Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Платежи по кредиту не делятся по числу заемщиков. График платежей также один. Погашение кредита происходит уполномоченным созаемщиком, на которого технически оформлен договор и открыт счет. «Открывается один счет для основного заемщика, через который оплачивается ежемесячный платеж. Этот счет может пополнять любой из заемщиков или любое третье лицо», — пояснил Антон Красильников.

Порядок выдачи ипотеки с созаемщиком

Процедура получения ипотеки с созаемщиками не отличается от стандартной процедуры оформления кредита. Главная особенность в том, что каждый из созаемщиков должен предоставить необходимый пакет документов. Кроме того, банк проверяет кредитную историю не только основного заемщика, но и созаемщиков. В целом схема получения ипотеки с созаемщиками выглядит следующим образом:

1. Поиск лучших предложений по ипотеке.

2. Обращение в банки с заявкой на получение ипотечного кредита,

3. Подготовка необходимых документов. Каждый созаемщик готовит свой комплект. В большинстве банков пакет документов стандартный:

• анкета-заявление на выдачу ипотечного кредита;
• документ, подтверждающий личность (паспорт);
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ. Большинство банков требуют актуальную справку о доходах, полученную не позднее чем 30 календарных дней со дня выдачи, уточнил гендиректор юридической компании «Топ Лигэл Консалтинг» Николай Когошвили.
• СНИЛС;
• дополнительные документы: копия трудовой книжки или трудового; договора, документы на имеющуюся недвижимость, если она будет использоваться в рамках залогового имущества и иные документы.

Преимущества и недостатки

Ипотека с созаемщиком имеет ряд преимуществ и недостатков. К плюсам недвижимости таким способом можно отнести:

• Наличие созаемщика увеличивает шансы получить ипотеку на более выгодных условиях и увеличить размер кредита, а значит приобрести квартиру большой площади.
• Платить ипотеку вдвоем проще, так как обязательства по выплате ложатся на обоих. А в случае невыполнения обязательств по объективным причина у одного заемщика, второй может взять кредитную нагрузку на себя.
• Каждый созаемщик может воспользоваться налоговыми вычетами (основным и по процентам по кредиту) и вернуть часть потраченных средств.
• Для банка ипотека с созаемщиком — дополнительная страховка возврата кредита, поскольку лиц, ответственных за его обслуживание больше.
• При получении ипотечного кредита с созаемщиками решается вопрос, затрагивающий распределения долей в будущей собственности, без необходимости оформлять брак.

К недостаткам такой ипотеки можно отнести:

• Если у одного из созаемщиков возникнут финансовые трудности, банк будет требовать уплату долга со второго созаемщика.
• Если у созаемщика плохая кредитная история, то получить одобрение на ипотеку будет сложно.
• Если один из созаемщиков захочет продать свою долю, а второй не даст на это согласие и откажется выкупить долю сам, будет сложно найти компромисс.

Кто может стать созаемщиком

Как уже говорилось ранее, банки допускают участие от одного до пяти дополнительных заемщиков. Помощь в погашении кредита клиенты чаще просят у собственных родителей, супругов или даже у дальней родни. Некоторые банки соглашаются принять постороннего человека как созаемщика, при условии, что он не возражает против этого. В реальности, однако, близкие друзья отказываются отвечать за чужие ипотечные кредиты.

Если ваш друг согласился принять ответственность по оплате вашего кредита, он должен осознавать, насколько это большая и серьезная ответственность. Созаемщик по ипотеке – это человек, который будет вносить платежи по ипотеке вместо основного заемщика, если тот вдруг перестанет оплачивать кредит. Тогда у созаемщика возникает первоочередное право на получение недвижимости в собственность.

