прибегают сразу к нескольким способам поиска жильцов:

1. Поиск клиентов через агентство. В риэлторских агентствах имеется собственная обширная клиентская база. Однако необходимо учесть, что все агенты работают только за вознаграждение.
2. Также сдать квартиру в аренду возможно через интернет. Сегодня в сети имеется множество сайтов, на которых люди ищут жилье на краткосрочный съем. Например, на Авито подать объявление не проблематично и эффективно.
3. Телевизионная реклама или размещение рекламы на билбордах. Это наиболее серьезный способ поиска квартирантов, но требующий немалых вложений финансов. Тратить на такой вид рекламы следует не более 25% от дохода в месяц.
4. Сарафанное радио. Не стоит пренебрегать такой рекламой, особенно, если много друзей, знакомых, близких, которые могут рассказать о посуточной сдаче квартиры в обмен на вознаграждение.

Сервисы для размещения объявлений, где бронируются квартиры и дома, сдающиеся посуточно:

• Airbnb;
• Booking;
• Суточно;
• Твил;
• Островок;
• Авито;
• Agoda.

Во многих городах России для размещения объявлений о сдаче своей квартиры в наем на один или несколько дней среди частников и субарендаторов пользуется огромным спросом интернет-сервис Авито.

Риски краткосрочной аренды и как их минимизировать

На рынке недвижимости принято считать, что краткосрочная аренда – это прибыльное дело. Но здесь имеются свои «подводные камни». Первые связаны с сохранностью имущества:

• Нельзя исключать повреждение мебели, бытовой техники.
• В особо проблематичных случаях не исключен риск порчи стен, потолка, пола.

Поэтому не стоит подходить к вопросу ремонта щепетильно. Можно купить недорогие, но качественные и красивые обои. То же самое касается и бытовой техники. Это поможет минимизировать риски.

Нужно понимать, в любом бизнесе есть издержки: испорченные вещи прекрасно окупаются, если квартиры сдавать правильно и с минимумом простоев.

Второй риск связан с адекватной оценкой цены аренды посуточно. Ведь все зависит от:

1. места расположения жилплощади;
2. качества ремонта;
3. удобства планировки;
4. оснащения интерьера;
5. уровня конкуренции.

Чтобы сдать жилье по адекватной стоимости, проведите оценку цен на посуточную аренду в данном районе.

Как должен выглядеть договор краткосрочного найма?

Текст документа не сильно отличается от типового договора при долгосрочном найме, однако существуют некоторые отличия:

• Оплата

Многие арендодатели предпочитают получать стопроцентную предоплату. Возможен также вариант, когда наниматель оплачивает 50% суммы при въезде и 50% при выезде;

• Срок действия и условия пролонгации договора

В договоре должно быть прописано, что квартира предоставляется в аренду посуточно на определенное количество суток, указаны конкретные числа и даже часы и минуты. Не забудьте указать время выезда (расчетное время) и вписать отдельным предложением, что ранний и поздний выезд должен быть согласован и/или оплачен дополнительно;

• Оплата коммунальных услуг

Как заключить договор на краткосрочную аренду

Де-юре, договор на сдачу квартиры посуточно ничем не отличается от документа на долгосрочную аренду.

Такие договора называются «договорами найма жилого помещения». Тот, кто сдает жилье — наймодатель. Арендатор — наниматель. В документе нужно указать:

• Паспортные данные арендатора. Даже если проживать планирует несколько человек, договор заключается с одним из них — он будет отвечать, если с жильем что-то случится.
• Сколько человек будет жить и штраф за нарушение этого пункта — помогает, когда жилье снимает один человек, а оказывается, что ночует сразу большая компания.
• Количество дней, сумма за весь срок найма.
• Состояние квартиры — можно указать, что в жилье нет повреждений.
• Алгоритм и время выезда. Например, предлагать жильцам оставить ключи у консьержа или в специальном почтовом ящике.

Нелегальная сдача квартиры грозит большим штрафов. Придется заплатить:

• Неучтенные налоги — это 13% с физического лица. Причем задолженность считается за последние 3 года деятельности. Так как конкретную сумму установить не получится, решение о размере будет принимать суд.
• 5% неучтенного дохода за отсутствие декларации.
• 40% неучтенного дохода за сокрытие налогов.
• 500-2000 рублей за факт незаконной предпринимательской деятельности.

Краткосрочная аренда квартиры предполагает передачу жилья в пользование на срок не более 11 месяцев. Собственник может на законных основаниях сдать жилплощадь на несколько дней или часов – эти сроки не ограничены.

В первую очередь нужно учитывать, что возмездная передача жилплощади в аренду является деятельностью, которая подлежит налогообложению. Подоходный налог потребуется выплачивать ежегодно.

Собственник может сдавать квартиру самостоятельно или воспользоваться услугами специализированного агентства. Второй способ имеет множество преимуществ, однако каждый вправе выбрать, как ему действовать.

В чем плюсы работы с агентствами?

1. Специалисты возьмут поиск жильцов и составление договора на себя.
2. Жильцы выплачивают агентству комиссию, что может служить подтверждением их платежеспособности.
3. Посреднические услуги агентств для собственников квартир, как правило, бесплатные.
4. Собственнику не нужно тратить много времени на поиск клиентов и соблюдение формальностей.

