Что выгоднее – дарственная или продажа?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что выгоднее – дарственная или продажа?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Есть срок давности, когда сделку дарения можно оспорить. Он составляет три года со дня, когда даритель узнал о нарушении своего права. Признать сделку дарения недействительной можно только через суд. Истцом в подобном деле будет выступать даритель либо другое заинтересованное лицо, а ответчиком — одаряемый или его наследник (когда даритель хочет вернуть недвижимость в связи с тем, что пережил одаряемого).

Когда договор дарения могут аннулировать

В некоторых случаях договор дарения может быть признан недействительным, а подаренная квартира — вернуться изначальному владельцу. По словам юристов, дарение может быть аннулировано:

• Если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
• Если обращение одаряемого «с подаренной недвижимостью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты», то он может через суд попытаться ее вернуть. «Например, даритель провел в квартире все детство, там выросли его дети. Он подарил квартиру, а одаряемый стал небрежно к ней относиться, ломать и разводить в ней костры. Даритель имеет право обратиться в суд и требовать отмены дарения», — пояснил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев;
• Если даритель переживет одаряемого. В договоре дарения может быть указано право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого;
• Если недвижимость была подарена дарителем «с целью причинить вред имущественным интересам кредитора при банкротстве». «К примеру, даритель незадолго до признания его банкротом подарил квартиру одаряемому. Такую сделку могут признать недействительной и квартиру включат в конкурсную массу», — уточнил Григорий Скрипилев;
• Если даритель не имел права дарить недвижимость или недвижимость была подарена лицу, которое не может быть одаряемым (например, чиновник);
• Дарение может быть признано недействительным из-за ошибок в договоре (например, отсутствие в договоре предмета дарения или его неточное описание) или в случае встречного предоставления со стороны одаряемого, добавила Ася Тер-Саркисова;
• Поводом для аннулирования договора может быть ситуация, когда дарителем выступали несовершеннолетние или недееспособные граждане или дарение произошло после смерти дарителя;
• Если сделка была совершена под влиянием обмана или заблуждения дарителя;
• Сделка может быть отменена, если даритель в момент ее совершения не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, например, из-за проблем со здоровьем. «Такое основание применяется в случае, когда дарителем выступает пожилой человек либо лицо, которое внешне не обладает признаками психического расстройства, но его заболевание может быть подтверждено в дальнейшем на основании заключения судебно-психиатрической экспертизы», — уточнила Ася Тер-Саркисова.
• Требовать отмены договора дарения может кредитор дарителя-банкрота, который является индивидуальным предпринимателем, добавила Софья Волкова. «Например, индивидуальный предприниматель понимает, что он на грани банкротства. У него есть три квартиры, а это значит, что две из них точно попадут под реализацию. В попытке избежать этого, он дарит две квартиры, например, брату и сестре. Но если в процедуре банкротства выяснится, что дарение было произведено в течении 6 месяцев до признания его банкротом, то кредиторы, как заинтересованные лица, могут требовать его отмены», — объяснила она.

Минусы и риски дарения

Однако дарение подразумевает также наличие определенных сложностей при заключении сделки.

• В договор нельзя внести различные условия и обременения на недвижимое имущество. Такой договор предполагает, что недвижимость передается без всяких условий к одариваемому или без обременений. Иначе возможна квалификация договора дарения как ничтожной сделки и его аннулирование.
• Такой договор может быть оспорен в судебном порядке. Это достаточно сложно, но такая возможность законом дается, особенно в тех случаях, когда даритель – человек пожилого возраста. В этой ситуации родственники могут добиваться его признания недееспособным в момент подписания договора дарения, и тем самым аннулирования сделки. В случае, когда даритель умирает раньше отведенного законом срока в три года, оспаривание документа разрешено законодательством в том же порядке – на основании недееспособности дарителя.
• Сделка дарения недвижимого имущества является безвозвратной. Это значит, что возвращение недвижимости или в ней дарителю может быть проведено в исключительных ситуациях, например, если ему негде проживать, или со стороны одариваемого в отношении дарителя были совершены преступные действия. Других возможностей вернуть имущество закон не предусматривает. Поэтому опытные юристы рекомендуют собственникам подписывать договора о дарении квартиры, только если они полностью уверены в том, что в дальнейшем одариваемый не выгонит их из нее.