Требования к созаемщику

Кто может быть созаемщиком по ипотеке? У банков существуют различные требования к данному лицу, но есть ряд основных параметров:

• быть гражданином РФ, достигшим совершеннолетия;
• опыт работы от полугода на последнем месте трудоустройства (для некоторых банков – от 1 года);
• быть платежеспособным. Рассчитывается этот параметр так: размер платежа по ипотеке не может превышать 40% от среднемесячного дохода;
• обладать хорошей кредитной историей, банки придают этому значение;
• созаемщик по ипотеке – это человек, находящийся в трудоспособном возрасте: от 21 года до 55 лет.

Кто может стать солидарным заемщиком?

В этом качестве может выступить любой совершеннолетний и дееспособный гражданин, соответствующий требованиям банка, в котором оформляется ипотечный кредит. Чаще всего созаемщиками являются супруги или близкие родственники, но ими также могут быть и другие лица.

---

Чем созаемщик отличается от поручителя по кредиту?

И поручитель и созаемщик могут повысить шансы на получение кредита или увеличение его суммы. Но при этом они обладают разным объемом прав и обязанностей.

Поручитель по договору дополнительно гарантирует выплату кредита и несет ответственность перед банков только в том случае, если допущена просрочка по кредиту. При этом он не имеет прав на объект недвижимости, который находится в залоге у банка. Иными словами у поручителя появляются обязательства, если они не могут быть исполнены заемщиком.

Созаемщик отвечает по кредиту наравне с основным заемщиком и в ряде случаев имеет право на долю недвижимого имущества. Вместе с поручителем он несет ответственность за своевременные платежи.

---

Согласно Федеральному закону «Об ипотеке», у гражданина есть право переоформить целевой кредит на другое лицо. Главное, чтобы на сделку были согласны все стороны: кредитор, заемщик и потенциальный собственник. Финансовое учреждение при этом не получает никакой выгоды, а просто идет навстречу клиенту. В каких случаях возникает необходимость переоформления ипотеки на другого человека:

• Развод. Один из супругов оставляет другому жилплощадь (вместе с непогашенным кредитом).
• Ухудшение материального положения. Когда человек понимает, что больше не может своевременно вносить платежи по графику, то у него есть 2 варианта: попросить у банка провести реструктуризацию ссуды или сразу переоформить ипотеку на платежеспособного родственника.
• Продажа квартиры. Жилплощадь, купленная в ипотеку, остается в залоге у банка на протяжении всего срока действия договора. Если собственник захочет продать недвижимость, он не сможет сделать этого без согласия финансового учреждения.

Ипотека для законных супругов

Поскольку по закону совместно нажитое имущество принадлежит в равных долях обоим супругам, муж и жена автоматически становятся созаемщиками при оформлении ипотеки. Исключение — если между супругами заключен брачный контракт, согласно которому право собственности оформляется только на того из супругов, кто является действительным плательщиком по кредиту. Заключить такой брачный контракт можно непосредственно перед подписанием договора ипотеки: так оба супруга будут уверены, что в случае развода их права достаточно защищены в соответствии с уровнем вклада в приобретение недвижимости.

Хорошо, когда ипотека не заканчивается раньше, чем супружеская жизнь. Развод часто ставит бывшего мужа и жену перед нелегким выбором — что делать с совместным жильем и долгами. Можно найти покупателя, закрыть ипотеку и поделить остаток денег между собой. Если при разводе один из супругов хочет переоформить ипотечную квартиру на себя, для этого потребуется разрешение банка.

Ипотеку в долевой собственности нередко берут пары, фактически проживающие вместе, но не оформляющие отношения официально. Распределенные изначально части позволяют не беспокоиться о том, как разделить имущество, если в конце концов семейная лодка не выдержит бытовых передряг.

Есть несколько особенностей получения и выплаты такого ипотечного займа:

• Заемщиков двое, поэтому платежеспособность каждого из них будет рассматриваться отдельно. Важны уровень дохода, наличие официального трудоустройства и сбережений на первоначальный взнос.
• Доли могут быть неравными и будут распределены в соответствии с размером взноса или нотариальной договоренностью о распределении имущества.
• Обязательства по уплате дольщики несут раздельно. К примеру, задолженность по кредиту одного из заемщиков не влечет наложение штрафов на добросовестного плательщика.
• После расставания каждый из сособственников имеет право распоряжаться своей частью имущества по своему усмотрению: подарить, передать по наследству или продать при условии соблюдения приоритетного права второго владельца на выкуп.