Необходимо понимать, кому требуется квартира на короткий срок. Как правило, это влюбленные пары, которым негде уединиться, туристы, командировочные или люди, приехавшие в другой город за получением медицинской помощи. Кому сдавать квартиру, каждый собственник должен решить для себя сам. При этом следует учесть, что возможный шум или вечеринки могут мешать соседям.

Если вы решите сдавать квартиру посуточно самостоятельно, привлечь квартирантов можно рекламой или искать через знакомых. Разместите объявление в социальных сетях и на популярных досках объявлений в интернете. Однако учитывайте, что при самостоятельном поиске есть риск нарваться на мошенников.

Кто-то сдает свободное жилье, а другие специально покупают отдельную квартиру под сдачу. Это неплохое вложение капитала, так как цены на недвижимость стабильно растут. Третьи сдают жилье посуточно на правах субаренды. К примеру, человек снимает двухкомнатную квартиру, но фактически использует только одну комнату, а вторую сдает посуточно. В этом случае он полностью окупает арендные платежи и зарабатывает. Однако для субаренды требуется разрешение собственника.

О законности посуточной сдачи квартиры

По законодательству РФ осуществление сдачи квартиры в аренду собственником или посредником (риэлт-агентством) – разрешенный вид бизнеса при условии ведения арендной деятельности легально, т.е. с договором найма, уплатой налогов и соблюдением прав соседей по многоэтажке.

Минимально разрешенный срок предоставления жилплощади в наем Гражданским кодексом не обозначен (ст.683). Также законом не запрещается сдача долговременным квартирантом-арендатором жилья в кратковременный поднаем, если арендодатель (как правило, собственник квартиры) этому не препятствует (ст.685 Гражданского кодекса).

Кстати, согласно первому пункту 685-й статьи ГК РФ поднаниматель права самостоятельного пользования наемным жильем не приобретает и пересдавать квартиру (ее комнаты) каким-либо прочим поднанимателям он не вправе.

Законодательный запрет деятельности хостелов в многоэтажках выше первого-второго этажа, изменивший соответственно 17 статью Жилищного кодекса в 2019 году (закон за №59-ФЗ от 15.04.2019), к жилищному найму формата «посуточная аренда» отношения не имеет.

Согласно «Положению о классификации гостиниц», утвержденному правительственного постановлением за №158 от 16.02.2019, для хостелов допускается многоместное размещение постояльцев в одном номере (до 12 мест), не менее 6 м² на расчетной площади помещения на жильца и не менее 4 м² на одну кровать (одно-, двухъярусную).

По условиям 50 статьи Жилищного кодекса к площади жилых помещениях применяется норма предоставления, определяемая муниципалитетами субъектов РФ. Как правило, принятая минимальная площадь жилого помещения по данной норме составляет 10,5 м².

А поскольку сдаваемые в посуточный наем квартиры по жилплощади и числу спальных мест не соответствуют классификационному определению хостела, то действующие в отношении хостелов ограничения на жилье для краткосрочного поднайма не распространяются. Т.е. отнести сдаваемую в посуточный наем жилплощадь к категории «гостиничные услуги» можно лишь при условии единовременной перенаселенности помещений или количества спальных мест, соответствующих «гостиничной» норме хостела.

Текст объявления лучше писать в деловом стиле, так он будет понятнее. Описывать квартиру нужно четко, выделяя ее преимущества. Укажите, что находится рядом: вокзал, аэропорт, остановки общественного транспорта, банки, достопримечательности. И, конечно, кафе и рестораны — посоветуйте гостям, где можно отведать местных деликатесов или просто вкусно и недорого перекусить. Пропишите и ваши требования. Например, что в квартире не могут проживать животные или нельзя курить.

Сделайте подробное и понятное описание условий бронирования: во сколько осуществляются заезд и выезд, есть ли бесконтактное заселение. Также среди арендаторов востребована услуга оплаты объекта непосредственно на самом сайте (такую возможность дают крупные платформы, как «Авито»).

Если изобретать велосипед не хочется или слог — не ваша сильная сторона, выберите пять объявлений, которые вам больше всего нравятся и после прочтения которых вы бы сами арендовали квартиру. А затем выберите из них то, что подходит для вашей квартиры, и добавьте того, чего не хватает. В идеале объявление должно соответствовать формуле AIDA (внимание, интерес, желание, действие). Человек не только должен просто захотеть снять вашу квартиру, у него должно быть желание срочно схватить телефон и позвонить, боясь, что квартиру уведут из-под носа.

И не забудьте про фотографии. Решение — нравится или не нравится — гость принимает за секунды, просмотрев пару снимков. Делайте фото в солнечный день: тогда помещение само по себе выглядит просторнее, а интерьер — лучше. Загружать сотню кадров, даже очень удачных, вряд ли стоит. Главное показать жилое пространство, кухню, санузел, коридор, а также виды из окон. Оптимальное количество фотографий — 10.

Похожие записи:

• Кассационная жалоба по гражданскому делу
• Льготы для ветеранов боевых действий: что можно оформить в 2023 году?
• Порядок оформления личного дела работника