Очень часто к дарению прибегают в качестве альтернативы завещанию – чтобы избежать в будущем притязаний нежелательных наследников.

Разумеется, когда родственники узнают, что квартира им по наследству не достанется, они пытаются отменить дарственную через суд, признав ее недействительной.

А бывает, что и сам даритель изменил свое решение и захотел вернуть квартиру обратно. В числе распространенных оснований для отмены дарения можно назвать следующие:

— даритель был недееспособен на момент заключения договора,
— даритель не понимал значение своих действий, когда подписывал дарственную,
— даритель существенно заблуждался относительно природы сделки (думал, что подписывает другой договор),
— дарение оформлено мошенническим путем.

Конечно, вероятность отмены сделки невелика: суду нужно представить очень веские доказательства нарушения требований закона при ее заключении.

И все же – что будет с квартирой покупателя, если суд признает дарение недействительным?

Квартиру у него смогут изъять только в следующих случаях:

А) Покупатель действовал недобросовестно, приобретая квартиру у одаряемого.

Иными словами, если будет доказано, что покупатель знал или не мог не знать, что квартира была получена продавцом нечестным путем, квартиру вернут законному владельцу.

Недобросовестным покупателя могут признать, к примеру, если:

— он купил квартиру, не проверяя документы (а в реестре содержалась отметка о наличии претензий третьих лиц на нее),
— квартира за короткий срок уже неоднократна продавалась, дарилась и покупалась по явно заниженной цене.

Б) Покупатель приобрел квартиру добросовестно, но при этом она выбыла из владения законного собственника (дарителя) против его воли.

Сюда относится:

— переоформление собственности на одаряемого мошенническим путем,
— подписание договора под влиянием обмана, угрозы, насилия,
— неспособность дарителя понимать значение своих действий при подписании договора (в т.ч. недееспособность).

Разумеется, добросовестный покупатель может потребовать от продавца вернуть деньги за квартиру, но на практике добиться этого крайне сложно.

Покупатель обязательно должен посмотреть документы, в которых содержится перечень лиц, зарегистрированных в квартире. Если среди этих лиц значится тот, кто ранее был дарителем по договору дарения, необходимо принять дополнительные меры, чтобы обезопасить себя от возможных судебных споров в будущем (выяснить обстоятельства, по которым лицо продолжает жить в квартире; желательно встретиться с ним лично; проверить, кто оплачивает коммунальные услуги и пр.).

В некоторых случаях договор дарения может быть оспорен дарителем по основанию введения его в заблуждение, если он не имел намерений дарить квартиру и продолжает пользоваться квартирой, которая является единственным жильем для него (см., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.02.2019 по делу N 33-8034/2019).

Договор дарения не может предусматривать какого-то встречного обязательства одаряемого (п.1 ст. 572 ГК РФ). Тем не менее, на практике встречаются случаи, когда на одаряемого возлагаются какие-то обязательства. Например, в договоре дарения можно встретить право дарителя квартиры на пожизненное пользование подаренной квартирой (то есть обязанность одаряемого не препятствовать дарителю пользоваться квартирой и жить в ней). Покупатель квартиры должен внимательно прочитать договор дарения и найти в нём такие условия, которые будут ограничивать его право собственности после приобретения такой квартиры. Как видим, обязанность одаряемого может быть скрытой (если она не прописана прямо, а следует из права дарителя).