Тот же принцип соблюдается и при покупке квартиры людьми, не связанными супружескими отношениями. При этом будущих дольщиков может быть более двух и родственные связи между ними не обязательны.

Порядок оформления на двоих собственников

Чтобы взять ипотеку на двоих собственников, потребуется более объемный пакет документов, чем при самостоятельном оформлении. Порядок прохождения процедуры аналогичный:

1. Сбор и подача документов на созаемщиков. Вы подтверждаете свою платежеспособность, банк оценивает риски. Оформление платных документов на этом этапе преждевременно. Их перечень может отличаться у разных банков, срок действия некоторых справок и выписок ограниченный.
2. Получение предварительного одобрения суммы кредита.
3. Выбор помещения. Этот этап может быть начат раньше, но до получения предварительного одобрения от кредитора подписывать какие-либо соглашения рискованно. Сделка может сорваться или затянуться. Вы можете потерять задаток.
4. Подписание предварительного договора на приобретение жилья.

Кратко: какие квартиры нельзя купить в ипотеку?

• На аварийные дома и здания, износ которых превышает 65%, запрещается оформлять ипотечный кредит.

• Нельзя приобрести недвижимость с незаконной перепланировкой. Исключения составляют квартиры, где не были затронуты несущие стены.

• Банки отказывают в выдаче кредита на любые объекты с обременениями.

• При покупке недвижимости на льготных условиях можно купить объект только в новом доме, вторичный рынок не рассматривается.

• Если в квартире нет коммуникационных систем, в оформлении ипотеки откажут.

• Банк откажет покупать квартиру по ипотеке, если продавец подал документы на квартиру и жилье под арестом.

Как можно оформить ипотеку на одного, а квартиру на другого

В наиболее встречаемом случае заемщик и собственник квартиры является одним лицом. Такое обстоятельство выгодно для банков, так как облегчает его работу. Оформление ипотеки на одного, а квартиру на другого возможно, но эти случаи ограничены.

Например, когда созаемщиком выступает один из супругов, а кредит накладывается на основное лицо (заемщику). Банк принимает в залог уже имеющее имущество, а не приобретаемое. Контракт же подписывается сначала одним лицом, а уже потом переоформляется на другое. Данный способ нежелателен для кредиторов, потому что невозможно проверить целевое использование денег. А банк не может видеть предмет покупки.

Для кредитора подойдет такой вариант, когда процесс перевода долга предполагает оценку нового заемщика, его платежеспособности. Для этого нужно отозвать закладную из ЕГРН. Ее нужно оформить заново. Переоформление ипотеки на другое лицо не выгодно для должника, так как будут большие расходы.

Алгоритм раздела ипотеки

Процедура раздела купленной супругами во время брака в ипотеку квартиры выглядит следующим образом:

1. Официальная регистрация развода.

1. Обращение в кредитное учреждение с брачным договором или соглашением о разделе имущества, к которому должны быть приложены сопутствующие документы. Их количество и перечень определяется правилами конкретного банка. В большинстве случаев требуется предоставить копию ипотечного договора, документы о расторжении брака, а также справки о величине доходов бывших мужа и жены за последние 6 месяцев.
2. В случае одобрения предлагаемых созаемщиками условий раздела обязательств по погашению ипотечного кредита со стороны банка, составляются новые документы по ипотеке: два кредитных договора, если оба бывших супруга участвуют в продолжении выплат по займу, и один контракт, если кто-то из созаемщиков выходит из сделки. Банк выступает важным участником решения проблемы раздела имущества, приобретенного по ипотечному кредитному договору, при разводе. Поэтому целесообразно привлекать сотрудников финансовой организации на стадии переговоров по составлению брачного договора или соглашения о разделе имущества между супругами. Это увеличит вероятность одобрения сделки со стороны банка.
3. При отказе банка принимать условия созаемщиков, что на практике бывает достаточно часто, они имеют возможность обратиться в суд.

Особенности ипотечного договора на двух собственников

Прежде чем взять жилье в совместную ипотеку, нужно определиться с будущим видом долевой собственности:

• право общей совместной собственности — когда жилье разделено на комнаты и у каждого владельца есть отдельный техпаспорт на его часть жилья и свой лицевой счет. Пример — обычная коммунальная квартира;
• общая долевая собственность — у каждого созаемщика в собственности находится некоторая часть жилья (1/2, 1/3 и так далее).

Банки охотно выдают ипотечные кредиты супругам, которые находятся в зарегистрированном браке. По закону супруги являются созаемщиками и владельцами приобретаемого жилья в равных долях, даже если жена сидит в декрете и выплаты производит только муж. Если созаемщики являются близкими родственниками, банк одобрит оформление залоговой квартиры в общую долевую собственность. Если квартира ранее не была разделена на комнаты и продается целиком, оформить общую совместную собственность будет сложнее, чем долевую. Проще всего купить в общую совместную собственность коммунальную квартиру, где уже есть разделение на комнаты.

Прежде чем искать человека для совместной покупки жилья в кредит, нужно учесть следующие нюансы:

• в договоре нужно указать порядок действий в случае, если один из созаемщиков не сможет платить;
• родственные, деловые и дружеские отношения со временем могут испортиться. В договоре кредитования должно быть указано распределение долевой собственности, которое устраивает обе стороны. Если плательщиком является только один человек, стоит взять второго поручителем, а не созаемщиком;
• оспорить через суд право собственности созаемщиков по договору ипотеки сложно, но можно. Для этого необходимы твердые доказательства того, что человек не исполнял свои обязанности по договору.

Важный момент: плательщик, который погашает кредит за собственника, не являясь совладельцем жилья, — невозможная для банка ситуация. Теоретически плательщик может принимать деньги от родственников или третьих лиц для оплат кредита, но плательщик обязательно должен быть совладельцем недвижимости.

Отвечает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева:

Пока сумма ипотечного долга не выплачена, необходимо понимать, что квартира находится под залогом у банка-залогодержателя. Поэтому ваш молодой человек без согласия залогодержателя не вправе отчуждать предмет залога – объект недвижимости.

Какие действия необходимо предпринять?

Вам вместе с вашим молодым человеком следует обратиться в банк с предложением изменить условия действующего ипотечного договора – включить вас непосредственно как созаемщика, что позволит вам на законных основаниях вносить кредитные платежи и закрыть оставшуюся часть ипотечного долга.

Кроме того, вам необходимо заключить с вашим молодым человеком предварительный договор купли-продажи доли в квартире, который обязует стороны в дальнейшем заключить основной договор.

Срок заключения основного договора определяется вами – в вашем случае им будет являться дата полного погашение ипотечного долга за квартиру и прекращение каких-либо обязательств перед залогодержателем.

В силу ст. 429 ГК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, поэтому в нем вам необходимо определить стоимость и размер приобретаемой вами доли, а также размер внесенных вами платежей по ипотечному договору.

Для того, чтобы обезопасить себя, вам следует включить в предварительный договор купли-продажи доли квартиры условия возврата внесенных вами платежей в стоимость кредита в случае невозможности заключения в дальнейшем основного договора.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Требования банков к созаемщикам

Ипотека с привлечением созаемщиками есть во всех банках. Правда, у каждого свои требования к числу созаемщиков — обычно не более трех-четырех. При этом степень родства не имеет значения, для банка они будут являться созаемщиками, несущими солидарную ответственность по кредитному (ипотечному) договору, отметил директор розничных продуктов банка «Дом.РФ» Евгений Шитиков. «Созаемщиками могут быть гражданские супруги, родители (в том числе и усыновители), дети (в том числе и приемные), родные и сводные братья или сестры. В этом случае в расчете возможной суммы кредита всегда учитывается общий доход. При этом одну ипотеку вместе могут взять максимум четыре человека», — добавил руководитель направления ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников.