Встречаются в практике и такие случаи, когда право пожизненного проживания дарителя в квартире в договоре дарения не было прописано, но одаряемым было составлено письменное заявление, удостоверенное у нотариуса, о том, что даритель сохраняет право пожизненной регистрации в квартире.

В этом случае право пожизненного проживания дарителя в квартире может быть сохранено даже после продажи квартиры и даже в том случае, когда такое заявление впоследствии было отменено одаряемым (см., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.01.2017 по делу N 33-1137/2017).

Проживание дарителя в квартире после перехода права собственности на неё к одаряемому встречается и при банкротстве дарителя. Некий гражданин, имеющий значительную задолженность, заключает договор дарения с целью вывести своё имущество на третьих лиц, тем самым исключив его реализацию в рамках банкротства. Такая сделка совершается лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия в виде перехода права владения, пользования и распоряжения квартирой к одаряемому. Даритель продолжает проживать в квартире и оплачивать коммунальные услуги.

В этом случае договор дарения является ничтожной сделкой, кредиторы дарителя вправе предъявить в суд требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной. Если договор дарения заключен и/или регистрация перехода права собственности по такому договору произошла в течение трех лет до принятия судом заявления о признании дарителя банкротом или после принятия указанного заявления, договор дарения может быть оспорен в рамках процедуры банкротства.

При этом, если даритель проживал в квартире и оплачивал коммунальные услуги на момент, когда покупатель заключил договор купли-продажи в отношении указанной квартиры, покупателю может быть отказано в признании его добросовестным приобретателем, а квартиру у него истребуют в конкурсную массу банкрота-дарителя.

Конечно, можно дать общую рекомендацию — покупайте квартиру только в случае отсутствия в ней зарегистрированных лиц, но по разным причинам это не всегда возможно. А кроме того, даже покупка такой квартиры может нести риски для покупателя, о чем будет сказано далее.

Может ли даритель вернуть квартиру себе?

Когда вы получаете квартиру в дарственную, вы распоряжаетесь ею по своему усмотрению. Но если даритель жив, он вправе вернуть имущество себе. Это возможно в следующих случаях:

• в дарственной прописан пункт, что даритель вправе в любой момент забрать недвижимость обратно;

• одариваемый попытался убить дарителя или совершил преступление по отношению к его родственникам;

• ухудшилось имущественное положение дарителя или ему негде жить, он вправе забрать квартиру себе и отозвать дарственную.

Отличие дарственной от наследства

Дарственная подразумевает передачу прав собственности другому человеку. Одаряемый после подписания договора распоряжается имуществом. И если даритель прописан в квартире, одаряемый имеет основания выселить его, если выиграет дело в суде. Если дарственная составлена с пунктом, что одаряемый не будет распоряжаться имуществом при жизни дарителя — это не наделяет документ юридической силы. Дарственная означает, что одаряемый вправе распоряжаться имуществом даже при жизни дарителя.

Наследство возможно получить только после смерти владельца имущества. Иногда составляется завещание, в котором прописано, что именно и в каком объеме будет распределено между наследниками. Когда составлено завещание, владелец вправе его отозвать. Отличие дарственной от наследства в том, что одаряемый распоряжается имуществом даже при жизни дарителя.

Наказание за совершение притворных сделок законодательством не предусмотрено.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»:
«Конкретного наказания за заключение притворной сделки в законе не существует. Для определения данного вопроса необходимо будет производить анализа всех событий связанных с этой сделкой, включая мотивы совершения сделки».

Покупателя обяжут вернуть квартиру, а продавца – деньги, которых у него уже может не быть.

***

Из-за злоупотребления правом первоочередного выкупа доли или из-за большого количества содольщиков, продавцы иногда оказываются заложниками ситуации. Участники рынка считают, что в этом вопросе должны произойти изменения на законодательном уровне, поскольку сегодня подобная схема может быть использована не только для продажи недвижимости, но и для мошенничества.