В Промсвязьбанке (ПСБ) чаще всего созаемщиками выступают официальные супруги. Но ими могут быть и ближайшие родственники. «Например, льготную или «Семейную ипотеку» в ПСБ могут взять также несколько созаемщиков (максимальное количество — 4 человека), в том числе супруги, состоящие в официальном браке, гражданские супруги, родители, совершеннолетние дети, полнородные или неполнородные братья и сестры, тети, дяди, двоюродные и троюродные браться и сестры, бабушки и дедушки со стороны отца и матери заемщика. При рефинансировании ипотеки также можно учесть доходы до четырех членов семьи, в том числе гражданских супругов», — пояснили в банке.

Требования к созаемщикам обычно аналогичны тем, что банки предъявляют к заемщикам. Это наличие трудового стажа, хорошая кредитная история и достаточный доход для обслуживания кредита. Что касается возраста созаемщика, то обычно на момент возврата кредита ему не должно быть больше 75 лет.

Что касается суммы первоначального взноса, то ее размер рассчитывается от стоимости приобретаемого объекта и не зависит от количества заемщиков. Например, если ипотеку оформляется на двоих, это не значит, что каждый должен внести первоначальный взнос по 15-20% от стоимости жилья. «В данном случае минимальная сумма первоначального взноса определяется отдельными программами кредитования и не зависит от количества заемщиков и степени их родства», — пояснил Евгений Шитиков из банка «Дом.РФ».

Отвечает юрисконсульт офиса «Севастопольское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Максим Копейкин:

Вопрос интересный и встречающийся довольно часто. Единственное, вы не уточнили — в каких отношениях вы состоите с вышеупомянутой девушкой. Если вы не в браке, все довольно просто.

В кредитном договоре финансовые обязательства будут разделены между созаемщиками в соответствии с договоренностями. В договоре купли-продажи квартиры также будут указаны доли в праве собственности на приобретаемое имущество, соответствующие финансовому участию каждого покупателя. В вашем случае не будет проблемой прописать в документах и факт того, что первоначальный взнос внесен за счет ваших личных средств, и есть неравномерное распределение долей в праве собственности.

Если же вы состоите в браке с этой девушкой, по закону все приобретенное в браке имущество будет являться вашей совместной собственностью. Впрочем, точно таким же образом, а именно пополам, распределяются и финансовые обязательства.

Соответственно, для того, чтобы выделить доли в праве собственности на приобретаемое имущество, а также разделить обязательства, вам сначала необходимо установить с женой раздельный режим имущества супругов. Сделать это можно, заключив брачный договор, в котором вы можете указать сразу конкретные доли в праве собственности на конкретное приобретаемое жилье. Либо же режим раздельной собственности на имущество супругов можно установить вообще на все имеющееся имущество, а также на имущество, которое будет приобретено в браке в дальнейшем.

Подчеркну, что, в соответствии с законодательством, для заключения брачного договора необходимо обратиться к нотариусу.

Хочу обратить ваше внимание, что у каждого банка могут быть свои нюансы в программе кредитования, и не все банки сразу идут на неравномерное распределение долей созаемщиков в праве собственности на имущество.

Прямо сейчас заберите у «Клерка» 4 000 рублей при подписке на « Клерк.Премиум» до 12 ноября.

Подробности и условия самой обсуждаемой акции «Клерка» здесь.

Похожие записи:

• ВС разъяснил, кто должен доказывать заем
• Субсидия для приобретения или строительства жилого помещения
• Сервитут на проезд к участку как оформить, кому он нужен и что делать при отказе