Документы для оформления договора дарения

Для оформления договора дарения (дарственной) нужны будут следующие документы:

1. Паспорт дарителя и одаряемого для подтверждения личности;

2. Выписка из ЕГРН или свидетельство, подтверждающее право собственности;

3. Акт приема-передачи недвижимости. По закону акт не нужен, но с ним удастся в будущем обойти проблемы. Акт составляют после оформления сделки и передачи недвижимости собственнику;

4. Техпаспорт на жилую площадь. Он понадобится, если дарится не состоящая на учете кадастра приватизированная собственность.

Moжнo ли ocпopить дapcтвeннyю нa дoм

Moжнo, в cyдeбнoм пopядкe. Oтcyдить дapcтвeннyю нa дoм мoжeт и caм дapитeль, и eгo зaкoнныe пpeдcтaвитeли либo нacлeдники в cлyчae cмepти дapитeля. Пpичин для oтмeны coглaшeния мнoгo, иx мoжнo ycлoвнo paздeлить нa тpи бoльшиe гpyппы:

• Cдeлкa зaключeнa c нapyшeниeм зaкoнoдaтeльcтвa, c цeлью мacкиpoвки дpyгoй cдeлки. Нaпpимep, ecли дoгoвop дapeния иcпoльзoвaли для пoкyпки, пpoдaжи, oбмeнa нeдвижимocти, чтoбы yйти oт нaлoгooблoжeния.
• Пopoки вoли — ecли cдeлкa былa coвepшeнa пoд дaвлeниeм, в бeзвыxoднoм пoлoжeнии дapитeля, c иcпoльзoвaниeм oбмaнa.
• Пopoки cyбъeктa, или coвepшeниe cдeлки лицoм, нe имeющим нa этo пpaвa — нaпpимep, ecли дapитeль нe являeтcя coбcтвeнникoм или нe пoлyчил paзpeшeниe cyпpyгa пpи coвмecтнoй coбcтвeннocти.

Итак, вот что нужно помнить про продажу подаренной квартиры:

• Никаких ограничений на продажу, связанных с тем, что жилье было подарено продавцу, закон не устанавливает. С момента госрегистрации человека в качестве хозяина жилища, он получает все права собственника, в том числе право свободно распоряжения своим имуществом.
• Личность дарителя для продажи квартиры после дарения значения не имеет. Покупателю все равно, кем приходился даритель продавцу. Для продавца же этот факт имеет значение при исчислении срока владения подаренной квартирой, чтобы не платить налог.
• Чтобы не платить налог с продажи подаренной квартиры, нужно выждать 3 или 5 лет срока давности. Кроме налогового вопроса, срок владения квартирой после дарения ни на что не влияет.
• Если в подаренной квартире проживает даритель, продать ее будет трудно, ведь дарителя придется выселять через суд.
• Нотариальное согласие супруга на продажу квартиры после дарения не требуется.
• После подписания договора продажу нужно зарегистрировать в Росреестре, иначе сделка в силу не вступит.

Через некоторое время после получения квартиры в дар, у Вас может возникнуть необходимость ее продать. Появится ли обязанность заплатить налог при продаже подаренной квартиры? Когда можно продать квартиру после дарения без налога? Важен ли тот факт, что дарственная была заключена с близким родственником? В статье расскажем о налогообложении при продаже подаренной квартиры.

Надо ли платить налог при продаже подаренной квартиры?

Доход от продажи недвижимости, в том числе от продажи квартиры после дарения, по общему правилу подлежит налогообложению. Какой налог при продаже подаренной квартиры или ее доли? Рассматриваемый доход облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ).

Но если продается квартира или ее доля, находившаяся в собственности более минимального срока владения, физические лица освобождаются от уплаты налога с продажи подаренной квартиры.

Риски покупки квартиры, полученной по дарственной

Если основанием для получения прав собственности на жилье стал договор дарения, то существуют некоторые риски для покупателя.

1. Недееспособность дарителя или расторжение им договора дарения. В случае признания дарителя недееспособным или расторжения им дарственной, квартира не может быть продана одариваемым третьему лицу. Если сделка уже заключена, то по отношению к продавцу возникнут претензии со стороны самого дарителя, его наследников (родственников) – это повлечет за собой судебное разбирательство.

Отмена договора дарения не влияет на последствия заключенной одаряемым сделки купли-продажи – покупатель не теряет своих прав на квартиру. Все претензии предъявляются продавцу, он же выплачивает присужденные компенсации. Но это действительно только в случае, если сама сделка была заключена в точном соответствии с законодательством. Любые нарушения в оформлении документа повлекут негативные последствия для покупателя – он может лишиться права на жилье.

Чтобы исключить возможные сложности, стоит с большим вниманием подходить к составлению договора – лучше доверить работу опытному юристу. Отсутствие неточностей в формулировках и других ошибок в документе оградит от риска.

1. Уклонение продавца от оплаты налога. Трудности могут возникнуть в случае, если продавец не оплатил налог на дарение – НДФЛ начисляется, если даритель не приходится близким родственником одаряемому (ст. 217 НК РФ). Выявив факт нарушения со стороны продавца, Росреестр может приостановить регистрацию.
2. Притворная сделка. Еще один риск состоит том, что под дарение могла быть замаскирована купля-продажа. По иску обманутой стороны через суд сделка может быть признана притворной и станет недействительной. Если не истек срок исковой давности (3 года), то такую возможность нельзя исключать. Стоит учесть, что срок исчисляется с момента, когда пострадавшая сторона узнала о факте нарушения своих прав.
3. Дарение недвижимости юридическим лицом или ИП. Одной из схем «сливания» активов при угрозе банкротства является оформление дарственной в пользу физического лица с последующей реализацией недвижимого имущества. Такую сделку заинтересованное лицо может оспорить через суд.

Приобретение недвижимости с жильцом, который имеет постоянную регистрацию

При составлении дарственного договора можно вписать в документ некоторые моменты, например, дарят квартиру, но при этом даритель оставляет за собой право постоянного проживания. Это не запрещено законодательством РФ, наоборот одобряется, потому что такого жильца нельзя выселить из квартиры ни при каких обстоятельствах, даже на фоне смены собственника.

Поэтому если купить такую квартиру, то новый собственник будет проживать с дарителем постоянно. И никакой суд не поможет решить проблему, поскольку дарителя защищает закон.

Все «прелести» такого неожиданного соседства можно представить и ужаснуться. Поэтому перед покупкой квартиры, перешедшей по дарственному договору, рекомендуется ознакомиться с этим документом.

Если в договоре дарения имеется оговорка, что даритель имеет право постоянно проживать в этой квартире, то от покупки лучше отказаться.

Правила оформления договора

Договор дарения на квартиру составляется в письменной форме. Документ должен включать следующие пункты:

• Название документа. Вверху бланка необходимо написать слово “Договор”.
• Дата и место оформления договора. Указывается число, когда стороны планируют обратиться в Росреестр или к нотариусу. В качестве места оформления указывается город, в котором располагается квартира.
• Данные сторон (Ф.И.О., паспортные данные, место постоянной регистрации).
• Информация о квартире (адрес, кадастровый номер, общая площадь).
• Кадастровую стоимость квартиры.
• Права и обязанности сторон. Здесь стороны могут предусмотреть, кто платит за государственную регистрацию перехода прав, возможность возвращения квартиры дарителю в случае гибели одаряемого, право одаряемого отказаться от дара до государственной регистрации прав.
• Реквизиты и подписи сторон.

Похожие записи:

• Новости для военных пенсионеров в 2023 году
• Пройти техосмотр автомобиля по новым правилам в 2022 году
• Социальное такси в Санкт-Петербурге в 2023 году